감정평가이론

중요 50문제

중요문제 차례

(문1) 최근 감정평가업계는 과당경쟁에 의해 수수료할인 및 보상평가액의 과다평가 등 스스        로 전문가로서의 사회적 지위를 절하시키고 있다. 이에 대해 정부 및 주공과 토공과        같은 공공기관 그리고 금융권 등은 평가업계의 자율적 자정노력 외에 정책적인 대형        화추진으로 통제를 가해오고 있다. 이러한 평가업계의 상황변화에 대해 사회학적인         접근으로 감정평가사의 역할과 직업윤리에 대하여 설명하라 (20) ★★★

(문2) 부동산개발업을 시행하는 경우 현재상태의 미개발전 토지를 담보로 하여 대출받는 경        우 소요경비를 충당하기 힘들어 개발을 전제로 한 조건부 평가를 의뢰하는 경우가 있        다. 이 경우 전제하는 조건에 따라 부동산가격이 상당한 차이를 보인다. 이러한 조건        부 평가에서 평가의 주체인 평가사가 주의할 사항에 대해 설명하라. (10 ~ 15)

(문3) 감정평가에관한규칙 제15조의 평가기법에 의한 감정평가의 분류인 일괄평가, 구분평        가, 부분평가를 설명하시오 (10)

(문4) 우리나라는 토지와 건물에 부과되는 조세를 각각 양분하여 부과하고 있다. 토지의 경        우는 국토교통부의 공시지가를 토대로 부과되고 있으나 건물의 경우는 국세와 지방세        로 다시 세분되어 국세인 양도세와 상속세 및 증여세 등의 경우는 국세청의 기준시가        를 토대로 부과되며, 지방세인 취득세와 등록세 등의 경우는 행정안전부의 시가표준        액을 토대로 부과된다. 이와 같은 현행조세부과제도가 갖는 문제점을 지적하고 이와        관련한 감정평가방법인 개별평가 및 일괄평가의 장단점을 지적하라 (30) ★★★

(문5) 담보평가를 설명하라 (20)

(문6) 비가치추계(Evaluation)에 대하여 설명하시오 (20)

(문7) 부동산의 특성과 그 파생 현상을 논하고 이것이 부동산 가격 및 가격발생․형성요인,         가격제원칙 그리고 부동산 시장에 미치는 영향에 대하여 논하시오 (50) ★★★

(문8) 부증성과 용도의 다양성 그리고 최유효이용을 설명하라 (15)

(문9) 부동산의 지역성을 설명하라 (10)

(문10) 부동산의 감정 평가상 분류와 종별과 유형에 대하여 설명하라 (30) ★★★

(문11) 가격 발생요인과 가격 형성요인을 설명하고, 이에 의한 부동산 가격형성을 논하시오         (30) ★★★

(문12) 교환가치와 사용가치에 대하여 설명하라 (15)

(문13) 부동산 가격의 이중성에 대하여 설명하시오 (5)

(문14) 부동산시장에서 부동산관련조세의 부과가 부동산가격에 미치는 영향을 취득, 보유,          처분에 따라 나누어 설명하라 (30)  ★★★

(문15) 토지이용규제가 감정평가에 미치는 영향에 대해 설명하라 (20)

(문16) 최근 부동산 시장은 타부문과 상호 연계되기 시작하고 있는데 부동산 시장과 자본시         장의 연계성에 대해 논하고, 자본시장에서 시장이자율 상승이 부동산 시장에 미치는         영향을 장단기로 구분하여 설명하시오 (20)

(문17) 최유효이용의 원칙을 설명하고 감정 평가 3방식의 관계를 설명하시오 (30) ★★★

(문18) 제합사용(consistent use)의 원칙을 서술하시오 (10)

(문19) 대체의 원칙을 설명하라 (30)

(문20) 부동산 시장의 특성, 형태, 기능을 설명하고 감정평가의 필연성에 대해 설명하시오         (35) ★★★

(문21) 최근 주식 및 부동산, 골프회원권 그리고 골동품 등의 자산의 가치하락현상인 Asset         Deflation이 문제가 되고 있다. Asset Deflation이 예상될 경우 부동산시장에서의          감정평가방법 및 유의사항을 설명하라 (20) ★★★

(문22) 부동산 시장에 있어서 효율적 시장의 종류, 할당적 효율성에 대하여 설명하고, 부동         산 가치와 정보비용과의 관계에 대하여 기술하시오 (20)

(문23) 부동산 경기의 제국면을 설명하고 감정 평가와 관련한 유의점을 논하라 (40) ★★★

(문24) 도시지가이론과 도시성장구조론 및 이들과 감정평가와의 관련성을 언급하라 (50)

(문25) 접근성 및 관련된 도시지가이론을 설명하시오 (30)

(문26) 지역분석과 개별분석을 설명하고 감정평가에서의 활용을 설명하라 (50) ★★★

(문27) 지역분석의 대상이 되는 지역과 각 지역마다 분석의 필요성을 언급하시오 (30)

(문28) 표준적 사용의 의의 및 특성을 최유효이용과 대비하여 파악하고 양자의 관계를 규명         하시오 (20) ★★★

(문29) 평가의 기본적 사항에 대하여 설명하시오 (15)

(문30) 평가 3방식의 의의, 근거, 적용 대상, 장단점 그리고 3방식 병용의 필요성을 논하시         오(30) ★★★

(문31) 시산 가격 조정에 대하여 설명하라 (20) ★★★

(문32) 매매사례의 수정방법(정상화기법)에 대하여 설명하라 (20)

(문33) 비교 방식에 있어서 다수 사례 수집의 필요성에 대해 기술하시오 (15)

(문34) 배분법을 설명하시오 (15)

(문35) 재조달원가의 산정방법과 재생산원가와 대치원가의 관계를 설명하시오 (30) ★★★

(문36) 감가수정을 설명하고 평가 3방식에서의 반영 여부를 기술하라 (40) ★★★

(문37) 내용연수조정(나이수명법)에 대해 설명하라 (20)

(문38) 순수익을 구하는 방법을 설명하고 관련된 유의사항을 기술하시오 (25)

(문39) 환원이율에 대해 설명하시오 (30) ★★★

(문40) 순수익의 환원 방법을 설명하시오 (30) ★★★

(문41) 할인현금수지분석법(DCF법)을 설명하시오 (15)

(문42) 중회귀분석법의 논리와 중회귀분석에 의한 평가절차를 설명하라 (30) ★★★

(문43) 한국은행 금융경제연구원의 ‘우리나라 금융시스템의 발전방향’이라는 보고서에 따르         면 외환위기 이후 기업체들이 필요한 자금을 은행에서 빌려 쓰는 금융시스템을 회사         채 발행과 증자 등을 통해 자본시장에서 직접 조달하는 시장중심의 자율적 시스템으         로 전환하려는 정부 시도가 실패했다는 분석이 나왔다. 즉, 소수의 우량기업들에게는         돈이 넘치고 70~80%에 이르는 한계기업들은 자금난에 허덕이는 빈익빈부익부현상         이 고착화되면서 경기회복의 또 다른 걸림돌이 되고 있다는 지적이다. 따라서 정보         통신이나 생명공학 등 성장가능성 있는 우량중소기업에 대한 기업가치를 제대로 평         가해 대출을 늘려야 한다는 연구발표가 있었다. 이처럼 감정평가의 고부가가치 시장         으로 성장하고 있는 기업가치의 평가에 대해 설명하시오 (30)

(문44) TDR(Transferable Development Right)에 대해 약술하시오 (10)

(문45) 오염부동산의 평가에 대해 설명하시오 (15) ★★★

(문46) 부동산 투자의 목적과 필요성 및 분석기법에 대하여 설명하시오 (40) ★★★

(문47) 부동산시장이 급격히 하락하는 현재 서울시내 아파트가격의 소득수익률 및 자본수익         률의 합인 종합수익률이 전년대비 상당히 감소한 평균 5.41% 정도를 나타내고 있다.         이와 같은 임대료 및 수익률조사는 수익방식의 조기정착을 촉진하며 외국투자자들에         게 투자의 index 역할 등을 하게 된다. 또한 이러한 조사는 수익방식의 순수익과 환         원이율과 그 맥을 같이 하며 할인현금수지분석법(DCF법)에서 세후현금수지(ATCF)의         값을 할인하는 할인율을 결정하는데도 중요한 역할을 하게 된다. 할인현금수지분석         법으로 산출되는 순현가(NPV)와 할인율과의 관계를 설명하시오 (20)

(문48) NPV법과 IRR법을 비교하시오 (25) ★★★

(문49) 정부는 2003년말 한국주택금융공사법을 공포하고 한국주택금융공사를 설립하였다. 주         택금융공사는 서민중산층의 내집마련을 촉진하고 가계대출 연착륙과 장기채권시장육         성을 위해 설립되는 것이다. 주택금융공사는 1차시장에서 금융기관이 대출한 장기대출         채권을 매입하여 2차시장에서 주택저당증권(MBS)을 발행하고, 다시 그 자금을 다시 1         차시장에 투입하는 방식으로 제도를 운영한다. 이와 같이 운영되는 모기지론의 효과         및 MBS에 대해 설명하시오 (15)

(문50) 재건축에 따른 아파트가격 상승 등의 폐해를 줄이기 위한 방법 중의 하나인                 Remodeling 에 대해 감정평가와 연관하여 설명하시오 (10) ★★★

(문1) 최근 감정평가업계는 과당경쟁에 의해 수수료할인 및 보상평가액 의 과다평가 등 스스로 전문가로서의 사회적 지위를 절하시키고 있다. 이에 대해 정부 및 주공과 토공과 같은 공기관 그리고 금융권 등은 평 가 업계의 자율적 자정노력 외에 정책적인 대형화추진으로 통제를 가해 오고 있다. 이러한 평가업계의 상황변화에 대해 사회학적인 접근으로 감정평가사의 역할과 직업윤리에 대하여 설명하라 (20)

Ⅰ. 序

부동산의 가격은 일반 재화와 상이한 여러 가지 특성에 의해 부동산 시장에서의 일반 수급 논리 이외에 복잡한 가격 형성 과정을 통하여 가격이 형성되는바 일반인들은 적정 가격의 파악이 어렵고 일면에서는 인간 생활의 기초이며 사회성, 공공성에 의해 적정 가격이 요구되는바 감정 평가가 요구되어 지는 것이다.

또한 최근에는 감정평가시장내의 과당경쟁(수수료덤핑)으로 인하여 신뢰성이 저하된 평가와 수수료보전마저도 어려운 상황이 발생할 가능성이 농후해지면서  감정평가의 주체인 평가사에게 높은 직업윤리가 더욱 요구되어 지고 있다.

Ⅱ. 감정평가사의 역할

1. 감정 평가의 위치

부동산활동은 그 수준에 따라 크게 3가지로 나뉘는 바 1차수준의 일반인에 의한 활동 그리고 2차수준의 공인중개사나 관련공무원에 의한 활동 및 3차수준의 전문적인 평가사에 의한 활동으로 나뉜다.

2. 감정평가사의 역할

부동산은 가치형성의 복잡다양성으로 적정가격의 추계가 어려운바 각종 조세 및 부담금의 기초자료이자 일반 거래의 지표가 되는 적정가격의 유도가 평가사의 주요 역할이라 할 수 있다.

Ⅲ. 감정평가사의 직업윤리

1. 직업 윤리의 필요성

부동산은 일반 재화와 상이한 여러 특성에 의해 수급 논리에 의한 자연스러운 균형가격의 성립이 어렵고, 국토 공간이고 용도가 다양하며, 환경성 및 경제적 비중이 큼으로서 사회성과 공공성을 가지므로 이의 주체가 되는 감정평가사는 높은 직업윤리를 가져야 한다.

2. 부동산 윤리

감정 평가는 부동산을 대상으로 하는 인간의 관리적 측면의 행위인 다양한 부동산 활동의 일종으로서 감정 평가 업자이기 이전에 부동산의 윤리를 지켜야한다.  즉 고용윤리, 동업자간의 조직 윤리, 의뢰인에 대한 서비스 윤리 및 전문 직업인으로서의 직업 윤리가 요구되어 지는 것이다.

3. 기본적 직업윤리(신비성기공감)

일반적, 기본적, 윤리적 사항으로 신뢰성, 비밀준수, 성실성, 기여성, 공정성, 감정 제한 등 내면적으로 요구되는 지는 사항이다.

4. 현행 제도상 직업윤리규정(제도상의 책임규정)

1) 민사상 윤리

감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정 평가 당시의 적정 가격과 현저한 차이가 있게 감정 평가하거나 허위로 평가 기재함으로서 의뢰자 또는 선의의 제 3자에게 손해 발생 시, 손해 배상 책임을 규정하고 있으며 손해 배상을 보장하기 위하여 보험 및 공제 사업 가입을 강제하고 있다. (지공법 제26조)

2) 형사상 윤리

실정법상 의무 또는 금지 사항의 위반에 대하여 벌금 및 과태료 규정을 두고 있으며 표준지조사 및 개별공시지가검증과 관련하여 공무원 의제 규정을 두고 있다.(지공법 제34조의 2)

3) 행정상 윤리(신자불매수중)

신의성실, 자격증 및 등록증 대여 금지, 불공정 감정 금지, 매매업 직접 영위 금지, 수수료 및 실비 외 수수 금지, 중복 소속 금지 되어 있으며 이를 위반하는 경우 행정상 등록취소나 업무정지의 행정처분을 받게 된다. (지공법 제 27조 및 28조)

Ⅵ. 현행 직업윤리규정의 문제점

1. 추상성

윤리 강령이 너무 추상적이여서 평가사로 하여금 어떤 것이 비윤리적 행위인지 판단하기 어렵게 규정되어 있어 규정 준수를 어렵도록 규정되어 있다.

2. 결과위주

윤리 규정이 과정보다는 결과위주로 되어 있어 평가사의 보호기능이 약하다는 지적이 있다.

3. 사후적 처벌위주

평가사의 비윤리적 행위에 대한 사전적 예방보다는 사후적 처벌위주로 구성되어 있어 그 보완이 요구된다.

Ⅴ. 結

감정평가사에게 직업윤리가 강조되는 이유는 부동산의 사회성, 공공성 등에 의한 평가 주체의 책임이 극히 중요하기 때문이다.   또한 직업윤리 내용 및 운영 방식에 따라 직무에 대한 순결성과 성실성의 강화로 고도의 전문적인 서비스를 제공함으로서 시장에서의 신뢰도 제고 기능도 할 수 있는 것이다.

따라서 직업 윤리 규정의 내용과 범위는 사실상 감정 평가업의 발전 토대로서의 기능을 충분히 수행 할 수 있는 바, 합리적 규정의 개정 및 평가 주체의 새로운 인식이 요구된다 할 것이다

(문2) 부동산개발업을 시행하는 경우 현재상태의 미개발전 토지를 담보로 하여 대출받는 경우 소요경비를 충당하기 힘들어 개발을 전제로 한 조건부 평가를 의뢰하는 경우가 있다. 이 경우 전제하는 조건에 따라 부동산가격이 상당한 차이를 보인다. 이러한 조건부 평가에서 평가의 주체인 평가사가 주의할 사항에 대해 설명하라. (10 ~ 15)

1. 개설

부동산 감정평가는 가격 다원론과 관련하여 다양한 평가방법이 명명될 수 있으며 의뢰 목적의 합리성, 합법성 등이 인정되면 다양한 조건설정이 가능하다.  이에 따른 조건부평가는 감정평가를 업무기술상 분류하는 경우에 원칙적으로 인정되는 현황평가의 예외로 조건설정시의 유의사항 및 그 평가의 유용성을 이하에서는 살펴보기로 한다.

2. 조건 설정시 검토 사항(합합실)

1) 합리성

평가에 있어 설정되는 조건은 일반인에 의해 보편타당하다고 인정되어야 한다. 그렇지 않는 조건은 합리성이 결여되어 감정평가를 불가능하게 한다.

2) 합법성

평가에 있어 설정되는 조건은 공법상 제한, 사법상, 권리 의무에 위반되지 않는 합법성이 요구되어 지며, 기타 사회 질서를 문란하게 하거나 제3자의 이익을 해할 위험이 없어야 한다.

3) 실현가능성

사회적, 행정적, 경제적, 물리적으로 설정되는 조건은 실현 가능하여야 하며 시장에서 증거력을 가져야 한다.

3. 조건부평가의 유용성

1) 복잡한 가격형성요인 반영

조건설정을 통해 복잡 다양한 가격형성요인을 반영할 수 있어 평가의 정확성을 제고할 수 있다.

2) 다양한 의뢰자의 요구 충족

다양한 의뢰자의 요구를 조건의 설정으로 다각도로 접근할 수 있어 유용한 정보를 의뢰인에게 제공할 수 있다.

4. 餘言

조건부 평가의 경우는 그 조건의 합리성, 합법성, 실현가능성 등의 측면에서 신중히 검토하여야 하고 평가 결과와 함께 각 조건을 평가서에 명시함으로서 판단근거 및 참조가 되게 하고 평가 주체의 책임 범위 및 선의의 제 3자의 피해를 방지 할 수 있다 할 것이다.

(문3) 감정평가에관한규칙 제15조의 평가기법에 의한 감정평가의 분류인 일괄평가, 구분평가, 부분평가를 설명하시오(10)

1. 개요

감정평가의 분류는 매우 다양하지만 평가기법상의 분류로서 감정평가에관한규칙(이하 감칙) 제15조에 의하면 일괄평가, 구분평가, 부분평가로 대상의 유형적 측면을 다르게 평가할 수 있도록 하고 있는바 이들의 의의 및 적용례 등을 살펴보기로 한다.

2. 일괄평가

1) 의의

2개 이상의 부동산이 일체로 거래되는 관행이나 용도상불가분의 관계가 있는 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.

2) 적용례

①토지와 건물이 일체로 거래된 경우나 ②입목과 임지(산림의 평가)가 동시에 평가의뢰 된 경우가 일괄하여 평가하게 된다.

3. 구분평가

1) 의의

하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분으로 구성된 경우에는 구분하여 평가한다.

2) 적용례

①광평수토지의 전후면이 가격차가 심하여 구분하여 평가하여야 하는 경우나  ②용도지역, 도시계획도로에 저촉되어 저촉부분과 접한 부분의 가격차가 발생하는 경우 각 부분을 구분하여 평가하게 된다.

4. 부분평가

1) 의의

일체로 이용되는 물건 중 일부가 특수한 목적, 합리적 조건이 수반된 경우에 행하는 평가를 부분평가라 한다.

2) 적용례

①보상평가시 일부만이 도로 등에 편입된 경우 전체를 기준으로 한 편입부분의 평가나 ②토지와 건물 중 건물존재를 전제로 한 토지만의 평가에 부분평가가 활용된다.

3) 구분평가와의 차이

구분평가는 물건의 가치가 전체가치와 차이가 있는 경우에 성립하며 부분평가는 가격이 같더라도 일부분만 평가하는 것이다.

5. 餘言

광평수토지처럼 전후면의 가치가 다른 경우 행하여지는 구분평가는 총액과 단가의 불일치가 발생하게 되어 시산가격의 조정이 필요하게 된다.

(문4) 우리나라는 토지와 건물에 부과되는 조세를 각각 양분하여 부과하고 있다. 토지의 경우는 국토교통부의 공시지가를 토대로 부과되고 있으나 건물의 경우는 국세와 지방세로 다시 세분되어 국세인 양도세와 상속세 및 증여세 등의 경우는 국세청의 기준시가를 토대로 부과되며, 지방세인 취득세와 등록세 등의 경우는 행정안전부의 시가표준액을 토대로 부과된다. 이와 같은 현행조세부과제도가 갖는 문제점을 지적하고 이와 관련한 감정평가방법인 개별평가 및 일괄평가의 장단점을 지적하라 (30)

Ⅰ. 序

우리나라의 현행 부동산과세의 기준은 국토교통부의 공시지가로 토지를, 국세청의 기준시가와 행정안전부의 시가표준액으로 건물을 평가하도록 되어 있어 과세상의 혼란이 야기되고 있다. 또한 시장의 거래관행상 토지와 건물이 함께 거래되고 있음에도 불구하고, 과세당국간에 토지와 분리하여 건물에 대한 조세를 부과하는바 실제 거래와 괴리되는 현상이 나타나고 있다. 이하에서는 이러한 문제점을 살피고 이와 관련된 토지 및 건물의 개별평가 및 일괄평가의 장단점을 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 현행 부동산 조세부과의 문제점

1. 토지와 건물에 대한 평가체계의 다원화 문제

토지에 대한 조세부과체계는 1989년 공시지가제도를 도입함으로써 일원화되었지만, 건물에 대한 조세부과체계는 국세의 경우 국세청의 기준시가를, 지방세의 경우 행정안전부의 시가표준액을 기준으로 하고 있어 국민의 혼란과 과세표준의 현실화를 방해하고 있다. 이에 대해 정부에서는 종합부동산세의 신설로 토지건물을 일괄로 평가하여 부과하는 체계를 도입코자 노력하고 있다.

2. 토지와 건물의 개별평가

토지와 건물이 일체로 거래되고 있는 시장의 관행과 달리, 우리나라의 현행법은 토지와 건물을 별도로 등기하고, 별도로 과세하고 있어, 별도의 평가를 필요로 한다. 이러한 개별 평가는 시장의 관행에 역행하며 토지는 과대, 건물은 과소평가되는 부작용을 낳게 된다.

3. 평가의 정확성 결여

현행 건물관련 조세인 시가표준액이나 기준시가는 공무원들에 의해 이루어지고 있으며, 산출방식 역시 용도에 따른 다양한 평가기법을 활용하지 못하고 있다. 즉 시가표준액과 기준시가 모두 신축건물기준가액에 구조지수, 용도지수, 위치지수 그리고 잔가율을 곱하여 도출한 단가를 통해 산출되는바 전문성이 결여될 뿐만 아니라 정확한 평가금액도 산정되기가 어려운 실정이다.

4. 시장가격과의 괴리와 과세형평성 문제

상기한 것처럼 현행 시가표준액과 기준시가는 산출건물기준가액이 시가표준액의 경우 서울시 소재 철근콘크리트슬래브지붕 아파트의 m2당 신축가격으로 180,000만원을, 기준시가는 460,000원을 기준으로 산정하는바 시장의 적정가격이 아닌 면적에 의해 조세부담이 달라지는 문제점을 갖는다. 따라서 시장가격과 상당히 괴리되어 있으며, 지역별 주택유형별로 큰 차이를 보이고 있어, 과세형평상의 문제를 야기하고 있다.

Ⅲ. 개별평가 및 일괄평가의 장단점

1. 토지와 건물의 개별평가

1) 개요

토지는 지리적 위치의 고정성과 영속성으로 인하여 토지를 이용함에 따라 발생하는 수익을 기반으로 평가하는 것이 일반적인 반면, 건물은 유한하고 매년 감가되는 특성이 있어 투자된 자본에 근거하여 평가하게 된다. 또한 토지와 건물을 별개의 부동산으로 규정하고 있는 우리나라 현행 민법은 토지와 건물에 대한 개별평가를 필요로 한다.

2) 장점

① 토지와 건물을 분리하고 있는 법률적 제도적 측면에서 부합하며 ② 대상부동산의 효용을 개별적으로 반영할 수 있으며 ③ 현행과세체계상 토지분과 건물분을 분리하여 과세하기 때문에 과세가 용이하며 ④ 평가선례가 풍부하여 평가가 용이하다.

3) 단점

① 공동주택 등 토지와 건물이 일괄거래 되는 부동산의 거래관행과 부합하지 않고 ② 부동산의 평가금액에 차이가 발생할 수 있으며 ③ 부동산의 속성인 위치의 이점이 대부분 토지에 귀속되기 때문에 토지가 상대적으로 과대평가될 수 있으며 그에 따라 건물의 가치가 과소평가되며 ④ 공동주택과 같이 일체로 거래되는 부동산의 평가금액이 왜곡되는 현상이 발생한다.

2. 토지와 건물의 일괄평가

1) 개요

부동산은 시장에서 토지와 건물이 일체로 거래되는 것이 일반적이므로 가치를 추계하는 감정평가방식도 토지와 건물을 일체로 평가해야 시장가치를 정확하게 추계할 수 있다.

2) 장점

① 부동산에서 창출되는 효용을 잘 반영할 수 있으며 ② 개별평가보다 대상부동산의 적정가치를 반영하기 적절하며 ③ 현실적인 거래관행을 잘 반영할 수 있으며 ④ 국제적인 추세인 수익방식을 적용하기 쉽고 ⑤ 건물의 가치를 비교적 잘 반영할 수 있으며 ⑥ 거래사례 및 현실자료를 사용하기 용이하다.

3) 단점

① 건물의 효용을 개별적으로 반영하기 어려우며 ② 토지에 귀속되는 위치의 이점을 반영하기 어렵고 ③ 평가선례가 풍부하지 못하다.

Ⅳ. 결

현행 토지의 평가는 공시지가로 일원화되어 있으나, 건물은 기준시가 및 시가표준액 등으로 다원화 되어있다. 이로 인해 실제토지와 건물의 일체가격과 괴리가 크게 발생하고 있는바 적정가격에 기초한 조세부과가 어렵게 되며, 또한 산출건물기준가액과 같은 적절하지 않은 근거에 의한 평가를 토대로 건물분의 조세가 부과되는바 지역적인 과세형평이 이루어지지 않아 조세불복종 움직임도 나타나고 있다.

따라서 이러한 문제점을 해결하고 적정한 부동산평가를 위해서는 현행과 같은 토지와 건물의 개별평가를 차츰 일체평가로 전환하여야 한다. 즉, 구분소유권 및 임지와 임목 등 용도상 불가분하고 거래관행상 일체성이 인정되는 경우에는 일괄평가로 평가되어야 할 것이다.

이에 따라 기존의 원가방식에 의한 개별평가에서 일체로 평가하는 거래사례비교법, 수익환원법 등으로 평가기법의 전환도 필요하다고 사료된다.

(문5) 담보평가를 설명하라 (20)

Ⅰ. 개설

담보평가라 함은 금융기관이 대출에 대한 담보 취득을 목적으로 대상 물건의 상태나 사실 관계를 조사 확인하여 당해 담보 물건의 경제적 가치를 판정하는 것으로 금융기관의 채권 보전을 목적으로 행하여지는 평가로서 담보가 갖는 고유한 특성으로 인하여 일반적 감정 평가와도 다소 상이한 점이 있다.

이러한 담보평가는 감정평가에 있어서 상당한 비중을 차지하고 있으면서도 통일된 지침이 부재하여 감정평가업무의 효율성 및 적정성을 저해시키고 업계의 교섭력을 약화시켰으며 위상 또한 제고치 못하였으나 지침이 제정(2000년)되면서 이러한 문제점은 불식되고 업계의 발전이 가일층 가속화될 것이다.

Ⅱ. 담보평가의 원칙 및 검토사항

1. 담보평가의 원칙(확보처법)

1) 확인주의

담보평가를 행할 때에는 물적 현황 및 권리 관계를 반드시 확인하여야 한다.

2) 보수주의

완전한 채권회수라는 목적 실현을 위하여 보수적 관점에서 평가하고 미실현이익은 반영하여서는 아니된다.

3) 처분주의

담보는 궁극적으로 처분에 의해 채권을 회수하게 되므로 적정한 환가가액의 환가 여부에서 접근한다.

4) 법정 현황주의

현실적 이용상태로 평가하나 불법적 이용이 있는 경우에는 적법한 이용 기준에 의한다.

2. 담보평가시 검토사항(물비산재필수)

①공부와 현황의 일치여부(물적불일치)

②적용공시지가 및 표준지선정의 적정성(비교표준지)

③평가가격산출과정의 적정성

④건물등의 재조달원가 및 내용년수산정의 적정성

⑤감정평서의 필수적 기재사항누락여부

⑥감정평가수수료산정의 적정성

⑦기타 필요한 사항

Ⅲ. 일반 감정평가와의 차이점(종활목시현)

1. 가격의 종류

일반평가는 정상가격을, 담보평가는 정상가격보다는 안정성을 위해 좀 낮은 특정가격으로 평가한다.

2. 감정평가서의 활용기간

일반평가의 경우 그 목적의 한도내에서 한시적으로 활용하지만 담보평가의 경우는 담보대출이 상환될 때까지 지속적으로 관리활용된다.

3. 평가목적

일반평가는 평가대상물건의 경제적 가치판단에 중점을 두지만 담보평가의 경우는 그 외에도 담보의 적정성판단에 중점을 둔다.

4. 가격시점

일반평가는 가격시점현재를 기준으로 하나, 담보평가의 경우는 가격시점 현재를 기준으로 하되 담보의 안정성이라는 관점에서 장래의 변화가능성을 충분히 고려하여 평가한다.

5. 현황평가기준의 판단

일반평가는 현황을 기준으로 하나, 담보평가는 담보권의 안정성에 근거하여 적법성에 기초한 현황기준으로 평가한다.

Ⅳ. 餘言

담보평가의 부적절성과 부정확성은 금융기관의 부실 및 본인에게도 손해배상의 책임 그리고 업계전체의 위상저하 등의 문제를 가져올 수 있는 바 감정평가서비스를 제공할 수 있도록 충분한 이론과 법적 지식이 요구된다 할 것이다.

(문6) 비가치추계(Evaluation)에 대하여 설명하시오 (20)

Ⅰ. 개설 (현경비타토)

감정평가는 토지 등의 가치를 가액으로 표시하는 가치추계를 일반적으로 주요한 업무로 수행하여 왔으나 최근에는 여기에 부동산관련정보의 제공 및 부동산투자의 의사결정의 지원 등을 내용으로 비가치추계(evaluation)와 평가업무의 신뢰성과 정확성을 제고하기 위한 평가검토제(appraisal review)가 제3의 영역으로 주요한 업무영역을 차지하게 되었다.

이하에서는 최근 업무영역의 확장이나 수익의 극대화 차원에서 그 관심이 높아지고 있는 비가치추계에 대하여 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 현금수지분석(cash flow analysis)

1. 의의

현금의 유출입인 cash flow를 분석하는 것이며 투하자본에 대한 수익률 이상 부동산의 특성 및 파생현상을 분석하는 것으로 대부분 세후현금수지(ATCF)를 활용하여 분석한다.

2. 분석방법

할인현금수지분석법(DCF법)에 의해 산출된 세후현금수지(ATCF)를 활용하여 현금수지를 분석하여 투자개발성을 파악하게 된다.

Ⅲ. 경제기반분석(economic base analysis)

1. 의의

경제 기반 분석이란 지역사회의 주된 산업으로서 지역사회 밖으로 재화나 용역을 수출하는 활동을 말하는 경제 기반이 현재의 고용, 인구, 부동산의 가치 등에 어떠한 영향을 미치고 있으며, 그리고 앞으로 어떠할 것인지를 분석하는 것을 말한다.

2. 분석방법

경제활동을 수출형인 기반활동과 내수형인 비기반산업으로 구분하여 인구의 증가, 부동산가치의 증가 등에 미치는 영향을 알아보면서 지역사회의 성장을 검토한다.

Ⅳ. 비용편익분석(cost benefit analysis)

1. 의의

어떤 투자사업에 대하여 투입되는 비용과 산출되는 편익을 비교분석하여 투자사업 혹은 개발사업의 타당성을 분석하는 것을 의미한다.

2. 분석방법

적절한 할인율을 사용하여 비용과 편익을 현가하여 이를 비교하영 편익이 비용을 상회할 경우 그 경제적 타당성(economic feasibility)이 인정되는 것이다.

Ⅴ. 타당성분석(feasibility analysis)

1. 의의

타당성 분석이란 특정한 개발안에 대하여 성공여부를 법적, 경제적, 기술적으로 파악하여 수익성여부를 파악하는 것이다.

2. 분석방법

①법적 타당성분석이란 대상 투자사업과 관련된 여러 가지 법적 환경을 분석하는 것을 말하며 ②기술적 타당성분석은 주어진 토지의 자연적 성격이나 기술적인 측면이 대상 투자 사업에 적합한 것인가를 분석하는 것을 말하며 ③경제적 타당성분석은 법률적, 기술적 타당성이 인정되는 경우에 최종적으로 경제적 타당성을 분석하는 것이다.

Ⅵ. 토지이용분석(land use studies)

1. 의의

주어진 토지에 대한 대안적 이용을 분석하고 최유효이용을 판단하는 것을 의미한다.

2. 분석방법

합리적, 합법적, 물리적, 객관적으로 여러 가지 대안 중 토지의 최고의 가치창출방법을 분석한다.

(문7) 부동산의 특성과 그 파생 현상을 논하고 이것이 부동산 가격 및 가격발생․형성요인, 가격제원칙 그리고 부동산 시장에 미치는 영향에 대하여 논하시오 (50)

Ⅰ. 序

부동산의 가격은 가격 발생 요인인 효용성, 유효수요, 상대적 희소성의 상관 결합에 의해 발생한다.   그리고 이는 가격 형성요인인 일반적 요인, 지역요인, 개별요인의 상호 작용에 의해 형성, 유지, 수정, 파괴의 과정을 통해 개별화 구체화되며, 그 형성과정의 일정한 법칙성을 가격 제원칙이라 한다.

이러한 부동산의 수요 공급 논리 이외의 접근이 필요한 이유는 부동산이 일반재화와 다른 상이한 특성을 갖기 때문으로 이러한 특성에는 物자체로서의 특성인 자연적 특성과 인간 활동 관계에서 나타나는 인문적 특성이 있다.

부동산 특성을 정확히 이해함으로서 부동산 시장, 가격, 발생 요인 및 제원칙에 미치는 부정적, 긍정적 제한적 현상의 이해가 가능하다 할 수 있는바 이하에서는 부동산의 특성 및 파생 현상을 살펴보고 관련된 형상들을 고찰하여 본다.

Ⅱ. 부동산의 특성 및 파생 현상

1. 개요

부동산의 특성은 동산과는 달리 가치적 존재로서 다양하게 거론되고 있으나 전통적 양분론은 부동산의 物 자체의 특성인 자연적 특성과 부동산과 인간과의 관계에서 나타나는 인문적 특성이 있다.

2. 자연적 특성과 파생 현상(고부영개)

1) 고정성

토지의 위치는 인간의 힘에 의해 이동 할 수 없다는 지리적 위치의 절대성으로서 부동산과 동산의 구별 기준이 되고 부동산 활동에 있어서의 임장 활동화, 부동산 시장의 추상화 및 국지화, 부동산 가격의 위치 가격화하는 파생 현상이 있다.

2) 부증성

토지는 생산비용 또는 노동력의 투입에 의해 그 절대량을 늘릴 수 없음을 의미하는 것으로서 토지의 생산비 법칙이 적용되지 않고 수요, 공급의 불균형, 수요자 중심의 가격의 형성을 야기한다.

3) 영속성

물리적 측면에서 보아 소모, 마멸되지 않는다는 특성으로서 부동산 활동의 장기 배려, 부동산 관리의 중요성, 감가상각의 불필요성 등의 현상을 야기한다.

4) 개별성

부동산으로서 동일한 것은 각 부동산 스스로일 뿐이라는 것으로서 표준화, 일반화를 어렵게 하고 사정개입의 가능성 증대, 일물일가 법칙의 저해 등의 현상을 야기한다.

3. 인문적 특성과 파생현상(용병사)

1) 용도의 다양성

부동산은 이용 개체에 따라 여러 가지 용도로 제공될 수 있다는 것으로서 가격 다원론, 입지론, 부증성의 완화, 최유효이용 등의 개념을 야기한다.

2) 병합 분할의 가능성

토지의 이용 목적에 따라 그 면적을 인위적으로 병합분할하여 사용할 수 있다는 것으로서 기여의 원칙, 규모의 경제, 용도의 다양성을 지원하게 된다.

3) 사회적, 행정적, 경제적 위치의 가변성

부동산은 위치재로서 위치가 갖는 경제 가치를 내포하게 되는바 시간의 경과 등에 의해 가치가 변화한다는 것으로서 변동예측의 원칙 및 가격형성요인의 변화를 가져오게 된다.

Ⅲ. 부동산의 가격 및 가격발생 ․ 형성요인에 미치는 영향

1. 부동산 가격에 미치는 영향

부동산 가격은 일반재화와 상이한 여러 가지 특성중 영속성은 장래 편익의 현재가치 합계, 다른 재화나 용역을 교환의 대상으로 지배하는 힘, 경제적 가치의 화폐적 표현으로 정의되어질 수 있으며 고정성은 위치가격화, 부증성은 균형가격, 생산비법칙의 성립을 어렵게 하며, 개별성은 일물일가의 법칙을 저해하고 용도의 다양성은 가격의 다원화 그리고 병합, 분할가능성은 한정가격, 사회, 경제, 행정적 위치의 가변성은 가격의 이중성을 가져온다.

2. 부동산 가격 발생요인에 미치는 영향

부동산 가격 발생 요인에는 효용, 상대적 희소성, 유효수요가 있으며, 효용은 주로 영속성과 유관하며, 상대적 희소성은 부증성에 의해 부정적 영향을 , 용도의 다양성에 의해 긍정적 영향을 받게 되며, 부증성은 또한 유효수요에도 수요자중심가격이 형성되도록 영향을 미친다.

3. 부동산 가격 형성 요인에 미치는 영향

가격 형성 요인은 일반적 요인, 지역 요인, 개별적 요인으로 구분할 수 있으며, 일반적 요인은 지역의 지역편향성에 의해 지역적 제약하에서 그 지역의 자연적 요인과 결합하여 형성되는바 고정성에 의한 영향이라 할 수 있다. 또한 개별요인은 개개 부동산의 가격을 개별화 구체화하는 것으로서 개별성 및 용도의 다양성의 영향 하에 있다.

Ⅳ. 가격 제원칙 및 시장에 미치는 영향

1. 가격 제원칙에 미치는 영향

1) 자연적 특성

고정성은 지역 특성에 의한 최유효이용 원칙, 외부 환경과의 적합, 외부성의 원칙, 수익배분의 원칙에 영향을 미치며, 영속성은 최유효이용의 원칙, 변동예측의 원칙에 영향을 준다. 그리고 부증성은 수익체증체감의 원칙, 최유효이용의 원칙에, 개별성은 개별요인에 의한 최유효이용의 원칙, 대체경쟁의 원칙에 영향을 미친다.

2) 인문적 특성

용도의 다양성은 여러원칙 중 최유효이용의 원칙, 대체경쟁의 원칙에 주로 영향을 미치며, 병합 분할의 가능성은 기여의 원칙, 균형의 원칙에, 사회적 행정적 경제적 위치의 가변성은 변동 예측의 원칙에 영향을 주고 있다.

2. 부동산 시장에 미치는 영향

부동산 시장은 수요와 공급이 작용하여 가격을 형성하는 장소, 현상을 말하며 보통 추상적 시장으로 이해되어진다. 부동산의 고정성은 부동산 시장을 국지적, 추상적으로 만들고, 부증성은 수요 공급의 자동 조정이 어렵게 하고 개별성은 비표준화, 거래 비공개 시장을 형성하게 한다.

그러나 인문적 특성은 효용 측면에서 공급 곡선을 탄력화 및 수급에 의한 자동 조정이 성립하게 긍정적 영향을 미친다.

Ⅴ. 結語

이상 부동산의 특성 및 파생현상과 부동산 가격, 제원칙, 시장과의 관련성 등을 살펴보았는데, 부동산의 특성은 결국 감정평가의 존재 원인 및 그 이유가 되는 것이라 할 수 있을 것이다. 즉 감정평가 행위는 이러한 특성에 기인하여 일반인이 인식하기 어려운 적정 가격을 추적 분석하는 것이라 할 수 있다.

따라서 평가 업무의 이행에 선행하여 감정평가는 부동산의 특성 및 활용에 대하여 심도 있는 연구 및 함양이 필요시 되며, 이에 기초한 적정 가격의 추계는 부동산의 사회성, 공공성 및 평가업계의 발전에 기여할 수 있다 할 것이다.

(문8) 부증성과 용도의 다양성 그리고 최유효이용을 설명하라(15)

Ⅰ. 개설

부동산은 일반재화와 상이한 여러 가지 자연적, 인문적 특성을 갖는데 이 중 물리적으로 절대량이 증가할 수 없다는 부증성과 인문적으로는 이용주체에 따라 여러 가지 용도로 다양하게 활용될 수 있다하여 부증성을 완화시키는 용도의 다양성이 있게 되는데 이들 양자는 부동산평가의 기본원리인 가격제원칙의 중심에 있는 최유효이용과 깊은 연관성을 갖는다.

Ⅱ. 부증성

1.  의의

토지는 생산비용 또는 인간의 노동력을 투입하여 그 절대량을 증대시킬 수 없으며 재생산의 개념에 해당되지 않는다.

2. 파생 형상

①부동산 가격은 균형가격의 성립이 어려우며 생산비법칙도 성립하기 어렵다. ②부동산 가격제원칙에 있어서 수익체증체감의 원칙, 최유효이용의 원칙이 성립하게 된다. ③부동산 시장은 공급의 비탄력성에 의해 수요자중심시장이 된다. 또한 ④토지 이용의 집약화, 창조적 이용, 부동산 가격의 폭락, 폭등 현상을 야기한다.

Ⅲ. 용도의 다양성

1. 의의

부동산은 이용 주체에 따라 여러 가지로 용도로 제공 될 수 있다는 것으로서 자연적 특성의 완화 및 수급 조정의 가능성이 가능하게 하는 특성이 있다.

2. 파생 현상

①부동산 가격에 있어 다양한 가격을 형성한다. ②부동산 가격 제원칙에 있어 경쟁의 원칙, 대체의 원칙, 최유효이용의 원칙이 성립한다. ③부동산 시장에 있어서 공급의 비탄력성을 완화하여 어느 정도 시장의 수급이 정상화 되도록 한다.

Ⅳ. 최유효이용

1. 의의

객관적으로 통상의 이용능력을 가진 삶에 의해 합리적, 합법적인 최고최선의 이용방법을 의미한다.

2. 판단기준(합합물객)

1) 합리적 이용

합리적 이용이란 “합리적으로 가능한 이용”을 의미한다.   따라서 투기 목적의 비합리적 이용이나 먼 장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 될 수 없다.

2) 합법적 이용

합법적 이용이란 단순히 지역 지구제에 적합한 토지이용만을 의미하는 것은 아니다.   오늘날에는 이 같은 요건 외에도 여러 가지 환경 기준이나 생태 기준과 같은 개발에 대한 각종 규제 요건도 충족시킬 수 있는 이용일 것이 요구되고 있다.

3) 물리적으로 채택 가능성

물리적 채택 가능성을 판단하는 중요한 고려 사항은 토양의 하중 지지력, 부지의 모양, 공공편익시설의 유용성(상하수도, 도시가스, 학교 등이 공급가능한지) 등을 들 수 있다.

4) 객관적 시장증거

특정한 토지 이용이 최고최선의 이용이 되기 위해서는 그것을 지지할 수 있는 객관적인 경험적 증거가 반드시 제시되어야만 한다.

Ⅴ. 3자의 관계

1. 부증성과 용도의 다양성

부동산의 부증성에 의해 부동산의 절대적 공급은 불가능하다 할 수 있으나 용도의 다양성에 의해 용도의 전환 등에 의한 *경제적 공급이 가능하게 되어 절대적 희소성을 완화시킨다.

2. 용도의 다양성과 최유효이용

이용주체에 의해 다양하게 이용이 가능한 경우 최유효이용을 행한 토지이용자에게 입지잉여나 토지가 할당되게 된다.

3. 최유효이용과 부증성

부증성에 의한 토지의 부족현상은 사람들로 하여금 집약적 이용인 최유효이용을 강제하게 되어 토지부족문제를 효율적 이용으로 어느 정도 경감시킬 수 있다.

(문9) 부동산의 지역성을 설명하라(10)

Ⅰ. 개설

부동산은 일반 재화와 다른 특성이 있으며 이는 자연적 특성으로서 고정성, 부증성, 영속성, 개별성이 있으며, 인문적 특성으로서 용도의 다양성, 병합 분할의 가능성, 사회적 행정적 경제적 위치의 가변성이 있다.   이외에도 부동산의 현상을 이해하기 위해서는 경제적 특성 및 지역성이라는 특성이 있는바 이하에서 지역성에 대하여 고찰하여 본다.

2. 지역성과 지역특성

1) 지역성

부동산은 그 자연적 인문적 조건의 전부 또는 일부를 같이 함으로서 다른 부동산과 함께 어떤 지역을 구성하고 여기에 소속된다.   개개의 부동산은 그 소속된 지역의 구성 분자로서 그 지역과 의존 보완 관계 및 그 지역내 타 부동산과 협동 대체 경쟁 등 상관관계를 맺고 이러한 관계를 통하여 사회적, 행정적, 경제적 위치가 결정되는데, 이를 부동산의 지역성이라 한다.

2) 지역특성

개개의 부동산이 속한 지역은 그 규모, 구성의 내용, 기능 등에 따라 여러 가지가 있으며, 그 어느 것이나 용도적 기능적으로 어떤 동질적인 지역의 범위를 나타내고 각 지역은 어느 것이나 다른 지역과 구별되는 특징을 갖게 되며 이를 지역의 특성이라 한다.   이러한 지역의 특성은 표준적 사용으로 구체화되며, 지역 분석을 통한 표준적 사용, 상태 동향 및 가격 수준의 파악이 가능하게 되는 것이다.

3. 지역의 변화와 지역성

부동산이 속하는 지역의 사회적, 행정적, 경제적 위치는 항상 확대, 축소, 집중, 확산, 발전, 쇠퇴 등의 변화 과정에 있으므로 지역의 구성 분자인 부동산의 가격 또한 항상 변화의 과정 중에 있다.  따라서 부동산의 지역성과 부동산의 가격은 밀접한 관계에 있다.

4. 지역 분석과 지역성

부동산은 그 지역의 구성분자로서 당해 지역의 지역성에 근거한 지역요인의 작용에 의해 다른 지역과 구별되는 지역특성을 형성하고 그 지역 특성은 그 지역에 속하는 부동산의 가격 형성에 전반적 영향을 미치므로, 부동산 가격의 추계를 위한 지역 분석은 당해 지역의 표준적 사용과 장래 동향을 알기 위하여 지역 특성의 배경인 지역 요인을 분석하는 것이다.

(문10) 부동산의 감정 평가상 분류와 종별과 유형에 대하여 설명하라 (30)

Ⅰ. 序

감정평가의 대상인 부동산은 토지 및 정착물과 이에 의제 부동산을 가산하여 광의의 개념으로 파악 할 수 있으며, 이는 다양한 기준에 의해 분류가 가능하다.   부동산의 분류는 감정 평가의 체계적 접근이나 평가 방식의 적용과 관련하여 중시되며 특히 종별과 유형에 따른 구분은 평가 대상 부동산의 경제적 가치 결정에 중요한 구분 요소가 된다.

따라서 감정 평가의 관점에서 평가 대상 부동산을 명확한 기준에 의거하여 세분하는 일은 평가 업무의 효율적 수행과 관련하여 필요시 되며, 부동산의 종별과 유형의 구분은 정도 높은 가치 평가를 위하여 필수적인바 이하에서는 부동산 분류에 관하여 고찰하여 본다.

Ⅱ. 감정 평가상의 분류(법시수)

1. 법류상의 분류

민법에서는 “토지 및 그 정착물”을 부동산이라 규정하고 있으며 법률의 규정에 따라 등록, 등기가 가능한 동산을 의제 부동산으로 보아 광의의 부동산에 포함하여 평가의 대상으로 할 수 있다.    지공법 제2조에서는 “토지 등”이라 규정하여 토지 및 그 정착물 외에 물권에 준하는 권리 즉 광업, 공장재단, 입목, 자동차, 유가 증권 등을 평가의 대상으로 규정하고 있다.

2. 시장성에 따른 분류

부동산의 시장성이란 매매 또는 임대의 가능성으로서 감정 평가의 대상은 시장성이 있는 부동산이다.  시장성이 없는 경우는 법률의 규정, 물건 자체의 성격, 용도지역의 지정이나 부동산 경기에 기인하게 된다.

3. 수익성에 따른 분류

부동산의 금전적 수익 창출 여부에 따른 구분으로 수익성 부동산에는 임대 부동산, 기업용 부동산등이 있고 비수익성 부동산은 소유자 또는 기타 이용자의 효용 제공을 목적으로 하는 부동산으로 주거용 부동산, 서비스 부동산등이 있다.

Ⅲ. 부동산의 종별과 유형

1. 개요

부동산의 종별이란 부동산의 용도적 이용에 따른 분류이며, 유형이란 유형적 이용 및 권리 관계의 태양에 따른 분류이다.   이는 부동산의 경제적 가치를 본질적으로 결정하므로 감정평가에 있어 정도 높은 가치 판단을 위하여 종별과 유형에 따른 분석이 필연적이라 할 수 있다.

2. 종별(種別)

종별이란 부동산이 속한 지역의 용도에 따른 구분을 말한다.  지역 종별을 택지 지역, 농지 지역, 임지 지역으로 대분류되고 택지는 다시 주거지, 상업지, 공업지로 소분류된다. 대분류 상호간의 지역 전환이 일어나는 지역을 예정지(후보지)라 하고 소분류 상호간 용도의 전환이 일어나는 지역을 이행지라 한다.

3. 유형(類型)

부동산의 유형이란 부동산의 유형적 이용 및 권리 관계의 태양에 따른 분류로서 우리 일상생활과 생산활동에 어떻게 개재하여 어떠한 형태로 그 유용성을 발휘하는가에 따른 것이다.

유형에 따라서는 나지, 건부지, 구분소유 등으로 분류 가능하고 권리 형태에 따라서는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권 등으로 분류 가능하다.

4. 감정평가상의 적용

1) 가격 형성

가격 발생 요인의 결합과 가격 형성 제요인의 영향에 의한 가격의 개별화 구체화하는 부동산의 종별, 유형에 의해 표면화된다.

2) 지역․개별 분석

종별과 유형은 시장의 구분 기준이 되고 부동산 종별에 근거하여 지역분석을 행함으로서 가격 수준 파악이 가능하며, 유형에 따른 개별 분석에 의하여 개별적, 구체적 가격 파악이 가능하다.

3) 평가 방식

부동산의 유형에 따른 각각의 주된 평가 방식이 있으며 주된 평가 방식의 우수성이 인정된다.

Ⅳ. 結

부동산 감정평가의 대상인 부동산의 개념은 획일적인 것이 아니라 경제적, 법률적, 기술적인 측면을 가진 복합 개념으로 이해하여야 하며, 또한 사회적, 경제적 여건의 변화에 따라 그 범위를 달리하는 가변적 성질을 갖는다.  그러므로 부동산의 분류는 평가의 신뢰성, 능률성과 밀접한 관계가 있으며, 특히 종별과 유형은 분류 결과에 따라 가격 형성 요인을 달리하는바 명확한 기준 및 근거에 대한 이해가 선행되어야 한다할 것이다.

(문11) 가격 발생요인과 가격 형성요인을 설명하고, 이에 의한 부동산 가격형성을 논하라(30)

Ⅰ. 序

일반적으로 부동산 가격은 수요와 공급의 일반원칙을 기초로 하면서도 부동산 특성에 기인하여 그 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 3가지 상호 결합에 의해 발생하고, 가격 형성요인의 상호 작용에 의해 형성, 유지, 수정, 파괴의 과정을 거치며 개별화, 구체화되는 것으로 설명되어진다.

즉 일반 경제 사회에서 부동산의 위치, 활동 및 가격수준에 영향을 주는 일반적 요인은 부동산의 지역편향성에 의해 지역적 제약을 받게 되고 동시에 그 지역의 자연적 요인과 결합하여 지역 특성의 바탕이 되는 지역요인을 형성하고, 그러한 지역요인의 제약하에서 개별적 요인에 의한 구체적 가격이 형성되어진다.

부동산의 감정평가는 부동산의 가격형성 과정을 추적, 분석하는 것이 그 본질이라 할 수 있는바 부동산의 가격형성 과정의 이해는 중요하다 할 수 있다.  이하에서는 부동산의 가격 발생요인, 형성요인을 분리하여 설명하고 그 가격형성 과정을 살펴본다.

Ⅱ. 가격 발생요인

1. 의의

부동산의 가격은 수급에 의해 결정되는바 수요를 결정하는 효용, 유효수요와 공급을 결정하는 상대적 희소성의 상호결합에 의해 발생하는바 이를 가격 발생요인이라 한다.

2. 효용(utility)

효용이란 인간의 필요나 욕구만을 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 의미하는 것으로서 부동산의 경우, 종별에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성에 의해 좌우된다.

3. 상대적 희소성(relative scarcity)

희소성이란 현재나 가까운 미래의 공급이 수요에 비해 상대적으로 충분하지 못함을 의미하는 것으로서 부동산의 경우 부증성에 기인하여 지가고, 주택부족 등의 문제를 야기하며 이의 해결을 위해 최유효이용 원칙에 의한 토지의 집약적 이용이 요구되어진다.

4. 유효수요(effective demand)

살 의사와 지불 능력을 갖춘 수요를 의미하는 것으로서 부동산의 경우 고가성으로 일반적인 수요와는 다르게 지불능력을 갖추고 있는 유효수요에 의해 발생한다.

Ⅲ. 가격 형성요인

1. 개요

부동산 가격 형성요인은 부동산 가격 발생 요인에 영향을 미치는 일반적 요인, 지역 요인, 개별 요인을 말하며, 이러한 제요인은 유동성 원칙 및 관련성 원칙의 특성을 지닌다.

2. 일반적 요인

일반 경제 사회에 있어서 부동산의 위치, 활동, 가격 수준 등에 영향을 주는 전반적 제요인으로서 사회적, 경제적, 행정적 요인, 자연적 요인으로 구분할 수 있다. 사회적 요인에는 인구, 가족구성 형태, 도시 형태, 교육 수준, 부동산 관련 관행, 건축 양식 등이 있으며, 경제적 요인에는 저축, 수지, 재정, 물가, 소득크기, 기술 수준, 교통 체제 등이 있다.

행정적 요인에는 각종 규제, 세제의 형태, 거래의 규제, 각종 계획 등이 있으며, 자연적 요인에는 지세, 토양, 지리 등이 있다.

3. 지역요인

지역 요인이란 일반적 요인이 그 지역의 지역편향성에 인해 지역적 제약을 받고 그 제약 하에서 그 지역의 자연적 요인과 결합하여 지역의 부동산 상태 및 가격수준에 영향을 주는 요인을 말한다. 즉 지역요인에 의해 지역의 특성 및 표준적 사용이 결정된다.

4. 개별요인

동일요인이라 할지라도 부동산의 종별, 유형에 따라 그 가격에 미치는 영향이 다르게 되므로 부동산의 개별성에 의해 가격 형성을 개별적 구체화하는 요인을 말한다.

Ⅳ. 가격 형성 과정

1. 개요

부동산의 특성으로 용도적・지역적 범위를 수반한 부동산 시장에서 효용, 상대적 희소성, 유효수요가 수요공급 요인으로 작용하여 가격이 발생하고, 가격 형성요인인 일반적・지역적・개별적 요인의 상호 작용에 의해 형성, 유지, 수정, 파괴되면서 개별구체화 되어진다.

이는 유동성과 관련성의 특성이 있는 가격 형성요인의 변동은 가격 발생요인이 영향을 미치고, 가격 발생요인의 상호 관련성에 의해 필연적으로 가치에 영향을 미치는 과정을 거친다.

2. 가격 수준의 형성

일반적 요인은 전국적 또는 모든 부동산에 동질적으로 작용되는 것이 아니라, 부동산이 갖는 지역성에 의해 그 지역의 자연적 조건과 결합하여 지역요인을 이룬다.

즉 지역에 따라 다르게 작용하는 동시에 동종지역에서는 동질적으로 작용을 하며 지역 동질성에 선도적 역할을 하게 되어 지역 특성을 형성한다.

이러한 지역 특성에 의해 당해 지역의 집약적, 평균적인 사용 방법인 표준적 사용이 나타나게 되고 그에 따라 가격 수준이 형성된다.

3. 구체적 가격 형성

부동산의 가격은 개별성에 기인하여 개별적으로 형성되며, 최유효이용을 전제로 해서 형성되는 가격을 표준으로 한다. 즉, 지역요인의 상호 작용에 의한 지역 특성의 전반적인 제약 하에서 개별적 요인의 상호 작용에 의한 개별성에 기초하에 구체적 가격이 형성된다.

Ⅴ. 結

부동산 가격 형성은 수요, 공급 논리에 기초하지만 부동산 특성으로 인하여 일반 재화와는 상이한 복잡 다양한 가격 형성과정을 거침으로서 균형가격의 식별이 어렵고, 전문가에 의한 가치 지적이 요구되어진다.

하지만 적절한 가치 지적을 위해서는 가격 발생요인 및 형성요인의 파악 및 상관 관계 작용의 이해가 요구되는바 正度 높은 감정평가를 위하여 선행적, 필수적 부분이라 할 수 있다.

(문12) 교환가치와 사용가치에 대하여 설명하라 (15)

Ⅰ. 개설

부동산의 가치는 완전소유권(Fee Simple)에 의해 소유와 이용이 모두 가능한 구매력에 기초한 교환가치와 임대권(leased fee estate)과 임차권(leasehold fee estate) 등과 같이 사용자의 효용에 기초한 사용가치로 양분되는데 이러한 구분은 원본과 과실의 관계를 갖는 가격과 임료의 파악과도 유관하다할 것이다.

이하에서 부동산의 가치에서 중요한 위치를 점하고 있는 교환가차와 사용가치에 대하여 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 부동산의 교환 가치

1. 의의

어떤 재화나 용역을 교환의 대상으로 지배하는 힘을 교환가치라 한다. 시장에서 일반적인 이용 방법을 전제로 한 객관적 가치로서 시장의 수급 논리에 의해 형성되는 시장가치이며, 매매를 전제로 한 sein가치라 할 수 있다.

2. 평가상의 활용

부동산의 감정 평가는 최유효이용을 전제로 한 시장가치 즉 교환가치인바 평가에서 추구하는 가치 개념으로서 정상가격이라 할 수 있다.

Ⅲ. 부동산의 사용가치

1. 의의

인간의 욕망을 충족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 사용가치라 한다. 다양한 용도 중에서 시장의 통상적인 선택이 아닌 이용자의 특정 용도를 전제로 한 주관적 가치로서 시장성이 없거나 제한된 조건하에서 성립되는 가치 개념이다.

2. 평가상의 활용

감정평가에관한규칙 제5조에서는 교환 가치인 정상가격주의를 원칙으로 하면서 평가의 목적, 조건 등에 따라 사용가치인 특정가격의 평가를 예외적으로 인정하고 있다.

평가상 활용되는 예로는 ①오래된 공장을 평가시 현재 이용을 전제로 한 평가 ②분할토지 평가시의 한정가격 평가 ③법정 평가 등이 있다.

Ⅵ. 양자의 차이점

1. 적정가격여부(최유효이용가정여부)

교환가치의 경우 시장에서 일반적인 이용 방법을 전제로 한 객관적 가치로서 시장의 수급 논리에 의해 형성되는 시장가치로 적정가격이라 할 수 있으나 사용가치의 경우는 다양한 용도 중에서 시장의 통상적인 선택이 아닌 이용자의 특정 용도를 전제로 한 주관적 가치로서 시장성이 없거나 제한된 조건하에서 성립되는 가치 개념으로 적정가격이라 할 수 없다.

2. 활용영역

교환가치는 주로 가치추계의 영역에서 모든 시장참여자에 의해 활용되나 사용가치는 주로 비가치추계인 consulting부분에서 특정의 이용자들에 의해서만 인정되게 된다.

3. 원본과 과실

교환가치는 원본 그리고 사용가치는 과실로 파악하기도 한다.

(문13) 부동산 가격의 이중성에 대하여 설명하시오(5)

1. 의의

수요, 공급에 의해 결정된 가격이 다시 수요, 공급 요인에 영향을 미쳐 자동적으로 수급을 조절한다는 것으로서 부동산도 가격 형성 요인에 의해 영향을 받은 가격 발생 요인의 상관 결합에 의해 가격이 발생되며, 이 가격은 다시 이들에 영향을 미친다는 것이 부동산 가격의 이중성이다.

2. 일반재화의 이중성격과의 차이점

일반 재화의 경우에는 가격의 이중성에 의해 자동수급조절 기능이 있으나 부동산은 그 고유의 특성으로 인해 ①시장이 불완전하고 ②수급이 용이하지 않아 자동으로 가격이 결정되지 않아 평가사의 지적이 필요하다.(일반재화의 이중성과의 차이점)

3. 감정 평가와의 관련성

부동산 시장에서는 가격 기구의 조정에 의한 인위적 수급의 조정이 어렵다. 따라서 일반 재화의 균형 가격의 역할을 평가사가 수행하게 되며 ①이렇게 지적된 가격은 적정한 자원배분 및 수급자의 활동 지표로서의 역할을 하게 되므로 평가사는 높은 직업윤리가 요구되어지는 것이다. 도한 ②이중성의 원리를 이해함으로서 수급논리에 의한 적정가격 형성을 평가사가 촉진하고 왜곡되는 것을 방지하여야 한다.

(문14) 정부는 2003년 10.29 부동산대책 중 조세부문에서 종합부동산세의 신설을 통해 보유세를 강화하겠다는 의지를 피력한바 있다. 이처럼 부동산시장에서 부동산관련조세의 부과가 부동산가격에 미치는 영향을 취득, 보유, 처분에 따라 나누어 설명하라 (30)

1. 개설

부동산 가격은 시장 수급 논리 하에 가격발생요인에 의해 발생하고 가격 형성 요인의 상호 작용에 의해 개별적, 구체적으로 형성되나 부동산시장에 내재한 불완전성은 시장의 실패(market failure)를 초래하게 된다.

정부는 비시장의 힘으로서 시장의 실패를 수정하거나 사회적 목적을 달성을 위하여 시장에 조세 제도로서 개입하게 된다. 이러한 조세 제도는 가격형성 요인의 행정적 요인으로서 부동산 가격의 변화를 가져오게 한다.

2. 일반적인 영향

부동산 가격의 본질을 장래 예상되는 편익의 현재 가치라 할 때 조세 부과는 장래 편익을 감소시킴으로서 부동산 가치 하락의 효과가 있으나 장기적으로 조세 수입을 공공부분에 투입하여 대상 부동산의 수익성, 쾌적성이 증가한다면 부동산 가격은 증가할 수 있다.

3. 구체적인 영향

1) 취득에 따른 조세 (취득세, 등록세)

취득세는 수요자의 비용으로서 실질적 이익의 감소를 초래하는바 취득세의 자본환원가치만큼 부동산 가격은 하락하며 거래량도 감소하게 된다. 하지만 장기적으로 가격 감소에 따른 공급 감소로 가격은 다시금 종전 가격으로 회복되나 거래량은 보다 감소하게 될 것이다.

이는 현재 주택거래신고지역에서 취등록세가 실거래가로 부과되어 거래량이 감소하고 가격도 계속적으로 하락하고 있다.

2) 보유에 따른 조세 (재산세, 종합토지세)

(1) 자가주택의 경우

자가주택시장에서는 주택소유자의 보유 및 사용에 따른 비용증가로 주택수요가 감소하여 주택거래량은 줄고 주택가격은 하락하게 된다.

P

P'

Q

Q'

즉 일반적으로 보유세부과이전의 균형가격과 균형거래량은 PQ였다면 보유세 부과후에는 주택수요감소로 P'Q'에서 가격과 거래량이 결정되어 가격과 거래량이 감소하게 된다.

그러나 정부가 종합부동산세의 부과 등으로 보유세를 강화할 경우에는 주택수요의 감소와 1가구 다주택자의 기존 보유분 매각에 따라 주택공급이 증가하여 가격은 보유세 강화전에 비해 더욱 하락 안정되겠지만 거래량에는 많은 변화가 없을 것이다.

P

P'

Q

Q'

(2) 임대주택의 경우

임대주택시장에서는 주택소유자인 임대인에게 보유세가 부과되는 경우 감소하는 임대소득을 보전하기 위해 부과된 보유세의 일부를 주택소유자가 임대료에 포함시켜 임대료가 상승하게 되고, 장기적으로 임대수익의 감소가 예상되는바 임대주택시장의 공급이 감소하면서 거래량은 줄고 임대료는 상승하게 된다.

3) 처분에 따른 조세 (양도소득세)

(1) 동결효과가 없는 경우

주택가격이 오르는 경우 주택소유자가 양도세납부를 연기하기 위해 주택의 처분을 기피하는 현상인 동결효과가 발생하기도 한다.

동결효과가 없는 일반적인 경우, 양도세를 부과하게 되면 주택구입희망자에게 자본이득의 감소 및 구입 후의 사용자비용의 증가를 가져오는바 주택의 수요가 감소하여 주택거래량이 감소하고 주택가격도 하락하게 된다.

(2) 동결효과가 있는 경우

동결효과가 있다면 수요와 공급의 감소도 발생하는데 이 경우 동결효과가 없는 경우보다 거래량은 더욱 감소하고 가격은 수요와 공급의 탄력도에 따라 다르겠으나 일반적으로는 상승하게 된다.

이와 같은 현상은 양도세가 실거래가로 부과되는 투기지역에서 발생할 수 있는 경우로 일반적인 현상은 아니다. 현재 투기지역중의 하나인 강남의 경우 정부의 일관성 없는 정책 및 높은 양도세 때문에 동결효과가 발생하여 아파트의 거래량은 상당히 감소하면서도 가격은 소폭 상승하고 있다. 이것은 양도세의 중과로 부동산시장을 안정화시킬 수 없음을 보여주는 것이다.

4. 시사점

1) 감정평가측면

우리나라의 경우 조세라는 행정적 요인에 상당히 부동산 시장이 민감하게 반응하는바 감정평가시 조세 영향을 감안하여 예측오류를 줄여 정치(精緻)한 감정평가가 이루어져야 할 것이다.

2) 정부측면

정부의 지나친 시장의 개입은 자유시장의 수급논리를 왜곡 파괴하게 되어 정부의 실패(government failure)도 초래할 수 있으므로 주의하여야 하며 더불어 거래활성화를 위해 보유세를 높이고 처분세를 낮추는 조세정책이 요구된다할 수 있을 것이다.

(문15) 토지이용규제가 감정평가에 미치는 영향에 대해 설명하라 (20)

Ⅰ. 序

부동산가격이란 부동산의 소유권 기타 권리, 이익에서 발생하는 장래 편익의 현재가치로서, 부동산에 대한 효용, 상대적 희소성, 유효수요 3인자의 결합에 의해 경제적 가치가 형성, 유지, 파괴 되는바, 이 3자에 영향을 주는 요인을 가격형성요인이라 하며, 이에는 일반적, 지역, 개별요인이 있다.

부동산의 가격은 시장에서의 수요, 공급의 균형으로 결정되나 시장의 기능이 자원의 적정분배를 자율적으로 조정하지 못하게 되면 행정규제가 개입하게 된다. 토지이용규제는 일반적 요인 중 행정적 요인으로서, 부동산 가격 형성의 제요인을 분석 판단하여 부동산의 경제적 가치를 판단하는 작업인 감정평가에 많은 영향을 미치는바 이하 살펴본다.

Ⅱ. 가격 형성요인으로서 토지이용규제

1. 개설

토지이용규제는 토지이용에 대한 정부의 일반적인 제약으로서 시장실패에 대한 치유대안으로 시행되고 있으며 가장 강력한 부동산 가격 형성요인으로 작용하고 있다. 한편으로는 정부의 실패를 초래할 수 있다는 비판을 받고 있다.

2. 토지이용규제의 형태 및 최유효이용과 관련성

공법상 규제로는 국토계획및이용에관한법률의 용도지역, 지구 구역 및 건축법 등 각종 개별법률에 의한 규제 등이 있으며 사법상 규제로는 지상권, 지역권, 임차권 등이 있다.  부동산 감정평가는 최유효이용을 전제로 한 경제적 가치를 판정한 것으로, 최유효이용의 판정시 합법적 이용의 관점에서 인식하여야 하며, 토지이용규제는 이와 상통한다.

Ⅲ. 토지이용규제가 감정평가에 미치는 영향

1. 가격발생요인에 미치는 영향

효용은 이용을 통해 발휘되는데 규제는 이러한 이용행위를 규제하므로 효용에 영향을 준다. 공급 부족한 토지에 대해 규제완화는 상대적 희소성을 완화시킨다. 토지이용계획으로 토지이용 여건 좋아지면 유효수요가 증가한다.

2. 부동산 가격에 미치는 영향

1) 규제 강화시

단기에는 공급제한 및 토지수요 증가 효과에 따라 가격이 상승하나, 장기에는 경쟁에 의해 하향안정을 가져온다. 사전적으로 위치를 선점한 경우 선점자는 초과이윤을 누리게 되어 장기에도 가격이 상승할 수도 있다.

2) 규제 완화시

정책 순효과로는 공급을 늘리는 효과로 가격 하락이 발생하나 정책 역효과로는 투기 수요와 가수요를 유인하여 가격 상승시킨다.

3. 평가방식에 미치는 영향

원가방식에는 법률적, 행정적 감가의 필요가 있으며 비교방식에서는 공, 사법적 규제에 대한 사정보정이 요구된다. 그리고 수익방식에서는 순수익 산정시 합법적으로 이용중인 최유효이용 상태하의 순수익을 산정하여야 한다.

4. 감정평가 활동에 미치는 영향

1) 정보활동 및 권리분석의 필요

토지이용규제 파악을 위해 각종 정보수집활동이 요구되며 부동산 가격은 소유권 기타 권익의 가치이므로 사전적인 권리분석 요구된다.

2) 가격 다원론 등 평가이론 개발의 필요

규제는 가격형성요인을 복잡하게 하여 평가 목적, 성격에 따른 가격을 다양화시키며 각종규제가 가격에 미치는 영향을 파악키 위해 평가이론의 개발이 요구된다.

3) 평가사의 전문성과 질적 향상요구

각종규제의 설정, 변경, 해제 등을 파악하기 위해서는 평가주체의 전문성과 질적 향상이 요구된다.

Ⅳ. 結

부동산의 특성으로 인하여 부동산 가격은 일반재화의 가격과는 달리 형성되며 이로 인해 가격형성요인의 분석이 요구된다.

부동산 감정평가는 최유효이용을 전제로 한 경제적 가치를 판정하는 것인 바, 이러한 최유효이용의 판정시 합법적 이용의 관점에서 인식하여야 하며, 특히 부동산 감정평가에 있어서의 가격은 단기적 시장가격이 아니라 장기적인 분석하에 졀정되는 가격임을 명심하여 가격형성요인의 상호작용에 의한 파급효과를 신중하게 분석하여야 할 것이다.

(문16) 최근 부동산 시장은 타부문과 상호 연계되기 시작하고 있는데 부동산 시장과 자본시장의 연계성에 대해 논하고, 자본시장에서 시장이자율 상승이 부동산 시장에 미치는 영향을 장단기로 구분하여 설명하시오(20)

Ⅰ. 序

부동산의 특성 중 지리적 위치의 고정성으로 시장이 국지화, 추상화되는 등 일반재화시장과는 다른 양상을 보이고 있으나 최근 들어 자산의 유동화, REITS 개념의 도입 등이 부동산시장과 자본시장의 연계를 가속화 시키고 있다.

이하에서는 이러한 양시장간의 연계성을 알아보고 매개변수(parameter)로 주요한 역할을 하는 시장 이자율 상승이 부동산시장에 어떠한 영향을 미치는가를 장단기로 구분하여 실증적으로 분석함으로써 구체적인 관계를 고찰코자 한다.

Ⅱ. 부동산시장과 자본시장과의 관련성(고내할증)

1. 부동산의 고가성

부동산의 고가성과 관련하여 부동산 투자는 단독으로 이루어지기 곤란하므로 저당 등의 이용이 필요하다.

2. 부동산의 내구성

부동산의 내구성은 생산자의 입장에서는 투하된 자본의 회수기간이 길게 되어 신중한 투자가 요구 되는바 장기의 주택금융이 활성화(모기지론) 된다.

3. 부동산시장에서의 할당적 효율성

부동산에서 자원이 효율적으로 할당되었다는 말은 매도자가 얻을 수 있는 임대료수익률과 매수자가 자본시장에서 얻을 수 있는 이자율이 상호간의 위험을 감안하여 서로 같도록 할당되었다는 것으로 양시장의 관련성을 나타낸다.

4. 부동산의 증권화(가장 主가 됨)

ABS, MBS, REITS 등에 의해 부동산시장이 증권화 되면서 자본시장(주식, 채권 등)에 관한 이론 등이 유입되고 분석의 대상으로 동시에 논의되는 등 그 관련성이 커지고 있다.

Ⅲ. 이자율 상승이 부동산시장에 미치는 영향

1. 단기(short term)

1) 수요

단기에는 시장이자율의 상승은 부동산보유에 따른 기회비용의 상승으로 인한 부동산의 내재가치 하락을 발생시킨다. 따라서 은행예금이나 채권 등의 부동산 대체투자에 부동산 수요자금이 유입되어 부동산시장은 급격히 위축되게 된다.(공급의 비탄력성으로 공급이 급감한다.)

2) 공급

단기에는 물리적 공급이 부증성이라는 부동산만이 갖는 특수한 특성에 의해 완전 비탄력적이여서 시장이자율의 영향이 수요에 비해 적게 미치지만 공급자의 투자비용 상승으로 공급 감소를 가져오기도 한다.

2. 장기(long run)

1) 수요

장기에도 수요는 감소하나 수요자는 일반경제학의 논리(Lucas)에 따라 합리적 기대로 수요감소를 어느 정도 예상함으로써 그 감소폭은 단기에 비해 상대적으로 줄어드는 효과가 있게 된다. (공급의 비탄력성의 완화로 감소폭이 둔화된다.)

2) 공급

장기에도 이자율의 상승은 공급에 있어서 부동산 투자개발에 있어서 비용 등을 상승시켜 공급 감소를 가져온다.

Ⅳ. 餘言

감정평가의 주체인 평가사는 정확한 가치추계를 위해 부동산의 수요공급현황 그리고 부동산의 시장변화추세에 항상 관심을 가져야 할 것이다. 따라서 부동산 시장과 밀접한 관계가 있는 자본시장의 금리변동 그리고 주식시장의 주가지수 및 나아가 시장의 국제화(globalization)에 따라 미국의 금리정책과 다우지수(Dow-Jones average)등에도 관심을 가지고 감정평가에 임하여야 할 것이다.

(문17) 최유효이용의 원칙을 설명하고 감정 평가 3방식의 관계를 설명하시오 (30)

Ⅰ. 序

부동산의 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 주는 가격 형성요인의 상호 작용에 의해 형성되며, 이 형성과정을 살펴보면 일정한 법칙성이 있는데 이를 감정평가의 관점에서 집약화하여 평가의 도구이자 지침으로  사용하고자 한 제이론을 부동산 가격 제원칙이라 하는데 이는 최유효이용의 원칙을 중심으로 하여 상호 유기적 관련성을 맺고 있는 특징이 있다.

특히 최유효이용의 원칙은 부동산 감정평가시 당해 부동산의 최유효이용을 전제로 경제적 가치를 판단하는 것으로서 평가의 근본을 이루는 바 이하에서는 먼저 선결 문제로서 최유효이용을 살펴보고 그에 근거하여 최유효이용 원칙과 감정평가 3방식을 고찰하여 본다.

Ⅱ. 최유효이용(객양통이합합최)

1. 의의

최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용 능력을 가진 사람에 의한 합리적, 합법적인 최고, 최선의 이용방법을 말한다. 이는 용도의 다양성을 직접적 성립근거로 하여 부증성에 따른 토지의 효율적 이용의 필요성에 의해 성립한다.

(최유효 : 합부다 / 대체 : 합지다)

2. 판정기준 및 방법

판정기준으로서 경제적으로 합리적 이용이어야 하며, 법률적으로 합법적이어야 하며, 물리적(기술적)으로 가능한 이용으로서 객관적 시장 증거에 의해 경험적으로 적절히 지지되어야 한다.

최유효이용의 판정방법은 이용의 주체, 규모, 용도 등에 따라 구체적 개별적으로 행해지는데 구체적으로 인근 지역의 표준적 사용을 기준으로 한 외부판정, 규모, 구성의 요소의 균형을 고려하는 내부판정, 그리고 시계역적 판정을 거치게 된다.

판정시 유의 사항으로는 통상적인 사용이어야 하며, 사용수익의 지속성을 고려한 장기적 배려 및 효용 발휘 시점이 예측 가능하여야 한다.

3. 유형별 최유효이용 판정

토지의 최유효이용은 수익성과 비수익성 부동산을 구분하여 모두 최고의 토지가치를 창출하는 이용이 최유효이용이고, 개량 부동산은 자본적 지출여부에 따라 자본적 지출이 필요 없을 경우에는 자본환원가치가 최대인 경우이고 자본적 지출이 필요한 경우에는 자본환원가치에서 자본적 전환비용을 차감한 개량물의 가치가 최대일 때 최유효이용이다.

4. 특수한 상황에서의 최유효이용

일반적으로 인근의 표준적 사용과 대상 부동산의 이용이 일치하는 경우 최유효이용으로 볼 수 있으나 단일이용, 중도적 이용, 비적법이용, 비최고최선이용, 복합이용, 특수목적의 이용, 광평수토지이용, 투기적 이용, 창조적 이용의 경우에는 표준적 사용과 괴리가 되더라도 특수하게 최유효이용이 된다.

5. 최유효이용과 표준적 사용의 관계

표준적 사용은 부동산의 고정성, 지역성이란 특성으로 일반적 요인의 지역편향성의 결과 지역 특성에 의해 결정되는 당해 지역의 집약적 평균적 이용으로 지역의 가격수준으로 표현된다.

최유효이용은 표준적 사용의 제약하에서 결정되는 피결정성을 갖지만 반드시 일치하지 않으며, 종별과 유형이 내재된 개념이고, feedback 관계에 있게 된다. 또한 표준적 사용은 선행적, 거시적 판단이라면, 최유효이용은 미시적 작업이라 할 수 있으며, 각각 지역분석, 개별분석에 의해 판정되어 진다.

Ⅲ. 최유효이용의 원칙

1. 의의

최유효이용 원칙은 부동산 가격이 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성된다는 원칙으로서 평가 활동과 부동산 관련 활동에 있어서 중요 행위 기준이 되는 것이다.

2. 근거(합부다)

토지는 용도의 다양성, 영속성에 의해 끊임없는 대체경쟁의 결과 최유효이용자에게 할당되고, 경제 주체는 합리성 추구에 의해 결국 최유효이용으로 귀착하게 되는 것이다.

또한 부동산의 자연적, 인문적 특성에 의해 오용되기 쉬우며, 특히 물리적 공급을 불가능하게 하는 부증성은 토지이용자들에게 최유효이용을 강제하게 하는 역할을 한다.

3. 관련 제원칙

부동산 가격 제원칙의 구조를 살펴보면 최유효이용 원칙을 최상위의 개념으로 하고 상호 유기적 지원체제로 구성되어 있는바 모든 제원칙과 관계된다.

즉 내부 구성요소와 관련되는 원칙으로 균형, 수익배분, 수익체증, 체감, 기여의 원칙이 있으며, 외부적 판정 원칙으로 대체, 경쟁, 외부성, 기회비용, 적합의 원칙이 있다. 또한 최유효이용은 고정 불변이 아니라 항상 변동의 과정 중에 있는바 변동, 예측의 원칙을 토대로 하고 있다.

Ⅳ. 최유효이용의 원칙과 감정평가 3방식의 관계

1. 원가방식

원가법은 가격시점에서 대상 물건의 재조달원가에서 감가수정을 하여 대상 부동산이 가지는 현재의 가격을 구하는 평가방법이다.

이때 ①재조달원가는 최유효이용을 기준으로 하여 추계되며, ②감가수정은 최유효이용 상태에서 감가이며, 재조달원가를 ③간접법으로 구하는 경우, 개별요인의 비교는 최유효이용의 상태를 기준으로 하는 것이다.

2. 비교방식

거래사례비교법은 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 가격을 산정하는 방법이다. 이때 거래사례와 대상 물건간의 개별요인 비교는 최유효이용의 원칙이 판단의 기준이 되는 것이다.

3. 수익 방식

수익 환원법은 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 자본환원하여 가격을 구하는 방법이다.

이때 순수익은 경제주체 및 대상 물건을 최유효이용임을 전제로 하여 구하여 지는 표준적 수익이며, 토지잔여법 적용 시 수익사례는 건물과 토지가 최유효이용이 되어야만 추계가 가능하다.

Ⅴ. 結語

현재 AI에서는 최유효이용의 원칙을 가격제원칙의 수평적 구조에서 격상시켜 다른 원리들보다 한계가 높은 원리로 취급하고 있는데 이는 부동산의 최유효이용의 중요성을 인식한 것이라 할 수 있다.

특히 감정평가에 있어서 최유효이용의 원칙은 가격결정에 직접적인 영향을 미치는데 풍부한 경험 및 상식과 전문적 지식에 근거한 최유효이용의 판정이 필수적이라 할 수 있다.

(문18) 제합 사용(consistent use)의 원칙을 서술하시오 (10)

1. 의의

제합 사용의 원칙이란 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성되는데 이때 최유효이용이란 토지 및 그 개량물간에 시계열상 및 용도상의 일치가 전제되어야 한다는 것이다.

2. 내용

1) 용도상 제합성

건부지는 나지에 비해 감가발생이 쉬운바 현 상태 복합부동산의 가치 창출의 극대화 및 최유효이용을 위해서는 용도의 일치가 전제되어야 한다.

2) 시계열상 제합성

용도상의 제합성을 판단하기 위해서는 장기적 관점에서 해당 용도지역의 전환여부, 성숙도, 전환의 난이도 등을 종합적으로 판단하여야 한다.

3. 관련제원칙

개량물의 가치는 대상 부동산의 가치에 기여한 정도로 파악되므로 기여의 원칙, 균형 적합, 예측, 변동의 원칙 및 최유효이용의 원칙과 관계된다.

4. 감정평가상 적용

후보지, 이행지 지역에서 최유효이용 판단에 따른 평가시 전제되는 개념으로서 성숙도가 높은 경우 전환 후의 용도지역을, 성숙도가 낮은 경우 전환전의 용도지역을 기준으로 삼아야 하며, 이때 제합사용의 원칙에 의거하여야 한다.

또한 특수 상황에서의 최유효이용인 중도적 이용, 비최고최선의 이용을 분석하는 경우 판단의 기준이 된다.

(문19) 대체의 원칙을 설명하라 (30)

Ⅰ. 序

부동산 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 주는 가격 형성 요인의 상호 작용에 의해 형성되고 그 형성과정을 살펴보면 일정한 법칙성이 있는데 이를 감정평가의 관점에서 집약화하여 평가의 도구이자 지침으로 사용하고자 한 제이론을 부동산 가격 제원칙이라 한다.

가격 제원칙 중 하나인 대체의 원칙은 감정평가 활동을 ①부동산 시장분석 및 ②비교조정 작업으로 볼 때 가장 기본이 되는 요소로서 평가 3방식의 논리적 근거를 제공하는 바, 이하에서도 대체의 원칙을 개관하고 지역, 개별 분석 및 평가 3방식과의 관련성을 알아본다.

Ⅱ. 대체의 원칙

1. 의의

부동산의 가격은 대체성을 지닌 다른 부동산 또는 재화 등의 가격과 상호작용 과정에서 형성된다는 원칙이다.

2. 대체 원칙의 성립근거(합지다)

합리적 사용과 지역적 한계 그리고 용도의 다양성이 대체원칙의 성립근거가 된다.

3. 대체의 내용

부동산은 경제재로서 그리고 투자재로서 부동산간, 용도간, 지역간, 타투자재(증권, 예금 등)간 대체가 가능하다.

4. 관련 가격 원칙

대체 원칙은 시장 참여자의 인적 경쟁을 전제로 하는 바 경쟁의 원칙과 관계되며, 수요공급의 원칙의 근간을 이루고 있어 관련성이 인정된다 할 수 있다. 기회비용을 반영하여 대체재의 가격이 형성되는바 기회비용의 원칙과 관계된다. 또한 최유효이용 원칙의 외부 판단기준을 제시한다.

Ⅲ. 지역․개별분석과의 관계

1. 지역분석과의 관계

지역분석이란 어떤 지역을 구성하는 부동산의 가격형성에 영향을 주는 지역요인을 분석하여 지역특성을 파악하고 표준적 사용과 장래 동향을 명백히 함으로서 그 지역의 가격수준을 파악하는 것이다.

이러한 지역분석의 대상 지역은 용도적 관점에 인근지역, 유사지역, 동일 수급권으로 구분되는바 이는 대체 원칙에 근거하여 부동산의 대체, 경쟁 및 지역의 대체 경쟁의 한계권역이라 할 수 있다.

2. 개별분석과의 관계

개별분석이란 부동산의 개별성에 기인한 개별요인을 분석하여 최유효이용 및 구체적 가격에 접근하는 작업을 의미한다. 당해 부동산의 최유효이용은 대체 및 경쟁에 의하여 결정 및 토지할당이 이루어지고, 부동산의 가격은 이러한 최유효이용을 전제로 형성하게 된다.

Ⅳ. 평가 3방식의 적용

1. 비교방식

합리적인 거래당사자는 대체가능한 부동산의 가격을 기준으로 부동산의 가격을 결정한다는 점에서 비교방식의 성립근거가 된다.

2. 원가방식

유용성이 같은 부동산의 신규조달이 가능하다면 대체부동산의 재조달원가를 상한으로 결정된다는 점에서 성립근거가 된다.

3. 수익방식

부동산의 가격은 같은 순수익이 기대되는 다른 수익성부동산을 취득하는데 필요한 투자액 결정에 기준이 된다는 점에서 수익방식의 성립근거가 된다.

Ⅴ. 結

부동산의 가격제원칙은 가격 형성 요인의 특성인 관련성을 반영하여, 서로 개개의 원칙이 아니라 상호 유기적 관련하에 하나의 체계를 이루고 있다.

이는 부동산 제이론의 집약인 동시에 실무적 평가지침으로서 활용이 중요시되며 특히 대체의 원칙은 3방식의 이론적 근거를 제시하고 평가분석의 범위를 확정하는 등 중요한 원칙인 바, 이에 대한 명확한 이해는 감정평가의 능률과 정밀화의 전제라 할 것이다.

(문20) 부동산 시장의 특성, 형태, 기능을 설명하고 감정평가의 필연성에 대해 설명하시오 (35)

Ⅰ. 序

일반적인 시장을 재화나 용역을 교환하기 위하여 수급자가 모여 가격조정 및 결정을 행하는 공간이라 할 때 부동산 시장 역시 동일하다 할 수 있으나 부동산이 갖는 고정성, 지역성, 용도의 다양성 등의 특성에 의해 추상적인 시장을 형성하여 대체, 경쟁의 관계에 의해 유사 부동산의 가격이 균등화되어지는 지리적 구역이라 정의 할 수 있다.

부동산의 가격은 가격 발생요인과 가격 형성요인의 상호 작용에 의해 형성된다 할 수 있으나 그 기저에는 부동산 시장에서의 수급 논리에 기초한다할 수 있으므로 감정평가에 있어 부동산 시장의 이해 및 분석 능력은 중요하다 할 수 있다.

따라서 이하에서는 특성, 형태, 기능, 필연성을 고찰하고자 한다.

Ⅱ. 부동산 시장의 특성(수추국표공)

1. 수급의 곤란성(부증성)

부동산은 가격 기구에 의한 인위적 수급조정이 쉽지 않고 공급의 비 탄력성에 의해 시간이 오래 걸린다. 또한 단기적으로 가격 왜곡 현상(거미집 모형)이 나타나며 자동 조절 기능 저하 및 지가의 하방 경직성에 의해 부동산 가격을 왜곡하게 된다.

2. 추상적, 국지적 시장(고정성)

부동산의 고정성에 의해 특정 장소에 모여 구체적 시장을 형성할 수 없으며, 그 지역에서 지역적, 국지적으로 형성되어 부분 시장별 불균형을 야기하며, 감정평가의 현장 분석이 요구되게 된다.

3. 비표준화(개별성)

부동산의 개별성에 의해 표준화가 불가능하며, 일물일가(一物一價)의 법칙도 성립되지 않는다.

4. 비공개성(거래)

사회적 통제, 사회적 인식 등에 의해 거래 자료가 공개되지 않아 시장은 불완전하게 된다.

그리고 시장의 국지성, 비공개성, 비표준화 등으로 시장이 비조직화되고, 투자의 대규모성, 공공성에 의해 부동산 시장에 정부 개입이 많다.

Ⅲ. 부동산 시장의 형태

1. 개설

부동산 시장은 부동산의 종류, 위치, 성격, 가격, 시장의 범위 등에 따라 다양하게 구분 가능하며 감정평가에 있어 용도에 따른 구분이 중요시되어진다.

2. 시장의 형태(용도에 따른 분류)

①주거시장은 쾌적성, 가격 상한선의 법칙이 강하게 나타난다.

②상업시장은 수익성, 도시성장 관계, 배후지가 중요하다.

③공업시장은 비용, 노동 수급, 시장 범위가 크다.

④기타시장으로는 특수 용지시장, 농지, 임지 시장 등이 있다.

Ⅳ. 부동산 시장의 기능

1. 개설

일반재화시장은 수요, 공급에 의해 균형 가격이 형성되고 이 균형가격은 생산과 소비 활동의 지표로서 자원의 효율적인 배분 기능을 하게 된다. 부동산 시장도 부동산 특성에 의해 추상적이고 불완전하지만 일반 재화와 같이 중요한 기능을 한다.

2. 부동산시장의 순기능

1) 최유효이용의 도출

부동산시장은 수급작용을 하면서 대체 경쟁에 의해 가장 효율성이 높은 최유효이용이 도출되게 된다. 이는 부동산시장만이 갖는 특이한 순기능이라 할 것이다.

2) 일반재화시장의 기능

매도인과 매수인의 주관적 제안가격이 교차하는 지점에서 거래가격이 창조되고 최고의 효용 창출자에게 자원이 배분되게 한다.

부동산 시장의 메카니즘에 의해 창조된 가격은 다시 수급에 영향을 주고, 투자가, 건축가, 개발업자 등에게 유용한 정보를 제공한다.

3. 부동산 시장의 역기능

1) 불완전경쟁성(소비진정)

소수 거래자, 부동산의 비동질성, 진입탈퇴의 곤란성, 정보의 비공개 등이 시장의 불완전경쟁성이 나타나게 한다.

2) 시장의 실패

고정성에 의해 외부효과에 약하며 사회성과 공공성이 커서 공공재로 역할을 하느느 등 시장가격기구의 역할을 축소시켜 시장의 실패를 초래할 루 있다. 또한 이는 정부의 공적개입의 이유가 된다.

Ⅴ. 감정 평가의 필연성

1. 부동산 시장 특성에 따른 필연성

부동산의 특성은 부동산 시장의 특성을 야기하며, 이에 따라 시장원리에 의한 균형가격 성립을 어렵게 하며, 일반인의 균형가격 파악을 어렵게 한다.

따라서 그러한 특성하에서 성립될 수 있는 균형가격은 각 특성을 이해 분석할 수 있는 전문가의 지적에 의해 파악될 수 있다.

2. 부동산 시장 구조에 따른 필연성

부동산 시장은 종별, 유형, 위치, 성격 등에 의해 부분 시장을 구성하고 그 부분 시장은 다시 세부 부분시장으로 나누어지며, 각 부분시장은 각각의 형성요인 및 형태에 따라 개별적으로 가격을 형성하는 바, 일반인에 의한 가격파악이 곤란하며 전문가의 평가가 요구되어 진다.

3. 부동산 시장의 기능에 따른 필연성

부동산 시장은 불완전하기는 하지만 가격조절의 기능을 수행하고 있으나, 부동산 시장 순기능의 불완전성 및 시장의 역기능에 의해 잘못된 가격이 시장에 영향을 주어 시장을 왜곡할 수 있는 바, 전문가에 의한 적정가격의 지적이 요구된다.

Ⅵ. 結

부동산가격은 지역분석을 통하여 그 대상 부동산이 속한 지역의 표준적 사용을 파악하고 그 제약하에서 각 부동산의 개별 분석을 통하여 최유효이용에 근거한 구체적 가격을 추계하는 것이다. 즉 미시적으로 지역적, 개별적 요인들의 영향하에 있지만 거시적으로는 정부정책, 국제수지, 타 재화와도 관련성을 갖는 바, 부동산 시장뿐만 아니라 정부측면, 자본시장측면 등과의 관계 또한 고찰이 요구된다.

(문21) 최근 주식 및 부동산, 골프회원권 그리고 골동품 등의 자산의 가치하락현상인 Asset Deflation이 문제가 되고 있다. 부동산시장의 전문가인 감정평가사는 Asset Deflation이 예상되는 경우 부동산시장에서의 감정평가방법 및 유의사항을 설명하라 (20)

1. 개설

최근 주식, 부동산, 골프회원권 등 자산의 가치가 하락하면서 개인의 소비심리를 더욱 위축시키고 있다. 이에 따라 일본식 장기불황의 시초가 아닌가 하는 우려도 확산되고 있다.

IMF 당시에도 부동산 가격이 폭락하여 부동산 자산의 deflation이 발생하였으며 이는 감정평가시장에도 많은 변화를 가져왔다. 경기변동에 따른 flexible appraisal과 수익방식의 활성화그리고 증권화에 따른 자본시장과 연계하는 평가 등이 요구되었다.

다시금 최근 부동산가격의 30% 거품론 및  asset deflation이 제기되면서 감정평가영역에도 변화가 요구되는바 이하에서는 asset deflation에 대해 살피고 이와 관련된 감정평가에 대해 살피기로 한다.

2. Asset Deflation

자산디플레이션은 부동산과 같은 실물 자산 가치가 하락하고 역자산효과가 발생, 경제침체 현상이 가속화하는 상황을 말한다. 경제성장률이 둔화되고 금융시장의 혼란과 대기업 부도 사태 등으로 기업 보유 부동산 매물이 늘어나면서 부동산 가격이 폭락하여 자산디플레이션의 가능성이 높아진다. 일본을 비롯한 동남아 국가의 부동산 가격이 폭락한 게 좋은 사례다. 일본의 경우 과거 10년간 겪은 복합 불황의 원인이 부동산 거품붕괴에 따른 자산디플레이션의 결과이다.

부동산 가격이 급락할 경우 부동산을 담보로 잡은 금융기관의 자산 건전성이 악화돼, 전체 금융시스템이 불안정으로 이어지면서 경기 침체가 장기화되는 복합불황이 올 수도 있다.

3. 감정평가상의 변화

1) 경기변동을 고려한 감정평가

감정평가 활동은 부동산 시장분석과 비교조정 작업으로서 과거와 현재에 걸친 변동 상황과 이를 기초로 한 합리적 예측을 통하여 부동산의 가치를 추계하는 것이라 할 수 있는바 부동산의 수요공급에 직접적 영향을 주는 부동산 경기변동은 감정평가의 중요한 지침이며 감정평가에 선행되어 행해져야 한다.

이러한 부동산의 경기변동은 회복, 상승, 후퇴, 하향, 안정의 5개 국면을 갖으며 감정평가도 각 국면에 따라 다르게 행해져야 한다. 특히 경기가 후퇴 및 하향국면에 있거나 급격한 가격하락이 예상되는 경우에는 과거 사례가 상한가로 보고 평가하여야 하며 가급적 최근 사례를 수집하여 급매, 투기 등의 요인에 주의하여야 하며 시점수정시 물가, 주가 등을 고려하여 검증하여야 한다.

2) 수익방식을 통한 감정평가

수익방식은 미래지향적인 특성을 갖는바 자산디플레이션이 예상될 정도로 경기가 악화되는 경우에 부동산의 경제적 가치의 본질을 파악할 수 있는 방법이라 할 수 있다.

수익가치의 산정시 순수익은 지속가능성, 안정성, 합리성 등을 토대로 하는데 자산디플레이션이 예상되는 경우에는 현재의 순수익이 미래에도 지속된다고 보기에는 어려운바 순수익을 보수적으로 파악하거나 환원이율을 위험 증가에 따른 할증율이 감안된 높은 값을 적용하여 평가하여야 한다.

3) 자본시장과 연동하는 감정평가

자산디플레이션에 따른 가계 및 기업대출의 부실은 금융권의 부실로 연계되어 경제전반에 복합불황으로 이어지는데 이에 대해 부동산의 직접투자 및 소유는 자산디플레이션에 hedging 기능이 약하므로 부동산자산을 증권화 하여 위험을 분산, 약화시킬 필요가 있다. 이 경우 부동산이 증권으로 유동화 되어 자본시장과 깊은 연관성을 갖게 된다. 따라서 부동산시장의 전문가인 감정평가사는 자본시장과 연계된 부동산간접투자상품인 주식과 채권의 가치를 산정하는 업무가 많아지게 된다.

(문22) 부동산 시장에 있어서 효율적 시장의 종류, 할당적 효율성에 대하여 설명하고, 부동산 가치와 정보비용과의 관계에 대하여 기술하시오 (20)

Ⅰ. 개설

부동산 시장은 일반 재화와 마찬가지로 수요와 공급이 일치하는 곳에서 균형을 이룬다.   일반적으로 시장이란 매도자와 매수자간에 재화의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳이라 하는데, 이에 대비하여 부동산 시장은 지리적 위치의 고정성으로 인해 양, 질, 위치 등에 있어 유사한 부동산에 대한 유사한 가격이 형성되는 지리적 구역으로 정의된다.

부동산 시장은 부동산 고유의 특성으로 인해 야기되는 수급 조절의 곤란 등 불완전한 시장을 형성하고 있는데, 이러한 부동산 시장에서도 할당적 효율시장이 될 수 있다고 하는바, 이하에서 이에 대하여 고찰하여 본다.

Ⅱ. 효율적 시장

1. 의의

새로운 정보가 지체없이 즉각적으로 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라 한다.  이는 금융학에서 발전된 이론으로 오늘날 부동산학의 분야에서 널리 사용되고 있다.

2. 유형

1) 약성 효율적 시장

현재의 시장가치가 과거의 역사적 추세를 충분히 반영하고 있는 시장이다.  이 시장에서 참여자들은 역사적 자료에 대한 기술적 분석을 토대로 행동하며 정상 이윤만을 얻는다.

2) 준강성 효율적 시장

공표되어지는 모든 정보가 지체없이 시장가치에 반영되는 시장이다.  이 시장에서는 역사적 사실에 대한 기술적 분석과 공표된 정보를 분석하고 행동하여도 초과 이윤을 얻을 수 없는 시장이다.

3) 강성 효율적 시장

공표된 것이건 되지 않은 것이건 모든 정보가 이미 시장가치에 반영되고 있는 시장이다.  어느 누구도 정보를 이용하여 초과 이윤을 획득할 수 없는 시장이다.

Ⅲ. 할당적 효율성(자원의 효율적 배분)

1. 의의

자원이 자본의 이자율에 위험할증율을 더한 요구수익률로 각 부분에 균형적으로 배분된 상태를 의미하는 것으로 부동산의 경우 매수자가 얻는 위험을 감안한 임대수익ㄹ류과 매도자가 얻는 위험을 감안한 자본시장의 이자율이 동일하다는 것을 설명할 수 있다.

2. 부동산 시장에서 할당적 효율성

부동산 시장에서 어떤 투자가가 자기가 투입한 비용을 넘어 초과 이윤을 획득하고 있다는 것은 부동산 시장이 불완전하고 독점적이기 때문이 아니라 할당 효율적이지 못하기 때문이다.   즉 투자가가 기회비용보다 적은 비용으로 우수한 정보를 보다 빨리 획득 할 수 있기 때문에 초과이윤을 얻고 있다고 볼 수 있다.

Ⅳ. 시장과 정보 비용과의 관계

1. 할당효율적 시장과 정보비용

완전 경쟁 시장과 같은 강성 효율적 시장에서는 정보비용이 존재할 수 없지만, 약성이나 준강성시장에서는 정보비용이 존재한다.  할당 효율적 시장이란 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로서 어느 누구도 기회비용보다는 싼값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이다.

2. 부동산시장과 정보 비용

부동산 시장이 할당 효율적인 시장에 있다면 어느 누구도 기회비용보다 더 싼값으로 우수한 정보를 획득할 수 없다.  왜냐하면 정보 시장이 상호 경쟁적이라면 투자자들이 서로 경쟁적으로 그것을 사려고 하고 초과 이윤이 없어질 때까지 정보비용이 상승할 것이기 때문이다. 하지만 부동산 시장은 준강성시장이라고 알려져 있어 부동산 시장에서는 정보비용이 존재하게 된다.

부동산 시장은 불완전 시장이라 하더라도 할당 효율적이면, 초과 이윤과 기회비용이 일치하며 합리적이고 효율적인 자원 배분이 이루어질 수 있다.   따라서 부동산 시장을 할당 효율적 시장이 되기 위해서는 부동산에 관한 정보를 공개하고 정보시장을 보다 경쟁적으로 만들어야 할 것이다.

(문23) 부동산 경기의 제국면을 설명하고 감정 평가와 관련한 유의점을 논하라 (40)

Ⅰ. 序

감정평가 활동은 부동산 시장분석과 비교조정 작업으로서 과거와 현재에 걸친 변동 상황과 이를 기초로 한 합리적 예측을 통하여 부동산의 가치를 추계하는 것이라 할 수 있는 바, 부동산의 수요, 공급에 직접적 영향을 주는 부동산 경기변동은 감정평가의 중요한 지침이며, 감정평가에 선행되어 행해져야 한다.

이하에서는 부동산 경기변동의 의의 및 특징을 간단히 살펴보고, 경기변동의 제국면과 감정평가시 유의점을 고찰하여 본다.

Ⅱ. 부동산 경기 변동의 의의 및 특징

1. 의의

시장 경제 체제하에서의 시장의 상황을 가리키는 경기는 어떤 경직된 상태를 지속하는 경우는 드물고 언제나 동적으로 움직임을 반복한다. 이러한 반복된 운동의 일정한 변동추세를 경기변동이라 한다.

2. 특징(진주시공공계국)

1) 변동의 진폭 및 주기

부동산의 경기변동의 진폭은 수요와 공급의 불균형에 의한 저점이 깊고 정점이 높은 특징이 있으며주기는 대체로 15 ~ 22년으로 일반 경기변동보다 길다.

2) 일반 경기변동의 시차적 관계

부동산 경기변동은 일반 경기보다 후행하는 경향이 있다. 용도별로 세분된 부분시장의 경우 공업용과 상업용 부동산은 일반 경기변동과 대체로 일치하지만 주거용 부동산의 경우 일반 경기에 역순환적 현상을 보인다.

3) 기타

부동산의 경기변동은 수요보다 공급의 영향을 많이 받으며 공법상 계획에도 영향을 많이 받는 특징이 있으며 계절적 변동(이사철), 국지적 변동이 그 특징으로 나타난다.

Ⅲ. 부동산 경기의 측정

1. 개요

부동산경기의 종합적이고 과학적인 측정방법은 아직 개발되지 않고 있지만 여러 지표를 이용하여 어느 정도 예측가능하다. 이는 단순지표가 아닌 여러 지표들의 종합적 분석이 요구되며, 최근 부동산 증권화에 대비한 부동산가격의 측정지표 개발이 요구되고 있다.

2. 측정지표

1) 장기측정지표

① 부동산가격② 부동산거래량③ 건축량 ④ 택지분양신청

2) 단기측정지표

① 미시적:수요관련(인구, 가구수, 주택보급률), 공급관련(주택건설호수)

② 거시적:GNP, 통화량, 물가(inflation), 실업률, 국제수지 등

③ 기타:이자율, 주가 등

3. 부동산 경기변동의 측정방법

1) 정성적 측정법

단순예측, 기술예측

2) 정량적 측정법

시계열적분석, 인과분석, 시계열․인과분석

Ⅳ. 부동산 경기의 순환국면

1. 개요 (회상후하안)

부동산 경기도 일반 경기와 마찬가지로 회복기, 상승기, 후퇴기, 하향기의 4국면을 반복하는 것으로 알려져 있으며 또한 4국면에 부동산 고유의 안정시장을 합쳐 5국면으로 하기도 한다.

2. 회복국면

경기의 하향이 저점에 이르러 하향을 멈추고 상승을 시작하는 국면이다. 부동산 거래시장에서 고객의 수가 증가하기 시작하며, 거래가 활기를 띠고 부동산 활동 전문가들은 매수자 중심에서 매도자 중심으로 전환된다. 또한 부동산의 투자 또는 투기 심리가 작용하여 과거 거래사례는 새로운 거래의 기준이 되거나 하한값이 된다.

3. 상승국면

회복시장의 상황이 지속해 나감으로서 불황을 벗어나 호황에 이르러 경기상승국면을 지속하는 것으로서 부동산 거래가 활기를 띠고 시계열상 과거의 거래사례 자료는 하한선이 되기도 한다.

4. 후퇴국면

경기상승국면이 상승 전환점을 중심으로 하여 상승세가 하향세로 바뀌어 하강세가 이루어져 가지만 아직 불황의 시황에까지 하강하지 아니한 시장의 국면이다.

과거의 거래 사례가격은 가격시점에서의 상한선이 되고, 부동산 활동업자는 매수자 중심으로 전환된다.

5. 하향국면

불황하에서 지속적인 경기하강이 진행되는 것으로서 부동산 가격은 하락하고 거래는 한산하며, 공실률이 높아지고 과거 거래사례는 가격시점에서의 상한가격이 된다.

6. 안정국면

부동산의 가벼운 상승을 계속하거나 안정되어 있는 시장을 말하며, 과거의 사례가격은 새로운 거래에서 신뢰할 수 있는 기준이 된다. 대개 위치가 좋고 규모가 작은 적정투자가 이루어진 부동산 시장을 의미하는 바, 불황에 강한 시장은 대체로 안정시장을 갖는다.

Ⅴ. 부동산 경기변동과 관련한 감정평가시 유의사항

1. 일반적 유의사항

선행적으로 이루어지는 경기변동분석이 감정평가의 신뢰성을 제고하고 오차범위를 줄일 수 있으므로 경기변동의 정확한 예측하에서 감정평가가 이루어져야 한다.

2. 지역 분석시 유의사항(부동산경기변동의 국지성때문)

부동산 경기변동은 부동산 거래의 수급 및 가격에도 영향을 미치게 된다. 하지만 전국적인 부동산 경기변동이 모든 지역에 동일하게 적용되지 않으며, 부동산의 종별과 유형, 위치, 가격 등에 의해 세분화된 부분시장에서의 부동산 경기변동이 존재할 수 있으므로 지역 분석 시 당해 지역 즉 동일 수급권 또는 인근지역의 경기변동을 파악하여야 하며, 아울러 인근지역의 Age cycle의 분석 및 관계도 검토되어야 한다.

3. 평가 3방식 적용시 유의점

1) 원가방식

재조달원가 추계시 건축비단가의 적정 여부 및 감가수정에서 경제적 감가의 적정 여부는 각 국면에 따라 상이할 수 있음을 인식하여야 한다.

2) 비교방식

하향국면에서는 과거 사례가 상한가로 보고 평가하여야 하며, 회복, 상승국면에서는 과거 사례가 하한가로 보고 평가하여야 한다.

경기변동이 심한 경우에는 ①가급적 최근 사례를 수집하여, ②급매, 투기 등의 요인에 주의하여야 하며, ③시점수정시 물가, 주가 등을 고려하여 검증하여야 한다.

3) 수익방식

경기변동이 심하거나, 극심한 호황 및 불황의 경우 부동산의 경제적 가치의 본질을 파악할 수 있는 방법이라 할 수 있다.

순수익은 지속가능성, 안정성, 합리성 등을 토대로 하는바 경기변동에 유의해야 하는 것은 당연하며 이에 대해서는 후퇴, 하향국면에서는 위험 증가에 따른 환원이율의 증가가, 회복, 상향시장에서는 위험의 감소로 환원이율을 다소 감소시켜서 주로 경기변동을 감안한다.

4. 시산가격의 조정시 유의사항

극단적인 호황이나 불황시에는 비준가격의 기초가 되는 사례가 불안정하므로 현실과 괴리되기 쉽고, 신뢰성이 떨어지는 바 수익방식, 비용방식에 의한 검증 또는 적용이 필요하다. 하지만 안정시장에서는 비준가격이 실증성, 시장성에 의해 타가격보다 상대적으로 큰 비중을 가질 수 있다.

Ⅵ. 結

부동산 가격은 가격 발생 요인에 영향을 주는 가격 형성 요인에 의해 형성, 유지, 수정, 파괴되어 간다. 이때 가격 형성 요인은 항상 변동의 과정 중에 있기 때문에 부동산 시장 분석, 경기변동 분석을 통하여 제요인을 분석하고 이를 평가의 지침으로 활용하여야 한다.

감정평가란 시장 분석 및 사례의 비교 조정 및 자료 추출 작업을 통한 합리적 시장의 전제하에 형성될 가격을 추계하는 것임을 인식할 때 부동산 경기변동의 분석은 평가의 전제조건이 되는 것이다.

(문24) 도시지가이론과 도시성장구조론을 설명하고 감정평가와의 관련성을 언급하시오(50)

Ⅰ. 序

도시지가 이론은 전통적 농촌 사회 구조가 붕괴되고 산업화, 공업화에 따른 도시 성장이라는 사회 구조의 변화에 따라 농촌 지대 중심의 지대이론이 도시 지가에 대한 관심으로 전환되어, 지가 폭등 등의 도시지가 형성 요인을 분석하려는 논의로 출발하여 위치와 접근성에 중심을 두고 Marshall, Hurd, Haig, Alonso 등에 의해 전개된 이론이다.

도시 성장 구조론은 도시의 공간적 구조의 형성원리 및 현상을 성장과정상 일정한 질서를 보인다는 전제하에 이론화 한 것으로서 도시지가의 공간적 형성에 대한 거시접근의 일환이라 할 수 있다.

양자 모두 지가 형성의 일반론으로 감정평가의 과정상 가격 형성요인의 분석 및 평가상 활동에 이론적 기반을 제공한다 할 수 있다.

Ⅱ. 도시 지가 이론

1. 개요

도시 지가는 농촌 지가와 비교하여 이용적 측면, 생산적 측면에서 상이함을 기초하여 토지의 생산력보다는 위치, 접근성의 측면에서 가격 형성요인을 분석하고 있다.

2. Marshall의 도시 지가 이론

Marshall은 지가는 위치의 유리함에 대한 화폐적 가치의 총액이라 하여 위치의 중요성을 강조하였으며 위치 가치란 농업용 토지를 기준으로 삼아 이와 비교하여 어떤 부지가 누리는 모든 측면의 비교 우위를 금전화한 가치라 하였다.

3. Hurd의 지가 이론

도시 지가의 바탕은 경제적 지대이고 지대는 위치에, 위치는 편리에, 편리는 가까움에 의존하므로 지가는 결국 접근성에 의존하는 것이라고 보았다.

4. Haig의 지가 이론(마찰비용 이론)

지대란 마찰비용을 상한으로 그 교통비의 절약분이라 하였다.(지대=마찰비용-교통비) 따라서 토지의 고정성으로 인해 교통 수단의 발달은 지대를 높이게 된다. 이 이론은 중심 업무 지역에 대한 접근성을 대전제로 하고 있다.

5. Penalty 이론(Alonso)

도시의 각종 집적 시설이 도시의 중심지에 있는 것으로 가정하고 중심지와의 거리와 함수 관계에 있는 수송비에 의해 지가가 결정된다는 이론으로서 튀넨의 입지교차 지대설의 일방화이며, 직주 분리시 주택의 위치 결정에 근거를 마련하였다.

6. Topeka 연구

도시의 지가 구조와 토지의 이용도와의 관계를 소도시를(Topeka시) 대상으로 분석한 결과 중심지는 집약적으로 이용되며, 지가가 높고 중심지에서 벗어나 접근성이 나쁜 외부는 토지의 이용이 조방적이며, 지가가 낮다는 것이다.

7. 인간 생태학적 지가이론

도시지가는 경제 도시 계획 측면보다 사회적 접근이 필요하며 이는 인간 생태연구에 의하게 된다. 즉 지가는 잠재토지 이용자의 이용 과정의 소산으로 지가의 영향은 지역분리 및 지역용도 결정에 미치고, 지가는 도시 입지 선정 활동의 원인 및 결과가 된다.

8. Raticliff의 수익 가격

지가는 경제 지대의 자본 환원화의 표현으로 토지 시장의 이용, 경쟁을 통해 토지이용 패턴 및 지가결정이 이루어진다고 본다.

9. 가격 조정 곡선에 의한 지가 결정

지가는 매도인의 요구가와 매수인의 제안가의 협상과정에서 결정되며, 불완전 요인의 상존으로 주관적 결정의 가능성이 높으며, 결정 내부 요인으로 이자율, 양도소득세, 재산세 등을 고려하여 가격 조정이 이루어진다.

10. 지가 고등 이론

고도 경제 성장하의 지가 급등의 원인 규명에 대한 연구로 제1설은 장래가격 상승 기대에 의한 토지 소유자의 공급제한, 제2설은 토지한계 생산성과 한계 대체율 증가, 제3설은 고도경제 성장의 필연적 결과 소산이라는 견해 등이 있다.

11. 거품지가 이론

거품지가란 토지 등의 실물 자산 거래 가격이 자산으로부터 기대되는 거래 수익에 의한 시장가치보다 크게 상승하는 지가로, 전제조건으로는 ⅰ)내구재, ⅱ)희소재, ⅲ)가격 상승에 대한 공통된 믿음이 있어야 하는데 토지는 이에 가장 부합하는 재화이다. 그 형태에는 성장하는 합리적 거품, 정보거품, 유행거품 등이 있다.

Ⅲ. 도시 성장 구조 이론

1. 개설

도시 성장상의 법칙성을 규명하고자하여 지가구조에 따른 도시형태 및 그 성장 등의 공간적 배치이론을 토지이용형태에 중심을 두고 전개되었다.

2. 동심원 이론(상전저고통)

도시는 그 중심지에서 동심원상으로 확대되어 성장하는 경향이 있다는 것으로 Burgess에 의해 주장되었다. 도시는 중심지에서 멀면 멀수록 접근성, 지대 및 인구밀도가 낮아지고 도시 토지 이용원리에 의해 중심지로부터 상업지역, 전이지역, 저소득 지역, 고소득 지역, 통근지역이 형성된다.

이 이론은 직선거리의 개념만을 도입하여 생태학적 거리 개념이 제외되었으며 지형의 불규칙성, 교통선의 불규칙성 등에 대한 종합적 고려가 있어야 한다는 지적이 있다.

3. 선형 이론

도시가 교통망의 축을 따라서 성장 확대하는 현상을 중시하여 Homer Hoyt가 전개한 이론이다. 이 이론은 동질적인 토지 이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 확장되어 원을 변형한 모양으로 도시가 성장한다는 것이다.

이 이론은 동심원 이론과 도시의 공간 구조 측면에서 약간의 차이가 있을 뿐이고, 집적 현상의 원인에 대한 설명이 부족하며, 단순히 과거의 경향을 말하는 것일 뿐 도시성장 추세를 유도하기에는 미진하다는 비판이 있다.

4. 다핵심 이론

도시 성장에 있어서 단일 핵이 아닌 여러 핵 즉 도시가 성장할수록 핵의 수는 증가하며 도시 내 유사한 토지 이용군은 서로 흡입력을 가지고 동질적인 집단을 구성해 간다는 이론으로 Harris와 Ulman에 의해 전개되었다.

지가는 핵에 가까울수록 높은 지가를 형성하고 핵으로부터 멀어질수록 낮아지는 경향을 보인다.

이 이론은 현실의 도시 성장 구조 및 지가에 어느 정도 부합하고 있으나 ①토지 이용의 공간적 배치가 경시되었고  ②여러 핵의 발생 및 분화과정이 불분명하다.

5. 뉴상 도시 이론

교통 시설의 현저한 발전에 따라 종래 도시 내부에 집결되어 있던 각종 업무 시설이나 주택이 간선도로에 따라 확산 입지하는 경향이 있고 그 모양이 마치 ribbon과 같다는 이론이다.

6. 다차원 이론

Simmons가 제시한 이론으로서 동심원 이론, 선형이론, 다핵심 이론을 종합하여 도시 구조를 3차원으로 파악하였다. 사회계층의 차원은 선형을 이루고, 도시화차원은 동심원 형태, 인종별 분산의 차원에서는 다핵심을 이룸으로서 서로 관련을 맺으면서 도시공간을 형성한다는 이론이다.

Ⅳ. 감정평가와의 관련성

1. 개설

도시지가 이론은 위치(접근성 위주)와 지가와의 심도 있는 설명에 의의가 있으나 현실의 복잡 다양한 가격 형성 요인을 모두 반영하지 못한다는 한계가 있고 도시성장이론은 이용의 집약도, 이용패턴의 결정 및 지가와의 관계를 통해 지가 현상을 간접적으로 파악할 수 있으나 현실적인 직접 타당성은 결여된다. 하지만 지가 형성 과정의 일면적 설명이라 할지라도 대체적 가격 수준 파악에 도움이 될 것이다.

2. 도시지가이론과 감정평가

1) 지역분석

Penalty이론, Haig, Hurd의 지가이론은 경계설정의 기준, 지역요인으로서의 접근성을 설명하는데 주요한 역할을 한다.  지가고등이론, 거품이론은지역의 지가수준의 급격한 변동의 해석시 유용하다. 인간생태학적 이론은 인근지역의 Age-cycle파악에 유용하다.

2) 개별분석

개별요인 중 접근조건 파악시 접근성 관련이론인 Marshall의 최유효이용론, Hurd의 접근성이론 등이 유용하다.

3) 평가방식

원가방식 중 경제적 감가와 비교방식의 사례수집 및 선택, 지역․개별요인간의 비교에서 도시지가이론이 연관성이 있다. 더불어 수익방식 및 회귀분석 및 노선가식 평가법에서의 접근성이 도시지가이론과 연관성이 있다.

3. 도시성장구조이론과 감정평가

1) 지역분석

다양한 인근지역 형태는 도시성장과정을 동심원, 선형, 다핵심 등으로 다양하게 연구함으로써 인근지역의 형태를 설정하는 기초가 되며 지역의 변화는 도시성장에 따른 변화를 지적함으로써 지역의 변동 관계를 반영하고, 예측의 방향을 알 수 있게 한다. 또한 후보지․이행지 파악시 도시성장은 필수적으로 분석이 요구된다.

2) 개별분석

축소된 도시개념인 특정지역에 대한 분석을 함으로써 개별부동산의 구체적 특성을 파악하는 기준을 제시한다. 입지조건 파악시 도시성장은 중요한 요인으로 작용한다. 또한 더불어 선형이론은 개별적 요인 중 도로조건 파악시 관련이 깊다.

3) 평가방식

비교방식의 사례 그리고 원가방식의 재조달원가 및 수익방식의 순수익을 간접법으로 구할 경우 사례선택 범위 기준이 도시성장이론과 관련성이 있으며 비교방식에서 지역․개별요인 비교시 용도적 지역 파악에도 영향을 미친다. 회귀분석이나 노선가식평가법 적용시 선형이론과 다핵심이론이 깊은 연관성을 갖는다.

Ⅴ. 結

부동산 가격은 사회, 경제, 행정, 자연, 지역, 개별 요인의 상호작용에 의해 형성, 변화과정 중에 있기 때문에 단순, 일면적 가격 형성 요인만의 분석으로는 正度있는 가격 추계가 어렵다 할 것이다.

그러나 지대이론, 도시성장, 도시지가 이론은 지가결정원리의 이해 증진 및 평가이론의 기저를 이루는 이론임에도 틀림없다 할 것이다.

(문25) 접근성 및 관련된 도시지가이론을 설명하시오 (30)

Ⅰ. 序

부동산은 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해 임의의 위치로 이동할 수 없으며, 주어진 위치에서 모든 부동산 활동을 행하게 된다. 따라서 부동산에 있어서 주어진 위치는 부동산의 유용성에 중요한 조건이 되는 것이다.

접근성이란 어떤 대상과의 접근의 편리함을 의미하는 것으로서 단순히 거리적 관계만을 의미하는 인접성(proximity)과는 구별되는 개념으로서 부동산의 가치와 직접적인 관련이 있는바 이하에서는 부동산 가치와의 관계, 감정평가에서의 적용에 대하여 살펴보고, 접근성에 기초하여 성립한 도시지가 이론에 대하여 고찰하여 본다.

Ⅱ. 접근성과 부동산 가치와의 관계

부동산의 가치는 위치의 양부 및 어떤 대상과의 접근성에 의해 영향을 받는데 가치의 증감가의 판단은 대상물, 부동산의 용도 및 접근성의 정도에 의해 다르게 반영되어 진다.

1. 대상물과 접근성

어떤 대상물이 접근성이 좋은 경우에도 그 대상물이 혐오시설인 경우에는 감가요인이 되고, 공공 편익 시설인 경우에는 증가요인이 된다.

2. 부동산의 용도와 접근성

대상 부동산의 유용성은 그 접근성에 있어서 그 부동산의 용도가 무엇인가에 따라서 접근성이 달리 해석되어 진다. 예를 들어 소매점의 경우 접근성이 매우 중요한 조건이 되지만 숙박업의 경우에는 접근성보다는 쾌적성이 보다 크게 요구되어진다.

3. 접근의 정도와 접근성

대상물이 인간생활을 위하여 필요한 경우라도 그 접근성이 지나치면 오히려 감가요인이 될 수 있다. 주거지의 경우 시장에 접해 있음으로서 쾌적성이 침해받는다면 유용성은 저하될 수 있다. 즉 접근성의 판단에 있어서도 대상물의 성격과 관련하여 적절한 접근이어야 한다.

Ⅲ. 감정 평가에서의 적용

1. 지역 요인 및 개별 요인으로서의 접근성

대상 부동산이 속한 지역이 어떤 지역이며, 그 이용상태가 무엇이냐에 따라 접근성의 논리가 다르게 적용될 수 있으며 접근성은 지역 요인인 동시에 개별 요인인 경우가 많다.

지역 요인으로서의 접근성은 지역 단위 전체에 대한 외부에서의 접근성을 의미하며, 개별 요인으로서의 접근성은 개별 부동산에 대한 접근성을 의미한다.

2. 노선가식평가에서의 접근성

노선가식평가법은 접근성이라는 개념하에서 성립되는 평가방식으로서 노선가를 가로조건, 접근조건, 확지조건에 따라 결정하고 모든 획지의 가격은 가로에서 멀어짐에 따라 가격이 체감한다는 원리를 적용한 것이다.

Ⅳ. 접근성에 근거한 도시지가 이론

도시지가 이론은 농경사회에서 상공업사회로 산업구조가 변천되면서 토지의 가격이 생산력(地力)보다는 토지의 위치, 접근성에 있음에 기초하여 가격 형성 요인을 분석하고자 한 이론으로서 접근성에 근거한 이론으로는 Hurd의 지가이론, 마찰비용이론, Penalty이론이 있다.

1. Hurd의 지가이론

도시 토지의 지가는 접근성에 의존한다. 즉 지가의 바탕은 경제적 지대이고, 지대는 위치에, 위치는 편리에, 편리는 가까움에 의존하므로 지가는 결국 접근성에 의존하는 것이다.

2. Haig의 마찰비용이론

지대란 토지의 이용자가 교통비를 절약할 수 있고 상대적 도달 가능성을 갖는 경우에 토지의 소유자가 이용자에게 과하는 요금이라고 하여 지대에 있어서 교통비를 강조하였다. 즉 지대는 (마찰비용 - 교통비)로서 교통비의 절약분이라는 것이다.

3. Penalty 이론

고용, 시장, 시설 등이 도심지에 있는 것으로 가정하고 V=지가, T=시간이라고 할 때 V=f(T)가 성립하여 수송비에 의하여 지가가 형성된다는 것으로서 튀넨의 입지교차지대설을 일반화한 이론이다. 지가는 도심지에서 멀어짐에 따라 감소한다는 이론으로 결국 지가는 접근성에 의존함을 보이고 있다.

Ⅴ. 結

부동산은 위치의 고정성에 의해 여러 특성이 나타나지만 부동산 가치에 있어서도 다른 부동산과 가치를 달리하는 요인 가운데 하나가 부동산 위치가 상이하다는 점이다.

그러므로 많은 학자들이 위치의 중요성(접근성)을 강조하였으며, 가치를 결정하는 논리로서 전개하였다. 감정평가에 있어서 위치(접근성)는 매우 중요한 가치 결정 요인이라 할 수 있으나, 대상물, 대상부동산의 용도, 접근의 정도에 따라 상이하게 작용함을 인식하여야 한다.

(문26) 지역분석과 개별분석을 설명하고 감정평가 3방식에서의 활용을 설명하라(50)

Ⅰ. 序

부동산 가격은 가격형성 요인인 효용성, 상대적 희소성, 유효수요의 상관결합에 의해 발생하며, 이에 영향을 주는 가격형성 요인의 상호작용에 의해 형성, 유지, 수정 파괴되어 간다. 즉 부동산 가격형성 과정은 부동산의 지역성으로 인하여 용도적, 기능적으로 동질적인 지역 차원의 가격수준과 그 지역의 제약내에서 개별성에 기인한 구체적 가격을 형성되는 과정으로 이해할 수 있다.

따라서 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성된다고 할 수 있는바 부동산 가치 추계는 지역분석을 통하여 그 대상 부동산이 속한 지역의 표준적 사용을 파악하고 그 제약하에서 각 부동산의 개별 분석을 통하여 최유효이용에 근거한 구체적 가격을 추계하는 것이다.

그러므로 이하에서는 가치추계의 필수 절차인 지역분석과 개별분석을 분설하고 감정평가 3방식에서의 활용에 대하여 고찰하여 본다.

Ⅱ. 지역분석 (지필방대관유)

1. 의의

지역분석이란 대상 부동산이 어떠한 지역에 위치하며 그 지역은 어떠한 특성을 갖고 있으며 , 그 특성은 지역내 부동산의 이용형태와 가격형성에 대하여 전반적으로 어떠한 영향력을 미치는가 분석하는 것이다. 즉, 어떤 지역을 구성하는 부동산의 가격형성에 미치는 지역요인을 분석하여 지역특성을 파악하고 표준적 사용과 장래 동향을 명백히 함으로서 그 지역의 가격수준을 분석 파악하는 것이다.

2. 지역분석의 필요성

부동산의 가격은 독립적으로 형성되는 것이 아니고 다른 부동산과 어떤 지역을 형성하고 그 지역의 구성 분자로서 상호작용에 의해 결정되고, ①가격형성요인 또한 모든 지역에 동일하게 작용하는 것이 아니라 그 지역의 지역성에 의해 지역적 제약하에 상이하게 작용하므로 지역분석이 요구되어진다. 또한 지역요인은 항상 변동에 과정이 있으며, ②대상 부동산의 최유효이용은 당해 지역의 표준적 사용에 의한 피결정성이 있으므로 지역분석이 필요시된다.

지역분석은 ③대상 부동산이 속한 지역의 객관적 가치에 관한 수준을 파악할 수 있으며 인근지역 외 유사지역, 동일 수급권 분석을 통하여 인근지역의 상대적 위치 파악을 가능하게 한다.

또한 대상 부동산의 ④최유효이용 판정의 판정 방향을 제시하여, 평가를 위한 ⑤사례 자료의 수집 범위를 파악할 수 있게 한다.

3. 지역분석의 방법

1) 대상 지역의 확정

대상 부동산의 가격 형성에 직접적 영향을 미치는 용도적으로 공통성이 있으며, 기능적으로 동질성을 갖는 인근지역을 확정한다.

그리고 상대적 위치를 파악하기 위하여 유사지역, 동일 수급권도 확정한다.

2) 지역 요인의 분석

일반적 요인의 지역 편향성에 의한 지역적 자원의 사회적, 경제적, 행정적, 자연적 요인을 분석한다. 특히 지역 요인의 경우, 용도 지역에 따라(종별에 따라) 각 요인의 비중이 상이할 수 있는바 그에 따른 요인 파악이 요구되어 진다.

3) 표준적 사용(가격수준)의 파악

지역 특성은 표준적 사용으로 표면화되고 가격수준으로 구체화되는바 이에 대한 현재 및 장래 동향을 명백히 파악한다.

4. 지역 분석의 대상지역

부동산 가격은 대체 원칙에 근거하여 성립되는바 대체 가능한 다른 부동산의 경제가치와의 상대적 격차를 분석 검토함으로서 비로서 적정한 감정평가를 할 수 있다.

지역 분석의 대상지역은 ①인근지역, ②유사지역, ③동일 수급권 및 주변용도 지역이다.  부동산의 지역성으로 인하여 인근 지역 분석이 중심이 되나 인근지역의 상대적 위치 장래의 동향을 명백히 하기 위하여 유사지역, 동일 수급권 및 주변 용도지역에 대한 분석도 중요하다.

5. 지역 분석과 가격제원칙과의 관계

부동산이 속한 지역은 항상 변동의 과정 중에 있으므로 지역 분석시 변동의 원칙에 의거하여 동적으로 분석하여야 하며 장래 동향을 명백히 하기 위하여 예측의 원칙에 의거하여야 한다.

또한 대상 지역의 설정은 대체 가능한 범위로 한정되는바 대체경쟁의 원칙에 의거하게 되며, 부동산 특성인 고정성에 의해 주위환경과, 적부와 관련하여 적합의 원칙이 적용된다.

6. 지역 분석의 유의점

1) 대상 부동산의 가격형성에 제 1차적 영향을 미치는 인근지역 뿐만 아니라 가격 수준을 명백히 하여야 한다.

2) 지역의 부당한 변동성을 고려하여, 예측변동의 원칙으로 동태적 파악이 필요시 된다.

3) 부동산의 용도와 수요 측면에서 대체 경쟁의 관계를 동일 종별의 전제하에서 유리․불리한 조건을 공평하게 기술, 분석하여야 한다.

Ⅲ. 개별분석 (개필방최관지)

1. 의의

개별 분석이란 지역분석에 의해 판정된 지역의 표준적 사용과 가격수준을 전제로 부동산의 개별성에 근거한 가격형성의 개별적 요인을 분석하여 대상 부동산의 최유효이용을 판정하고 대상 부동산의 가격을 구체화, 개별화시키는 작업을 의미한다.

2. 개별 분석의 필요성

부동산 가격은 토지의 할당, 경제주체의 합리성에 근거하여 ①최유효이용을 전제로 형성되고 ②부동산의 개별성에 의해 그 유형에 따라 가격을 달리하고 ③최유효이용과 표준적 사용이 항상 일치하는 것이 아니므로 개별 분석이 필요시 된다.

3. 개별분석의 방법

1) 지역적 표준사용과 가격수준검토

개별분석은 지역분석에 의해 도출된 표준적 사용과 가격수준을 전제로 파악되는바 이에 대해 선행적으로 검토할 수 있다.

2) 개별요인의 분석

대상부동산별로 개별요인을 분석하되 획지특성, 입지특성, 공법상의 규제정도 등에 유의하여 개별요인을 분석한다.

3) 최유효이용의 판정과 가격의 개별화 구체화

4. 개별분석에서의 최유효이용

1) 최유효이용

객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의해 합리적, 합법적인 최유효이용으로 물리적(기술적)으로 가능한 이용으로서 객관적 시장 증거에 의해 경험적으로 지지되어야 한다.

2) 개별분석에서의 최유효이용

감정평가의 궁극적인 목표인 정상가격의 추계는 최유효이용을 전제로 하는바 이에 대한 분석은 개별성에 의해 대상부동산별로 수많은 유형을 갖는다. 그러므로 개별요인의 분석시 최유효이용이 전제되고 그에 따라 분석이 이루어지게 된다.

5. 관련 가격 제원칙

최유효이용 원칙을 기준으로 기여, 수익배분, 수익체증체감, 균형의 원칙을 내부적 판단기준으로 적합, 대체, 경쟁의 원칙은 외부적 판단기준으로, 예측, 변동은 장기적이며 동태적 판단기준으로서 고려되어진다.

6. 지역 분석과 개별 분석의 관계

양자는 feedback관계로 서로 영향을 주고 받는바, 최유효이용의 판정은 표준적 사용의 범위내에서 결정되며 개별성에 의해 항상 일치하지는 않으며 순서상 지역분석이 최유효이용의 결정을 위한 개별분석에 선행하게 된다.

Ⅳ. 평가 3방식에서의 활용

1. 개설

지역, 개별 분석을 통한 가격형성 요인의 파악은 대상 부동산의 가치접근을 위한 선행 작업이고, 그 분석 결과를 구체적, 개별적 수치화를 위하여 가격 3면성에 근거한 수익, 비용, 시장의 원리에 입각한 3방식적용이 요구되어  진다.

2. 원가 방식에서의 활용

① 재조달원가 산정시 지역의 표준적 비용(지역분석)에 기준하며, 간접법 적용시에서 지역개별요인 비교시에는 지역개별분석에 의하게 된다.

② 감가수정시 경제적 감가는 지역분석, 물리적 감가는 개별분석, 기능적 감가는 지역․개별 분석에 의하게 된다. 또한 전체적 감가는 최유효이용을 기준하게 되므로 개별분석에 기초하게 되는 것이다.

3. 비교방식에서의 활용

① 사례 수집 선택시 그 기준으로 위치의 유사성은 지역 분석의 결과이며 물적 유사성은 개별 요인의 결과를 활용한 것이다.

② 사정보정은 개별 분석에 기초하여 보정하는 작업이며, 시점수정은 지역의 동태적 변화의 반영으로서 지역 분석에 기초하게 된다.

4. 수익 방식에서의 활용

① 순수익은 최유효이용을 전제로 하여 파악되며, 간접법 적용시 사례 선택 범위, 지역 요인 비교는 지역분석에 의하게 되고, 개별 요인 비교는 개별 분석에 의하게 된다.

② 환원 이율은 개별 분석에 의한 최유효이용의 전제하에 추계 가능하며 조성법, 시장추출법, 평점비교법 등을 지역개별분석에 기초하게 된다.

5. 시산가격 조정시의 활용

평가 방식에 의한 각 시산가격의 조정은 상관과 조정의 원리에 의해 지역분석, 개별분석의 자료에 기준하여, 자료의 선택검토 및 활용의 적부, 가격제원칙의 적정한 활용의 적부, 일반적/지역/개별분석의 적부, 단가와 총액과의 관계 등을 고려하여 시산가격을 조정하게 된다.

Ⅴ. 結

지역 분석 및 개별 분석은 용도적 기능의 동질성을 중심으로 대체, 경쟁의 가격 원리가 작용하는 지리적 범위를 설정하고 구체적 부동산 가치 접근을 위한 가격 형성 제요인의 분석 작업으로 그 정확성 및 신뢰성이 감정평가의 정도를 좌우하게 된다.

따라서 지역, 개별 분석의 분석 기법의 지속적인 연구 및 선진기술의 도입, 계량화 방안의 연구가 시급하다 할 것이다. 또한 감정평가의 활동 중 비가치추계 활동(컨설팅), 타당성 분석 등이 최근 중요 활동 영역으로 인식되고 있는바, 지역개별 분석의 중요성이 보다 요구되어진다 할 것이다.

(문27) 지역분석의 대상이 되는 지역을 설명하고 각 지역마다 분석의 필요성을 언급하시오(30)

Ⅰ. 序

지역 분석이란 대상 부동산이 속한 지역의 가격 형성에 영향을 미치는 지역 요인을 분석하여 지역 특성을 파악하고 표준적 사용과 장래동향을 명백히 함으로서 그 지역의 가격 수준을 분석, 파악하는 것이다.

지역 분석의 첫번째 단계는 대상부동산 가격에 영향을 미치는 대상 지역을 확정하는 것으로서 부동산의 지역성에 의해 인근지역이 중심이 되나 인근지역의 상대적 위치, 장래동향을 명백히 하기 위해여 유사 지역, 동일 수급권의 구분 및 분석이 요구되어 진다.

즉 지역 설정의 정확, 명확성은 평가의 필수적 전제 작업으로 그 결과의 신뢰도에 따라 평가 가액의 정도가 결정된다 할 수 있는바, 이하에서 그 대상 지역을 고찰하여 본다.

Ⅱ. 인근 지역

1. 의의

대상 부동산이 속해있는 지역으로서 용도면에서 통일성이 있으며, 기능적으로 동질성이 있어 상호 대체경쟁관계에 있는 부동산이 존재하는 지역으로서 ①가격 형성에 직접적 영향 ②동일 가격 수준 ③동일 전제하의 Age cycle 등의 특성이 있다.

2. 인근 지역의 경계

대상의 가격에 영향을 미치는 지역내 가격 수준을 판정하고, 사례 선정의 범위를 명백히 하는데 설정의 의의가 있으며, 경계 설정의 기준을 ①토지 이용 형태, 교통 등의 일반적 기준 ②하천, 산악 등의 자연적 기준 ③유형(철도, 도로), 무형(사회, 경제, 행정 요인 상태)의 인위적 기준이 활용된다.

유의 사항으로 국토의계획및이용에관한법률상 용도 지역과 항상 일치하는 것은 아니며, 합리적 유사성이 인정되는 경우 2가지 종류의 용도가 혼재될 수 있다.

3. 인근 지역의 변화 (성성쇠천악)

인근 지역은 경직적, 고정적인 것이 아니라 그 지역 특성을 형성하는 지역요인의 변화에 따라 확산, 집중, 발전, 쇠퇴하게 되는데 이는 생태학적 측면에서 파악한 결과 성장, 성숙, 쇠퇴, 천이, 악화기의 5개국면 즉 지역 Age cycle로 파악할 수 있다.

즉 이러한 인근지역변화에 대한 분석 예측을 통하여 대상 부동산의 쾌적성, 수익성 등에 미치는 영향을 파악하여야 한다.

4. 인근 지역 분석의 필요성

인근 지역의 특성은 최유효이용을 1차적으로 제약하게 되어, 인근 지역의 사례는 타지역에 비해 비교성이 높아 감정평가액의 타당성 및 신뢰성을 증진시켜 준다. 이에 그 필요성이 있다할 것이다.

Ⅲ. 유사지역

1. 의의

인근 지역이 갖는 지역적 특성과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일 수급권내의 다른 지역으로서 인근 지역과 용도적, 기능적인 면에서 유사하여 가격면에서 대체 관계가 성립할 수 있는 지역이다.

2. 유사 지역의 분석 필요성

인근 지역내 사례 자료가 없는 경우 유사 지역내 사례 자료를 활용할 수 있으며, 인근 지역내 사례 자료가 있는 경우에도 상대적 위치와 적정한 가격 수준 파악을 위하여 분석이 요구되어 진다.

Ⅳ. 동일수급권

1. 의의

일반적으로 대상 부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하여 그 가격 형성에 있어 서로 영향을 주는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역으로서 인근 지역과 유사 지역을 포함하는 광역적 지역이다. 즉 대체, 경쟁의 원칙에 의한 수요공급이 가능한 지역으로서 대체 관계의 지역적 한계라 할 수 있으며, 지리적 측면 보다는 용도적 측면이 더 강조된다.

2. 동일수급권 파악의 유의점

① 동일수급권은 부동산의 종별(택농임/주상공)에 따라 그 지역적 범위를  달리하기 때문에 그 종별(택농임/주상공)에 따라 적절히 판단하여야 한다.

② 지리적 인접성은 원칙적으로 무관하다고 하나 실제로 평가상 가장 중요한 요소이며, 동일수급권은 후보지와 이행지를 포함하는바 순수한 용도적 동질성이 있는 것은 아니므로 이에 대한 유의가 필요하다.

Ⅴ. 結

인근지역, 유사지역, 동일수급권은 부단히 변화함으로서 “변동과 예측의 원칙”을 고려하여 동태적으로 분석하여야 하며, 대체경쟁의 원리는 동일종별지역내에서 성립하므로 용도 지역별(주거, 상업, 공업 등)로 지역 분석이 행해져야 한다.

(문28) 표준적 사용의 의의 및 특성을 최유효이용과 대비하여 파악하고 양자의 관계를 규명하시오 (20)

Ⅰ. 序

부동산의 자연적, 인문적 특성에 의한 지역성과 개별성은 부동산 가격 형성상 재화와 상이한 지역적, 개별적 형성 과정을 거치게 된다. 따라서 부동산 가격 형성 과정의 추적 분석을 그 본질로 하는 부동산 감정평가 또한 각각의 분석에 의한 접근이 요구되어지는 것이다.

즉 개별 분석에 의한 최유효이용은 지역 분석의 결과물인 표준적 사용의 전제하에 가능하다 할 수 있는바 표준적 사용과 최유효이용은 부동산 감정평가의 기본 전제라 할 수 있는 것이다.

Ⅱ. 표준적 사용의 의의

1. 의의

인근 지역에 속하는 개별 부동산의 최유효이용에 대한 집약적 평균적 사용 방법을 의미하며, 지역 특성의 구체적 표현이다.

2. 최유효이용 대비

최유효이용이란 개별 부동산의 개별 요인을 고려한 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용 능력을 가진 자에 의한 합리적, 합법적인 최고최선의 이용 방법을 말한다.

따라서 표준적 사용은 지역의 집단적 이용 형태의 거시적 표현이고 최유효이용은 개별의 미시적 이용의 표현이라 할 수 있다.

Ⅲ. 표준적 사용의 특성

1. 특성

지역성의 변동으로 ①항상 변화의 과정이 있으며 ②용도적으로 동일성이 있고 기능적 동질성이 있는 지역내 지역 특성을 반영 ③대체, 경쟁 부동산을 전제하며 ④지역간의 상대적 위치를 파악하는 기준이 된다.

2. 최유효이용 대비

최유효이용은 ①개별성에 근거하여 개별 요인을 반영하며 ②인근 지역의 내부에서 판정되며 ③내부적 상대 위치의 파악이 가능하다.

Ⅳ. 표준적 사용과 최유효이용의 관계 (일종순피피)

1. 일치성

양자 모두 용도적 관점하에 원칙적으로 표준적 사용에 적합한 것이 최유효이용이나 개별성의 반영으로 반드치 일치하지는 않는다.

2. 종별과 유형

표준적 사용은 부동산의 종별이, 최유효이용은 부동산의 유형에 따른 분석 개념이 내재된 것이다.

3. 순서

최유효이용은 일반적으로 표준적 사용의 판단이 선행된 후에 이루어지며 지역 분석에 의해 표준적 사용이 개별 분석에 의해 최유효이용이 판정 된다.

4. Feedback 원리

창조적 이용 등이 침입 계승되어 최유효이용이 정착되면 이는 표준적 사용의 변화를 초래하는 원동력이 되기도 한다.

5. 피결정성

표준적 사용은 부동산의 집단적 이용 관계에 따른 보편적, 표준적 가격 수준을 의미하고, 최유효이용은 개별 부동산의 구체적 이용에 따른 구체적 가격으로 지역내 가격 수준의 범위내에서 결정된다.

Ⅴ. 結

표준적 사용과 최유효이용은 부동산 특성인 지역성과 개별성에 기인하는 것으로서 상호 유기적 관계속에서 궁극적으로 개별, 구체적 가격 형성에 기초가 되는바, 보다 정도 있는 감정 평가는, 지역 분석 및 개별 분석에 의한 표준적 사용 및 최유효이용에 의해 좌우된다 할 수 있다.

(문29) 평가의 기본적 사항에 대하여 설명하시오(15)

1. 의의

부동산 감정 평가를 행함에 있어 감정평가의 기본적 사항으로서 대상 부동산과 가격 시점 및 가격, 임대의 종류를 확정하여야 한다.   이는 정확한 평가를 하는데 확정해 두지 않으면 안되는 기본적 사항으로 이의 개념을 정리하고 전제 조건을 명확히 하여야 한다.

2. 기본사항확정의 필요성

이론적으로 부동산 감정 평가에 있어서 평가의뢰목적에 따라 많은 조건이 수반되는바 평가조건의 확정이 필요하며 평가 의뢰된 평가 대상 부동산의 물적, 권리 태양적 확정이 필요하며, 가격형성요인과 지역을 부단히 변화하는 과정에 있으므로 가격이 언제의 가격인가를 확정하여야 하며, 가격다원설에 따라 가격의 종류가 다양하고 이에 대한 확정이 필요하다.

이밖에도 처리 계획의 수립 평가 방식 적용을 위해 실무적 측면에서도 요청되며 이후의 책임소재를 명확히 한다는 점에서 책임도 요청된다.

3. 기본사항

1) 대상 물건의 확정

부동산 감정평가를 할 때는 우선 그 의뢰 목적에 따라 평가의 대상이 되는 토지 또는 건물을 확정하고 그 권리 태양을 확정하여야 한다.  이러한 대상 확정은 일반적으로 평가조건의 확정도 동시에 수반함에 유의해야 한다.

이는 차후의 현장조사를 하는 과정에서 대상물건의 존부나 동일성여부, 권리태양의 동일성여부를 확인하는데 기준이 되는바 명확하고도 정확하게 행하여져야 한다. 또한 확인단계에서 불일치가 발견되는 경우에는 평가를 반려 또는 이유를 기재 후 계속 평가할 수 있다.

2) 가격 시점의 확정

가격 시점은 대상 물건의 가격 조사가 완료된 시점으로 하며, 가격 시점이 미리 정해진 경우는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 시점을 가격 시점으로 할 수가 있다.   이는 현재, 과거, 미래의 평가가 가능함을 의미하며 동시에 이의 제한을 의미한다.

과거 시점의 평가는 대상의 확인, 요인, 사례 자료의 수집이 가능한 경우에 한하여 인정되며 미래 시점의 경우 장래가격 형성 요인등 제반 사항에 대한 예측 가능성이 있는 경우에 한한다. 이로서 투자의 타당성 분석이 가능한 것이다.

3) 가격 및 임료의 종류 확정

감정평가로 구하는 가격을 합리적 시장에서 형성되는 시장가치를 표시한 적정가격(정상가격)이지만 복잡한 사회적 수요에 활용하기 위하여 정상 가격 이외의 가격을 구할 필요가 있는 경우 합리적 이유가 있는 경우에는 정상가격으로 한하지 않는다.    따라서 정상가격 이외에 한정가격, 독점가격 그리고 임료에 있어서 한정임료, 계속임료를 구할 수 있는 것이다.

(문30) 평가 3방식의 의의, 근거, 적용 대상, 장단점 그리고 3방식 병용의 필요성을 논하라(30)

Ⅰ. 序

재화의 가격 현상을 파악하기 위한 전제 조건으로서 가치의 소재를 파악하고자 하였던 가치 이론은 고전학파, 한계 효용학파의 논의를 거쳐 신고전학파에 의해 수요 공급 이론으로 통합되어, 비용성, 수익성, 시장성의 3면성에 의한 균형 가격론으로 귀착하였다.

이에 가치를 추계하는 방법 및 원리라 할 수 있는 평가 방식은 3면성에 근거하여 3가지 측면의 접근 방법 즉 평가 3방식으로 발전해 왔다고 할 수 있으나 부동산의 경우 부동산 특성에 기인하여 다양한 가격 현상 및 부동산 시장의 불완전성에 의해 3면 등가성의 성립이 곤란하고 3방식 병용의 문제가 제기되는바 이하에서 평가 3방식을 검토하고 그 필요성을 고찰하여 보도록 한다.

Ⅱ. 평가 3방식의 개요

1. 원가 방식

1) 의의 및 성립 근거

원가 방식이란 대체의 원칙 및 상대적 희소성에 근거한 비용성의 원리에 의하여 대상 물건을 재생산, 재취득 하는데 소요되는 재조달원가에, 최유효이용에 미달되는 감가수정을 차감하여 대상 물건의 가격을 추계하는 방식으로서 재조달원가 및 감가 수정의 정확성에 의해 그 정도가 결정된다.

2) 적용 대상

적용 대상의 항목으로는 건물, 구축물, 중기, 선박, 항공기 및 조성지, 매립지등에 적용 가능하다.  즉 총 투입 비용이 가치를 갖는다는 전제하에 시간의 경과 등에 의해 감가를 행함으로서 가치 추계가 가능한 것에 적용되며, 투자 분석에도 유효성이 있다.

3) 장단점(타재특/재시과)

재생산이 가능한 모든 물건에 적용이 가능하고 거래와 수익이 없는 특수 부동산등의 평가에 유리하며, 비용성에 근거하여 논리적이고 설득력이 있으며, 타당성 분석에 유용한 장점이 있다.

반면 재조달원가 및 감가 추계에 있어서 주관 개입 가능성, 비용은 과거의 값으로서 장래 편익의 현재값을 구하는 부동산 가격에 부적합하다는 단점이 있다.

2. 비교 방식

1) 의의 및 성립 근거

비교방식은 대체의 원칙 및 유효 수요에 근거한 시장성의 원리에 의해 대상 부동산과 유사성이 있는 다수의 매매 사례를 수집하여 적절한 사례를 선택하고 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인 등의 요인 비교를 행함으로서 대상 부동산의 가격을 구하는 방법이다.

2) 적용 대상

평가 가격을 구하는 3방식 중 가장 활용도와 시장성, 실증성이 있는 방식으로서 거래가 가능한 토지, 과수원, 동산, 자동차등 모든 것이 적용 대상이 된다.

3) 장단점(실거산/거주호과)

거래 사례가 있는 모든 것에 적용할 수 있으며, 시장성에 근거하여 설득력이 있고 재생산이 불가능한 토지 평가에 유용하며, 산식이 간단하여 의뢰인이 쉽게 이해할 수 있는 장점이 있다.

그러나 거래사례가 없으면 적용이 불가능하고 각 요인 비교시 평가 주체의 주관 개입 가능성이 크며, 시장이 불완전하거나 호․불황시에는 신뢰성이 떨어지는 단점이 있다.

3. 수익 방식

1) 의의 및 성립 근거

수익 방식이란 대체의 원칙 및 효용성에 근거한 수익성의 원리에 의하여 부동산이 장래 산출할 것으로 예상되는 편익을 자본 환원하여 대상 부동산의 가치를 추계하는 평가 방식으로서 부동산의 가치 정의에 가장 부합하는 방식이다.

2) 적용 대상

수익 방식은 안정 시장 하에서 수익을 발생시키는 모든 것에 대하여 적용 가능하지만 수익분석법은 주거용 부동산에는 적용이 불가능하다.

3) 장단점(현가객/비예순)

수익 방식은 평가사의 주관의 배제 및 투자 분석의 유용성 그리고 수용자의 부응 측면에서 유용성이 있으나 환원이율 추계의 어려움, 비수익성 부동산의 가치 추계 불가, 신구에 의한 가치 추계 차이가 없다는 등의 단점을 갖고 있다.

Ⅲ. 평가 3방식 병용의 필요성(장본이)

1. 각 방식의 장단점의 존재

원가방식, 비교방식, 수익방식은 각기 다른 가치 이론에 근거하여 가치 추계하는 방식인바 각 방식마다 각각의 장, 단점이 존재한다.   따라서 어느 한 방법만을 선택하여 평가하기 보다는 병용함으로서 다른 방식의 결과와 상호, 비교 그 차이를 규명하여 결과의 검증 기능을 확보할 수 있다.(즉 상호 보완적 관계라 할 수 있다)

2. 감정 평가 본질상 필요성

평가 3방식은 가치에 대한 접근 방향이 상이할 뿐 감정 평가 본질상 추구하는 정상가격에 귀결됨에는 차이가 없으나 각 방식 특성상 평가 주체의 주관적 판정 및 현실적 제약에 의해 3면 등가성을 기대하기 어렵다.

따라서 적정가격의 추계를 위해서는 3방식의 가격 결과를 조정, 상관의 원리하에 접근시킬 필요성이 있다.

3. 이론적 전제의 현실적 한계

가격 3면성에 의한 등가성의 원리는 완전 경쟁 시장 및 정적 균형 상태를 전제로 하고 있으나 현실의 부동산 시장은 불완전 시장이며, 가격 형성 요인이 항상 변동의 과정에 있는 동적인 시장인바, 전제 요건의 충족이 어려워 3면 등가성이 성립되지 않는바 병용의 필요성이 있다.

Ⅳ. 結

부동산의 가격은 가격 발생 3요인에 의해 발생되는바 그에 근거한 가치 추계는 당연히 요구된다 할 수 있다.   다만 평가 대상 물건의 특성 활용 및 추계 방식의 장단점에 따라 적절한 평가 기법이 있을 수 있으나 각 방식을 모두 적용함으로서 타당성 검증 및 신뢰성 제고에 의한 평가 가격의 정도를 높일 수 있다 하겠다.

(문31) 시산 가격 조정에 대하여 설명하라 (20)

1. 개설

시산 가격이란 각 방식을 적용하여 구한 가격을 말하며, 시산 가격 조정이란 각 시산 가격을 상호 관련하여 재검토함으로서 대상 부동산의 적정 가격 등의 감정 평가 결론을 도출하는 작업을 말한다.

이 작업은 각 단계 진행 과정의 정당한 객관성을 부여하고 비판적으로 재음미하여 시산 가격 차이의 이유를 명백히 하고 평가 결과의 정당성과 객관성을 부여하는 의미가 있다.

2. 시산 가격 조정의 필요성 (3방식병용의 필요성)

1) 평가 3방식 적용상의 한계(각 방식의 장단점의 존재)

평가 3방식은 각각 다른 가치 이론에 기초하고 각각 장, 단점이 있으며 감정 평가 단계에서 평가 주체의 주관적 판단이 필연적인 부분이 존재 하는바 특정 방법의 적용이 어려울 수 있으며, 특정 가격에 의한 편기현상을 나타낼 수 있다.

2) 조정, 상관의 원리(감정 평가 본질상 필요성)

부동산 가격은 효용(수익성), 상대적 희소성(비용성), 유효수요(시장성)의 가격 발생 요인의 상호 유기적 결합에 의해 발생하는바 가격 발생 요인의 유기적 관련성을 바탕으로 조정, 상관의 원리에 의한 시산 가격 조정이 요구된다.

3) 3면 등가의 불일치성(이론적 전제의 현실적 한계)

A. Marshall의 3면 등가성은 완전 경쟁 시장 균형 하에서 성립한다고 하였으나 부동산 시장은 부동산의 자연적, 인문적 특성에 의해 불완전하고 가격 형성 요인이 항상 변화의 과정 중에 있는바 동적 시장으로서 현실적으로 일치 할 수 없는바 시산 가격 조정이 요구되어 진다.

3. 시산 가격 조정에 대한 견해

1) 긍정설

A. Marshall의 3면 등가성을 근거로 3방식에 의한 시산 가격이 다를 경우 이를 조정하여야 한다는 견해이다. 또한 Atkinson은 3면 등가성을 부인하나 시산 가격을 조정할 필요가 있다는 견해이다.

2) 부정설

Babcock은 불완전 동적 시장에서는 3면 등가성이 부정되는바 현실적 가능성이 없으므로 조정할 필요가 없다는 견해이다.

3) 소결

일반적으로 조정, 상관의 원리에 의해 시산 가격 조정의 필요성이 인정되고 있다.

4. 시산 가격 조정 기준(적정증)

1) 적절성

평가기법이 평가목적과 사용처에 적합한가에 대한 기준이다.

2) 정확성

자료, 계산, 수정 등이 정확한가에 대한 기준이다.

3) 증거의 양

신뢰성을 충족시키기 위해 충분한 증거의 양을 확보했는지가 기준이 된다.

5. 조정 방법과 규정의 입장

1) 가중치를 주는 방법

부동산의 특성, 용도, 평가 목적, 자료의 정확성에 의해 각 시산 가격에 가중치를 주어 가중 산술 평균 하는 것으로서 평가 주체의 주관 개입이 크다는 단점이 있다.

2) 타 시산 가격으로 검토하는 방법

특정 방법에 기초하고 타 방식으로 그 합리성을 검토하는 것이다.

3) 규정의 입장

(1) 감정평가에관한규칙(이하 감칙)

감칙 제10조에서는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 등을 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다라고 하여 시산 가격의 조정을 인정하고 있다.

(2) 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙(이하 토지보상규칙)

토지보상규칙 제18조에서도 대상물건의 평가는 이 규칙에서 정하는 방법에 의하되, 그 방법으로 구한 가격 등을 다른 방법으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토하여야 한다라고 규정하여 시산 가격의 조정을 인정하고 있다.

6. 시산 가격 조정시 유의사항 (자가일단)

시산 가격 조정은 단순한 산술 평균이나 작위적 차이 보정이어서는 안되며, 각 가격 차이를 명백히 하는 작업으로서 채용한 자료의 특성, 평가 각 단계에서의 판단 등에 대해 객관적, 비판적 검토에 의하여야 한다.

1) 자료의 선택, 검토와 활용의 적부

적용한 사례의 정확성, 그리고 적정한 활용 여부, 사례 선택의 정당성 등에 대한 전체적 재검토를 행하여야 한다.

2) 가격제원칙의 적절한 활용

부동산 가격제원칙은 평가의 원리 지침이므로 전 과정에서의 적절한 활용 및 객관성을 검토하여야 한다. 최유효이용 판정에 특히 유의하여야 한다.

3) 일반적, 지역적, 개별적 요인의 분석 적부

일반 경제 사회에 있어서의 부동산 위치, 가격 수준에 영향을 주는 일반적 요인의 분석 지가수준, 표준적 사용, 장래 동향을 명백히 하는 지역 요인의 분석, 그리고 최유효이용 및 구체적 가격을 결정하는 개별적 요인의 분석이 적정한지 파악하여야 한다.

4) 단가와 총액의 관계 고려

단가에 의해 가격을 추계시 부동산 가격이 규모에 의해 상이할 수 있는바 총액과의 비교를 행하여야 한다. 또한 고급주택 및 광평수토지의 경우 양자의  관계가 더욱 중요하다 할 것이다.

(문32) 매매사례의 수정방법(정상화기법)에 대하여 설명하라(20)

Ⅰ. 序

비교방식에서 대상 부동산과 사례 부동산의 특성을 주요 항목 별로 비교 수정하여 대상 부동산의 가치를 추계한다. 대상 부동산과 사례 부동산의 가격 격차를 객관적이고 구체적 이유를 제시하고, 이를 계량화, 정상화 하는 기법으로는 비율수정법, 금액수정법, 연속수정법이 있으며 이는 항목별로는 사정보정, 시점수정, 지역개별요인의 비교라고 말할 수 있을 것이다.

이하에서 각 정상화 기법의 개념과 유용성을 알아보고 비교방식에서의 각 항목별 정상화 과정 및 문제점을 논하기로 한다.

Ⅱ. 사례의 방법별 정상화(비금연)

1. 비율수정법

1) 의의

대상 부동산과 비교 부동산의 우월성과 열등성의 차이를 백분율로 치환하여 특성의 차이를 수정하는 방식으로서 각 특성에 동일한 비중을 두는 평균비율수정법과 기여의 원칙에 의한 특성에 대한 가중치를 두는 가중평균비율수정법이 있으며 각 방법에는 다시 가감법과 승제법으로 구분된다.

2) 한계

각 특성에 동일한 비중을 둔다는 점 및 이에 대한 대책으로서의 가중평균비율수정법은 가중치의 파악 및 주관성 개입의 비판이 있다. 승제법의 경우 특정 항목이 많으면 정치되어야 함에도 역으로 하향 편의 현상에 의해 그 차가 커지는 문제가 있다. 그리고 평균비율수정법은 개별성을 감안하지 못하는 단점이 있다.

2. 금액수정법

1) 의의

비율승제법의 단점을 개선하고자 특성의 차이를 시장 증거에 의한 화폐 가치로 표현하여 가감하는 방식이다.

2) 한계

필요한 특성의 비교치를 금액으로 표시함으로서 관계인의 이해를 돕는 면이 있지만 특성이 미치는 비중 파악의 어려움과 화폐화하기 어려운 특성을 비교하기 어려운 문제점이 있다.

3. 연속수정법

비율수정법과 금액수정법의 장점을 혼합한 것으로서 비율과 금액의 차를 모두 표시하는 방법이다.

한계점은 금액으로 표시하기 어려운 항목에 대한 단점이 있다.

Ⅲ. 사례의 항목별 정상화(사시지개)

1. 사정 보정

감정 평가는 정상 가격주의 즉, 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래 된 후 대상 물건의 내용에 정통한 거래 당사자간에 통상 성립 되는 적정 가격인바 개인 사정, 시장의 상황, 금융 조건 등에 따른 사정을 정상화 하는 것이다.

2. 시점 수정

거래 사례의 거래 시점과 대상 부동산의 가격 시점의 불일치를 정상화하는 작업을 통상 사례 부동산이 속하는 인근 지역의 지가 변동률을 이용한다.

3. 지역 요인, 개별 요인의 비교

일반적 가격 형성 요인이 부동산의 특성인 지역성에 의해 지역적 제약을 받고, 동시에 자연적 요인과 결합하여 지역 특성으로 되는 지역 요인, 부동산의 개별성에 의해 개별화, 구체화가격을 형성하는 개별 요인의 비교를 하는 것이다.

Ⅳ. 문제점과 개선책

현 비교방식의 경우 사례 부동산의 매매가격에 사정 보정, 시점 수정, 지역 요인비교, 개별 요인비교, 면적 비교를 행하여 대상 부동산의 매매 가격을 추계하게 된다.

당해 부동산의 가격 형성에 있어서 지역 요인과 개별 요인의 비중치로 동일 할 수 없으며 이는 지역, 부동산의 특성, 경기 동향 등에 따라 가중치가 상이함이 명백함에도 동일 비중으로 처리되고 있다 할 수 있다.

이는 평가 과정 중 상황, 환경에 맞게 가중치를 주어질 경우 정도에 이른다고 할 수 있으나, 이 또한 주관성 문제와 유관한바, 제도적, 기술적 해결이 요구된다 생각된다.

(문33) 비교 방식에 있어서 다수 사례 수집의 필요성에 대해 기술하시오 (15)

1. 개설

비교 방식은 시장성의 원리 및 대체의 원칙에 근거하여 성립하는 방식으로서 대상 부동산과 유사한 거래 사례와 비교하여 그 가격을 산출하는 방식으로서 최근 비합리적이고, 평가 주체의 주관성 개입의 여지가 많다는 비판이 있다. 따서 이에 대한 대책으로 과학화, 객관화가 요구되며 그 일환으로 다수사례의 확보가 필요하다 할 것이다.

이하에서는 사례수집기준을 살피고 다수사례수집의 필요성을 세부적으로 알아보기로 한다.

2. 사례수집기준

거래 사례는 대상 부동산과 동일 수급권 내에 존재해야 하며(위치의 유사성), 이는 가격 형성 요인이 존재하는 지역 범위에 따라 지역 요인의 비교치가 상이한 것을 줄이기 위해서이다. 또한 물적으로도 유사성이 있어야 하며, 시점수정 및 사정 보정도 더불어 가능하여야 한다.

3. 다수 사례 수집의 필요성(사시지개의 주관성배제)

1) 사례보정의 객관화

비준 가격의 정도는 사례의 신뢰성에 의존하게 되는데 부동산의 가격은 가격 형성 요인이 복잡할 뿐만 아니라 개별성에 의해 사정이 개입되기 쉽다. 하지만 다수의 사례를 수집함으로서 비교성과 대체성이 높은 사례를 선택 할 수 있으며 사례의 통계학적 분석을 통하여 사정 보정치의 객관화가 가능하다.

2) 시점 수정의 타당성 부여

거래 사례의 거래 시점과 대상 물건의 가격 시점은 통상 일치하지 아니하므로 시점 수정을 통하여 사례의 정상화 작업이 요구되는데 부동산의 지역성, 개별성에 의해 가격 추세가 개별적, 국지적으로 형성되는 경향이 있다.

그리고 가격형성에 서로 영향을 미치고 대체 관계가 성립하므로 지역의 다수 사례를 수집하여 시계열적 분석을 함으로서 주관성과 자의성이 배제된 시점 수정이 가능하게 된다.

3) 가격 형성 요인 비교시 주관성 배제

부동산 가격 형성은 가격 발생 요인과 형성 요인의 상호 유기적, 복합적 작용에 의해 지역적, 개별적으로 형성되는바 획일적 기준 설정 및 비교 작업이 어려우나 충분한 사례 비교 작업을 통하여 객관적이고 타당성 있는 비교치 산정이 가능하게 된다.

4. 餘言

비교방식의 한계는 이러한 다수의 사례 수집에 의해 극복된다 할 수 있으나 그 선택 및 적용에 있어 다른 주관성 개입의 문제가 제기될 수 있는바 다중 회귀 분석법 등의 적절한 활용이 요구되어진다고 할 수 있다.

(문34) 배분법을 설명하라 (15)

1. 의의

배분법이란 대상 부동산과 같은 유형의 부분을 포함하는 복합 부동산의 거래 사례를 선택하여 대상 물건과 같은 유형 부분의 가격을 추출하는 방식을 의미한다.   이것은 균형의 원칙과 기여의 원칙에 의해 토지, 건물 사이에는 어떤 균형을 이루는 구성 비율이 존재한다는 데에 근거한다.

2. 유용성과 한계

사례 자료에 대상 부동산과 다른 이질적인 부분을 포함하는 사례는 채택할 수 없으나 배분법을 적용함으로서 채택 가능하게 되어 사례의 대상을 많이 확보할 수 있다. 또한 최근 도시와 그 주변 지역의 경우 나지만의 사례가 드물어 사례 수집이 어려우나 배분법의 적용에 의해 거래 사례 비교법을 적절히 활용할 수 있다. 다만, 거래의 비일체성문제가 남는다는 단점이 있다.

3. 적용 방법

1) 비율 방식

복합 부동산에 대한 각 구성 부분의 표준적인 가격 비율이 거래 사례, 신규 투자 사례 등에 의하여 판명된 경우 거래 사례 가격에 대상 부동산과 동유형의 가격 구성 비율을 곱하여 사례 자료를 구하는 방식이다.

2) 공제 방식

복합 부동산의 거래 사례 가격에서 대상 부동산과 다른 유형에 해당하는 부분의 가격을 공제하여 대상 부동산과 같은 유형 부분만의 가격을 구하는 방식이다.

4. 적용시 유의사항(표나유)

1) 표준적 구성 비율의 변화(비율방식)

복합 부동산의 구성 비율은 토지의 규모, 형태, 건물의 경과 년수 등에 따라 일정하지 않고 상이할수 있음을 인식하여야 한다.

2) 나지 또는 건부지 사례 선택시

나지 사례를 선택할 경우에는 거래 사례의 부지가 대체로 최유효이용에 있어야 하며, 건부지 경우에는 유사한 이용상황에 있는 사례이어야 한다.

3) 종별과 유형

배분법 적용시 대상 부동산과 유형을 상이하더라도 종별은 동일하여야 한다. 또한 전체적으로 배분법의 정확성 제고를 위해서는 다수 사례를 통하여 공제되어 지는 부분 가격의 타당성이 입증 되어야 한다.

5. 관련문제 (잔여법과 비교)

배분법과 잔여법은 모두 그 자료가 복합 부동산에 대한 것이란 점과 적용 범위를 확대 시켜주는 장점이 있다는데 동일하지만 배분법은 거래 사례 비교법에서 대상 부동산과 동유형의 거래 사례 가격을 구하는 방법이고, 잔여법은 수익 환원법에서 대상 부동산과 동유형의 귀속분 수익을 구하는 방법이라는 점에서 차이가 있다.

(문35) 재조달원가의 산정방법에 대해 설명하고 재생산원가와 대치원가의 관계를 설명하라(30)

Ⅰ. 序

원가방식이란 비용성의 원리 및 대체의 원칙에 근거하여 가격 시점 현재의 대상 물건을 재생산, 재취득하는데 소요되는 재조달원가에 감가 수정을 하여 대상 물건의 가격을 추계하는 방식으로서 재조달원가와 감가 수정의 정확성에 의해 그 정도가 결정되게 된다.

Ⅱ. 재조달원가의 개관

1. 의의

재조달원가란 대상 물건을 가격 시점 현재에 재생산 또는 재취득하는데 소요되는 적정 원가 총액으로서 물리적 측면에 착안한 재생산원가와 효용적 측면에 착안한 대치 원가가 있다.

2. 성격

재조달원가는 비용성 사고의 원가로서 신규 획득 또는 재생산을 상정하는바 가격 상한선의 성격이 있으며, 최유효이용 원칙에 의거 산정되는 성격이 있다.

3. 구성

도급 건설을 기준으로 도급자에게 즉시 사용 가능한 상태로 인도하는 것을 전제로 표준적인 건설비에 (직접비, 간접비, 수급인의 적정 이윤) 도급인의 통상적 부대 비용을 가산하여 재조달원가로 한다.

Ⅲ. 재조달원가 산정 방법

1. 직접법과 간접법

대상 부동산의 구성부분 혹은 전체를 직접 조사하여 표준적인 건설비를 구하고 여기에 부대비용을 가산하여 구하는 직접법과 대상 부동산과 경쟁 관계에 있는 인근 지역 또는 동일수급권내 유사 부동산의 재조달원가를 분석하여 구하는 간접법이 있다.

2. 구체적인 산출방법 (총부단변/총구단비)

1) 총가격 적산법(총량조사법)

대상 부동산 전체에 대하여 재료비, 노무비, 부대 비용 등을 구하여 합계하여 구하는 방법으로서 정확성을 기할 수 있는 장점이 있으나, 시간과 노력이 많이 요구되는 단점이 있다.

2) 부분별 단가 적용법(구성단위법)

대상 부동산의 구성 부분( 기초, 벽, 지붕 등 )의 표준가격을 구하여 집계함으로서 재조달원가를 구하는 것으로 정확성을 기할 수 있으나 건물 특성에 따라 단가가 상이할 수 있으며, 산정시 전문 지식이 요구되어 진다.

3) 단위 비교법(단위비교법)

평방미터 또는 입방미터와 같은 총량적 단위를 기준으로 하여 비용을 산출하는 방식으로서 다소 부정확하다는 단점은 있으나, 시간과 비용이 적게 들고 검증이 용이하며 전문적 지식을 요하지 않는다는 장점이 있다.(단가와 총액과의 관계에 유의)

4) 변동율적용법(비용지수법)

실제 건설 또는 재작 비용에 시점수정을 행하는 방식으로서 계산이 가장 간단하지만 가격 변동율의 신뢰성이 문제된다.

Ⅳ. 대치원가와 재생산원가의 관계

1. 개념

재조달원가는 가격 시점 현재 대상 부동산과 동일 또는 동등한 자재를 사용하여 재생산, 재조달하는데 소요되는 물리적 측면의 원가인 반면 대체원가는 기능적 동질성을 갖는 물건을 취득하는데 소요되는 비용으로 효용적 측면에서의 원가이다.

2. 양자의 관계(비직보기우)

1) 비용성완화

비용성 측면이 강한 재조달원가의 성격을 대체 원가를 적용함으로서 비용성을 완화시키고 시장성을 반영시킬 수 있다.

2) 직간접법

대치원가는 효용을 기준으로 하는바 간접적인 방법만에 의해 산정되나 재생산 원가는 직간접법 모두 적용 가능하다.

3) 보완적 사용

자재, 공법의 변화 및 노후화가 심한 건물의 경우 신축 비용의 추계가 어려우면 대치 원가의 보완적 적용이 가능하다.

4) 기능적 감가

대치 원가는 동일 효용성을 전제로 하는바 과잉 설비 등의 일부 기능적 감가는 별도로 추계하지 않는다.

5) 우수성

투자 의사 결정은 효용에 근거하는바 이론적으로 대치 원가가 우수하나 실무적으로 물리적 감가시 서로 다른 품목을 비교해야 하는 등의 어려움이 있어 재생산 원가에서 기능적 감가를 행함이 보다 정확하다 할 수 있다.

Ⅴ. 結

재조달원가는 통상 수급 균형 상태에서 3방식 중, 상한 가격일 수 있으나 공급 부족, 과잉이 있는 경우 시장 가격에서 높거나 낮을 수 있음에 유의하고 재생산 원가와 대치 원가는 각각의 장단점이 있는바 대상 부동산 특성에 따라 적절히 보완적으로 이용되어야 한다.

(문36) 감가수정을 설명하고 평가 3방식에서의 반영 여부를 기술하라 (40)

Ⅰ. 序

원가방식은 비용성과 대체의 원칙에 근거하여 대상 부동산의 재조달원가에 감가 수정을 제하여 가격 시점 현재의 가격을 구하는 방식으로서 재조달원가와 감가 수정의 정도에 의해 그 적정성이 담보된다.

감가 수정이란 대상 부동산의 재조달원가에서 물리적, 기능적, 경제적 감가 요인을 분석하여 결정된 감가 누계액을 공제함으로서 가격의 적정화하는 방법으로 원가법 뿐만 아니라 3방식 모두 내재된 개념이라 할 수 있다. 다만 감가 수정의 평가 과정을 별도로 필요로 하는지의 차이가 있을 뿐이다.

Ⅱ. 감가수정

1. 의의

감가 수정은 대상 물건의 재조달원가에서 적정한 감가분을 제하는 작업으로서 최유효이용상태인 재조달원가에서 어느 정도 감가 되었는가를 판단해야 하므로 최유효이용의 원칙 및 변동의 원칙을 토대로 하고 외부적 감가에는 적합, 내부적 감가는 균형, 기여의 원칙에 근거한다.

2. 감가 수정 요인(물기경)

1) 개설

감가 요인에는 물리적, 경제적, 기능적 감가 요인이 있으나 이들은 개념상으로는 구분되지만 실제에 있어서는 각 요인이 상호 유기적 복합적으로 작용하게 된다. 일부 학자 중 이외에 법률적, 행정적 요인을 추가하는 견해도 있다.

2) 물리적 감가 요인

부동산의 물리적 상태에 따른 가치 손실액으로서 시간의 경과, 자연적 마모, 사용으로 인한 마모 훼손 등이 있으며 대상 부동산의 실제 조사에 의하여 파악된다.

3) 기능적 감가 요인

부동산의 기능적 효용이 변화함으로서 발생하는 가치의 손실로서 건물과 부지의 부적합, 설계의 불량, 설비의 부족 및 구식화, 능률의 저하 등의 감가 요인을 말하는 것으로서 시장 상황, 매도인의 행태, 매수인의 행태 등에 따라 개별적, 구체적으로 판단한다.

4) 경제적 감가 요인

대상 부동산 자체와는 관계없이 인근 지역과의 관계에서 나타나는 것으로 항상 치유 불능이며 그 종류에는 인근 지역의 쇠퇴, 인근 환경의 부적합, 시장의 감퇴 등이 있다. 경제적 감가의 파악에서는 대상 지역의 Age cycle등을 고려하여 예측의 원칙을 시계열적으로 파악하여야 한다.

4. 감가 수정의 방법(내관분시임)

1) 내용년수기준법

내용년수를 기준으로 감가 수정하는 방법으로서 정액법, 정율법, 상환 기금법이 있으며 내용년수조정에는 실제경과년수법, 유효경과년수법, 잔존내용년수법이 있다. 다만 이때 내용년수는 물리적 내용년수가 아니라 경제적 내용년수를 사용하여야 한다.

2) 관찰 감가법

감정 평가 주체가 대상 물건의 전체 또는 구성 부분을 면밀히 관찰하여 물리적 기능적, 경제적 감가액을 구하는 방법으로 대상 물건의 개별적 상황이 세밀하게 감가에 반영되는 장점이 있지만, 평가 주체의 주관, 능력 등에 따라 감가액이 좌우되며, 외부에 나타나지 않는 기술적 하자를 간과하기 쉽다는 단점이 있다.

3) 분해법

분해법은 감가 요인을 물리적, 기능적, 경제적 감가로 나누고 이를 다시 회복 가능과 회복 불능으로 구분하여 감가액을 구하는 방법으로서 감가 항목을 분류 하는 것이 개념적으로는 가능하나 실제는 복합적으로 나타난다는 것에 대한 비판이 있으나 타 방법에 비해 논리적이고 객관적이라는 장점이 있다.

4) 시장 추출법

사례가 충분히 많이 있을 경우 유사한 매매 사례로부터 적절한 감가 수정율을 구하고 이를 대상 부동산에 적용하는 방법이다.

5) 임대료 손실 환원법

감소된 순수익을 자본 환원하여 감가액을 구하는 방법(수익 환원법), 감소된 순이익에 GRM를 곱하여 구하는 방법(GRM법)으로서 단독으로 사용되기 보다는 다른 방법과 병용하여 주로 사용된다.

5. 감가 수정 방식의 병용

부동산의 개별성에 의한 감가의 개별성을 가치에 반영하기 위하여서는 한 방법에 의한 감가액 보다는 관찰 감가법과 내용년수법, 내용년수법과 분해법 등의 병용이 요구되어 진다.  감정평가에관한규칙(이하 감칙) 제11조 에서는 경제적 내용년수에 의한 내용년수법과 관찰감가법의 병용을 인정하고 있다.

Ⅲ. 평가 3방식에 반영된 감가 수정

1. 개설

감가 수정은 원가 방식에 있어서도 명시적 평가 과정이나 비교방식, 수익방식에 있어서도 별도의 과정을 두고 있지 않으나 내재된 개념이라 할 수 있는바 이는 논리적, 실무적 기준의 차이에 불과한 것이다.

2. 원가 방식과 감가 수정

비용성의 사고에 근거한 원가 방식을 감가 수정을 ① 가치 추계의 중요한 평가 과정으로 하고 있으며 ② 대상 부동산의 가치 손실로서 신축 후부터 지금까지의 발생 감가로서 과거의 감가 상각의 의미를 갖는다.

3. 비교 방식과 감가 수정

시장성에 의한 비교 방식은 대체, 경쟁의 관계가 성립되는 사례로부터의 비교 수정 과정에서 한정적으로 사용되어진다. 즉 지역의 표준적 사용과의 비교시 지역적 단위로서의 감가 (예: 혐오 시설에 의한 경제적 감가)를 반영하며 개별 요인 비교시 개별 물건의 감가를 포함하게 된다.

다만 비교 방식에서는 감가로서 가치 하락 요인 외에 가치 상승 요인도 반영하게 된다.

4. 수익 방식과 감가 수정

수익성의 사고에 입각한 수익 방식의 감가 수정은 ① 대상 물건의 경제적 내용년수동안에 예상되는 매년의 가치 손실로서 미래에 대한 감가이며 투하된 자본의 회수 의미를 갖는다. 감가 수정의 처리 방법은 순수익을 조정 하는 방법, 환원이율을 조정하는 방법이 있으며 주로 환원이율을 증가시키는 방법을 사용한다.

Ⅳ. 結

감가 수정은 원가법의 중요과정으로서 그 평가액의 정도를 좌우하는 바. ① 감가의 개별성, 복합성에 유의하고 ② 최유효이용의 원칙, 예측변동의 원칙(물리적 감가), 균형기여의 원칙(기능적 감가), 적합의 원칙(경제적 감가)등의 가격제원칙을 종합적으로 활용하여야 하며 각방식의 전제조건, 장단점에 근거한 병용이 요구되어진다.

하지만 감칙 11조에서도 내용년수법, 관찰감가법만을 규정하고 있는 바 이의 보완이 요구된다할 것이다.

(문37) 내용연수조정(나이수명법)에 대해 설명하라 (20)

Ⅰ. 개설

나이수명법이란 문자 그대로 대상부동산의 경과연수와 수명으로 감가상각을 추계하는 방법이다. 여기에는 실제연수법(실제경과년수법), 유효연수법(유효경과년수법), 미래수명법(잔존내용년수법)이 있다.  나이수명법은 비교적 간단히 사용할 수 있는 방법이나, 이 방법에 의한 감가상각추계치가 경험적 증거에 의해 지지되지 못한다는 약점이 있다. 이하에서는 세 가지 방법에 대한 장단점을 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 내용연수조정

1. 내용연수조정의 필요성

부동산의 관리, 이용상태에 따라 감가의 개별성이 작용하므로 내용연수를 일률적으로 처리하는 것은 현실적으로 타당성을 결여하는 경우가 많으므로 이의조정이 필요하다.

2. 실제경과년수법(실제연수법)

1) 의의

건물의 경제적 수명에서 실제 경과한 연수만큼 감가상각하는 방법이다. 실제연수법은 매년 일정액씩 감가상각한다고 해서 직선법 또는 정액법이라고도 한다.

2) 산식

[eqn: { D}_{n }=C*(1-R)*n/N]

3) 장단점

①이해하기 쉽고 간편하다.

②실제 경과연수에 비례해서 매년 일정액씩 감가되지 않는다.

③실제연수법은 물리적 감가상각은 반영하나 기능적, 경제적 감가상각은 반영하지 못한다.

④부가물이나 증치물을 설치했을 때 이를 반영하지 못한다.(감가의 개별성을 반영하지 못함)

3. 유효경과년수법(유효연수법)

1) 의의

대상부동산에 대한 증개축을 고려한 유효연수(실질적인 경과년수)로 감가상각을 하는 방법이다.

2) 산식

[eqn: { D}_{n }=C*(1-R)*(N-n')/N]

3) 장단점

①감가의 개별성, 개량/수선을 고려하여 감가수정을 한다.

②기능적, 경제적 요인을 반영하지 못한다.

4) 적용대상

건물의 구조를 개량, 냉난방시설 등과 같은 새로운 부가물, 증치물이 설치된 경우에 적용된다.

4. 잔존내용년수법(미래수명법)

1) 의의

건물의 경제적 잔존내용연수를 측정하고, 여기에 실제연수를 더하여 건물의 전체내용연수를 계산하여, 감가수정을 하는 방법이다.

2) 산식

[eqn: { D}_{n }=C*(1-R)*n/(n+n')]

3) 장단점

①개량/수선을 고려하고 감가의 개별성을 고려한다.

②기능적 요인을 일부 반영하나 경제적 용인은 반영하지 못한다.

③잔존내용년수 측정시 평가사의 주관이 개입될 가능성이 있다.

4) 적용대상

전체내용연수가 짧은 부동산, 오래된 부동산, 모텔, 리조트, 공업용 건물 등 특수부동산에 적용된다.

Ⅲ. 結 (내용년수조정시 유의사항)

감정평가에관한규칙의 내용연수는 실제연수가 아니라 경제적 내용연수를 의미하고 관찰감가법을 인정한다. 즉, 위 방법을 모두 인정한다고 볼 수 있다.

최대 물리적 내용년수내에서 조정이 이루져야 하며 감가의 개별성 그리고 관찰감가법의 병용이 요구되어야 한다. (내용년수조정시 유의사항)

(문38) 순수익을 구하는 방법을 설명하고 관련된 유의사항을 기술하시오(25)

Ⅰ. 序

수익 환원법이란 대체의 원칙과 효용성에 근거하여 수익성의 원리에 의해 성립하는 방식으로서 대상 부동산으로부터 장래 창출할 것으로 예상되는 장래 편익을 자본 환원하여 대상 부동산의 가격을 추계 하는 방식이다.

수익 가격의 적정성은 ① 순수익의 적정성 ② 적정한 환원 이율의 선택

③ 적절한 환원 방법의 적용에 의해 좌우되는바 순수익은 자본 환원의 대상으로서 수익 가격의 정도를 결정하게 된다.

Ⅱ. 순수익의 의의 및 요건

1. 순수익의 의의

순수익이라 함은 경제 주체가 대상 물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익을 발생시키는데 소요되는 경비를 공제한 금액으로서 수익 발생 기간에 따라 영속적인 것과 반영속적인 것으로, 감가상각 포함 여부에 따라 상각 전후 순수익으로, 법인세 및 소득세 공제 여부에 따라 세공제 전후 순수익이 있다.

2. 순수익의 요건

순수익은

① 통상적인 이용 능력과 이용 방법에 의한

② 계속적이고 규칙적으로 발생하는

③ 안전하고 확실한 순수익으로

④ 합리적이고 합법적으로 발생하는 것이고

⑤ 표준적이고 객관적인 수익 이어야 한다.

단, 특수상황의 최유효이용인 경우는 개별적, 구체적 판단에 의해 결정되어야 할 것이다.

Ⅲ. 순수익의 산정방법

1. 사례의 활용여부에 따라

대상 부동산으로부터 직접 총수입과 총비용을 파악하여 그 내용을 객관적으로 검토하고 과거의 실적 및 장래 동향을 분석하여 구하는 직접법과 인근 지역 또는 동일수급권내 유사부동산의 순수익을 적정한 보정을 통하여 구하는 간접법이 있다.

2. 복합부동산 여부에 따라

수익 배분의 원칙과 최유효이용 원칙에 근거하여 복합 부동산의 순수익에서 토지 또는 건물의 귀속 순수익을 공제하여 필요한 부분의 순수익을 구하는 방식으로서 토지 잔여법, 건물 잔여법, 부동산 잔여법이 있다.

3. 물건용도에 따라

1) 임대용 부동산

실제 지불 임료, 일시금 운용이익 및 상각액, 공익비 초과분 등 모든 수입의 총합계인 총수익에서 필요제경비(감가상각비, 유지관리비, 공조공과, 손해보험료, 대손상각비, 공실손실충당금, 정상운전자본이자상당액 등)을 제하여 구한다.

2) 기업용 부동산

매출액, 판매 수수료, 가공 수수료 등의 총수입에서 매출 원가, 판매비와 일반관리비, 정상운영자본이자상당액, 기타 비용을 제하여 구하게 된다.

Ⅳ. 순수익 산정시 유의사항(장표종임)

1. 장래동향의 판단

순수익은 직접법, 간접법 어떤 방법에 의하든 과거의 추세, 장래의 동향 등을 고려하여 부동산의 장래 기대되는 순수익을 예측하여야 한다.

2. 표준적이며 정상적인 순수익(최유효이용을 기반으로 한 수익)

순수익은 표준적, 정상적인 것이어야 하며 표준적, 정상적인 것을 초과시에는 지속 여부등을 파악하여 판단하여야 한다.

3. 종별과 유형의 유사성

간접법 적용시 종별과 유형이 동일 또는 유사하여야 하며, 계약 기간, 계약 내용등도 유사하여야 한다. 또한 토지의 경우에는 최유효이용을 고려하여야 한다.

4. 임대료의 지행성

수익에 직접적 영향을 주는 임대료의 변화는 부동산의 가치 변화에 비해 지연성과 경직성이 있음을 주의하여야 한다.

Ⅴ. 結

순수익이라 함은 대상 부동산 또는 물건이 장래 창출하는 수익 중 그 수익을 창출하는데 소요되는 비용을 제한 금액으로서 수익 환원법에 의한 가치 추계의 정도를 결정하는 요인인바 추계방법, 종류, 안정화 등에 대한 완벽한 이해 적용이 요구되어 진다.

(문39) 환원이율에 대해 설명하여라 (30)

Ⅰ. 序

수익 환원법은 순수익을 자본 환원하여 수익 가격을 구하는 방법으로 순수익, 환원 이율, 환원 방법에 그 가격의 적정성이 좌우되며 환원 이율을 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 그 부동산 가격의 비율로서 부동산의 수익성을 나타내며, 순수익을 자본 환원하여 수익 가격을 구하는데 적용한다.

이러한 환원이율을 산출하는 방식은 일반적으로 시장추출법, 조성법, 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법이 있으며 최근에는 자본시장과의 연계(REITs, Mortgage Loan에 의한 MBS 등)가 두드러지면서 자본시장의 수익률 산정방법인 CAPM, APM,OPM 등의 도입도 가능하다 할 것이다.

Ⅱ. 환원이율의 본질과 구조

1. 환원이율의 본질

① 장래 이익을 현재 가치로 환원하는 이율

② 필수적 투자 수익률

③ 가격폭을 가늠하는 지렛대 작용을 하는 이율

2. 환원이율의 구조

직접환원법의 환원이율은 소득률을 이용하고 보수이익환원법에서는 수익률을 이용하게 된다. 소득률은 수익률과 회수율의 합한 개념으로 이해될 수 있으나 금융, 부채, 지분의 개념의 불명확하던 시대상황에서 도출된 것으로 반드시 일치하는 개념은 아니다. 여기에서 수익률은 무위험율에 위험할증율을 더한 것이다.

3. 환원이율의 종류

환율 이율의 산정 방법은 평가 이론의 발달 과정에 있어서 시장 거래의 특성과 투자자의 행태를 보다 더 적절히 반영하기 위하여 발달하여 왔으며, 그 종류에는 개별 환원이율과 종합 환율이율, 상각 전후 환원이율, 세공제 전후 환원이율이 있다.

Ⅲ. 환원이율의 결정 방법 (시요투엘부)

1. 개설

환원 이율의 산정 방법은 수익 환원법 발달 과정상에서 물리적 분석법과 금융적 분석법, 소득 환원법과 할인 현금 수지 분석법의 논쟁과 더불어 발전하여 왔으며, 현대에 와서 일반적으로 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법, CAPM법, APT법 등이 있다.

2. 시장 추출법

대상부동산과 유사한 사례부동산을 통하여 환원이율을 시장에서 추출하는 방법으로 단순회귀분석법에서 대상 부동산과 유사한 부동산의 순영업소득을 종속 변수(y)로 하고 시장가격을 독립 변수(x)로 해서 회귀 분석을 하는 경우 도출되는 회귀 계수(b)가 환원 이율이 된다.(y = a + bx)

이 방법은 다시 직접시장비교법, 투자시장질적비교법, GRM법 등으로 세분된다.

시장추출법은 시장성에 근거하여 실증적이고 설득력이 있으나 과거의 거래 사례 가격 및 순수익에 근거하는 것으로서 부동산 가격의 정의에 부합하지 않는 단점이 있다.

3. 조성법(위비관자)

순수 이율에 위험율을 가산하여 추계 하는 방식으로서 순수 이율은 국공채 등이 기준이 되며 위험율에도 위험성, 비유동성, 관리의 난이성, 자금의 안정성 등이 있다.

조성법(요소구성법)은 이론적으로 가장 타당하다 할 수 있으나 평가 주체의 주관 개입성, 저당 금융의 미고려, 일반 투자자의 투자 행태와 일치하지 않는다는 단점이 있다.

4. 투자 결합법

1) 물리적 투자 결합법 (R = WL X RL + WB X RB)

소득을 창출하는 부동산의 능력이 토지와 건물이 서로 다르며 이것을 분리할 수 있다는 가정에 근거하여 가중산술평균하여 구하는 방식이다.

2) Ross의 투자 결합법 (R = E/V X RE + L/V X R)

저당 이자율을 충족시키기 위해 필요한 투자의 예상수익률과 자기지분배당율을 유지하기 위해 필요한 투자의 예상수익률을 가중 평균하여 구하는 방법이다.

3) Kazdin의 투자 결합법 (R = E/V X RE + L/V X MC)

Ross방법에 의하면 저당이자율을 사용함으로서 저당 투자자의 투자 자본 회수가 고려되지 않아 종합환원율이 되지 못한다고 하여 저당이자율 대신 저당상수를 사용하는 방법이다.

5. Ellwood의 투자결합법

Kazdin의 투자 결합법에 부동산 보유기간 동안의 가치 변화분, 저당 상환에 따른 지분형성분을 고려하여 구하는 방식이다.

6. 부채 감당율법(Gettel법) (R = DCR X L/V X MC)

저당 투자자의 입장에서 대상 부동산의 순수익이 과연 매기간 원금과 이자의 지불을 할 수 있는가하는 부채감당율(Debt Coverage Ratio)에 근거하여 종합 환원 이율을 구하는 방식이다.

7. CAPM법[eqn: ( E( { R}_{i })= { R}_{f }＋［E( { R}_{m })- { R}_{f }］× { β}_{i })]

자본시장에서 자산의 가치가 결정되는 모형으로 분모인 기대수익률의 산정식이 환원이율로 활용될 수 있을 것이다.

8. APT법

CAPM법의 자산과 시장과의 관계만으로 자산의 가치가 결정된다는 현실성이 부족한 내용을 보완하여 대체투자자산들과의 관계도 감안한 APT법에 의한 기대수익률도 환원이율로 활용이 가능하다 할 것이다.

Ⅳ. 結 (감정평가에관한규칙 개정)

환원 이율은 수익 가격의 정도를 좌우하는 중요 요소로서 그 산정 및 결정 방법에 있어서 현실 투자자의 행동 및 시장 행태를 반영할 수 있어야 한다. 또한 자본시장과의 연계성을 위해서는 새로운 형태의 수익률산정법(환원이율결정법)의 도입도 가능하다 할 것이며 이는 유동화 증권(ABS, MBS 등) 및 REITs의 도입으로 더욱 필요성이 강조되고 있다.

개정된 감정평가에관한규칙에서는 이러한 paradigm shift의 연장선상에서 환원이율에 관한 규정을 삭제하여 감정평가사에게 부동산의 용도, 지역성, 개별적인 특성을 반영하는 상황에 따라 적절한 방법을 선택하여 적용할 수 있도록 자율성을 부여하였다.

(문40) 순수익의 환원 방법을 설명하라 (30)

Ⅰ. 序

수익 환원법은 대체성의 원리와 수익성의 원리에 의해 성립하는 방식으로서 대상 부동산으로 장래 기대되는 편익을 자본 환원하여 대상 부동산의 가치를 추계하는 것으로서 부동산 가치 정의에 가장 잘 부합하는 방식이다.

수익 가격의 적정성은 ① 순수익의 적정성 ② 적정한 환원 이율의 선택 ③ 적절한 환원 방법의 적용에 의해 좌우되는바 순수익은 자본 환원의 대상으로서 수익 가격의 정도를 결정하게 된다.

이하에서는 자본 환원율로 소득률을 사용하는 직접환원법과 수익률을 사용하는 보수이익환원법으로 구분하여 설명하기로 한다.

Ⅱ. 직접 환원법

1. 개설

직접 환원법은 소득률을 적용한 자본 환원율로 한해의 안정소득을 자본 환원하는 방식으로 전통적 수익환원법과 잔여환원법이 있다. 각 방식은 경제적 내용년수까지 자산을 보유하는바, 자본 회수 방법에 따라, 직선법, Hoskold법, Inwood법으로 구분된다.

2. 전통적 수익 환원법

1) 직접법

(1) 의의

순수익을 환원 이율로 직접 환원하여 수익 가격을 산정하는 방식이다.

(2) 산식

[eqn: p= a over r]

(3) 적용대상

내용년수가 무한하고, 순수익이 연속적으로 발생하여 자본 회수가 불필요한 토지 평가 등에 적용된다.

2) 직선법

(1) 의의

상각전 순수익을 상각후 환원 이율에 내용년수의 역수인 상각률을 가산한 상각전 환원이율로 환원하여 수익가격을 산정하는 방식이다. 내용년수가 유한한 상각 자산으로 순수익이 일정 감소하고 내용년수말까지 보유하며, 회수 자본은 재투자하지 않는다는 것을 전제한다.

(2) 산식

[eqn: a' over {(r + 1 over n )}]    (a': 상각전 순수익 r:환원율 n:상각률)

(3) 적용대상

건물과 구축물 등과 같이 수익발생 물건으로 상각자산이 이 경우에 적용된다.

3) 상환기금법(Hoskold 법)

(1) 의의

상각전 순수익을 상각후 환원 이율과 축척이율 및 잔존내용년수에 의한 감채기금계수로 자본 환원하는 방식이다

(2) 산식

[eqn: p = a' 1 over {r + i over {(1+r)^n -1}}]

(3) 적용대상

상각 회수분은 안전한 곳에 재투자 되고 순수익은 일정하다고 가정하는바 내용년수 만료시 수익을 더 이상 연장할 수 없는 산림, 광산 등의 평가에 적용된다.

4) 연금법(Inwood 법)

(1) 의의

상각전 순수익을 상각후 환원이율 및 잔존내용년수에 의한 감채기금계수를 합한 값으로 자본환원하여 수익가격을 선정하는 방식으로 이는 상각전 순수익에 잔존내용년수에 기초한 복리연금현가율(PVAF)을 곱하여 구하기도 한다.

(2) 산식

[eqn: p = a'{{}} 1 over {r + r over {(1+r)^n -1}}{{}} ={{}} a' × 1 over MC =a' ×PVAF]

(3) 적용대상

상각회수분은 동일한 곳에 재투자하는바 내용년수만료시 수익 연장 가능한 어업권, 슈퍼 등에 적용된다.

3. 잔여 환원법

1) 의의

잔여 환원법이란 복합 부동산의 순수익에서 타부분의 순수익을 공제하여 잔여 순수익을 시장에서 추출된 환원이율로 자본 환원하여 부분 가격을 구하여 각 부분 가격을 합하여 전체 가격을 추계한다.

2) 종류

투자 자본 회수 방법에 따라 직선법, 상환기금법, 연금법과 결합되어 사용되며 평가 환원 대상에 따라 토지, 건물, 부동산 잔여법이 있다. 특히 부동산 잔여법은 소득 분리를 하지 않으며 금융적 결합법과 결합하여 저당 자본 환원법, 지분 자본 환원 등으로 발전하였다.

3) 최근 경향

수익 일체성에 잔여법의 논리적 모순에 대한 비판으로 오늘날 최유효이용 판정, 그리고 가치 추계에 있어서도 금융적 잔여 환원법 및 부동산 잔여법만이 제한적으로 사용되고 있다

Ⅲ. 보수 이익 환원법

1. 개요

여러 해의 미래 현금수지를 수익률(yield rate)로 현재 가치화 하여 대상 부동산의 가치를 구하는 방법으로 저당지분환원법과 DCF법이 있다

2. 저당지분환원법

1) 의의

대상부동산에 대한 지분 수익과 저당 원리금 상환에 의한 지분 형성분 그리고 보유기간말 가치 변동을 고려하여 산출한 지분 가치와 저당 가치를 합하여 대상 부동산의 가치를 구하는 방식이다.

이는 종래의 직접 환원법이 전형적인 투자자의 행태에 부합되지 못하고 순수익의 인위적 분리 등 잔여 환원법의 문제점을 비판하여 등장된 금융적 분석법이다.

2) 전제

전형적인 투자자의 행태에 부합하는

① 지분, 저당의 결합에 의한 금융적 측면

② 전형적인 보유기간 전제

③ 부동산 가치의 기간말 하락, 상승 고려(회수할 필요가 없다.)

④ 전체 수익률보다 지분 수익률에 더 큰 관심

3) 절차

① 세전현금수지(BTCF)의 연금현가와 기간말복귀액의 현가합에 의한 지분 가치와 저당 가치의 합으로서 대상 부동산 가치를 구한다.

② 직접 환원법으로 변형하여 순소득(NOI)을 지분 형성분, 지분수익률, 기말 가치 변화율을 고려한 종합 환원 이율로 자본 환원하여 실무에선 가치를 추계하기도 한다.

4) 장단점

저당 지분 환원법은 시장 행태에 부합되고 단기 순수익의 예측으로 정확을 기할 수 있으며 평가 목적 외에 투자가치, 지분 수익률 선정, 민감도 분석 등 투자 분석에도 그 유용성이 인정되는 장점이 있다. 그러나 세금효과를 간과한 단점이 있다.

3. DCF법

1) 의의

금융적 분석의 전제하에 매기간 기대되는 현금 수지를 할인하여 가격을 구하는 방법으로 세전, 세후 현금 수지 모형이 있다.

2) 배경

미래 순수익을 안정화한 안정 순영업소득에 기초하여 가치 추계하는 데에 비롯되는 오류 및 부정확성을 비판하고 세금의 문제를 간과한 저당 지분 환원법의 한계를 지적하면서 대두되었다.

3) 절차

① 세전 현금 수지의 모형은 저당 지분 환원법이 대표적인 예이다.

② 세후 현금 수지 모형은 세금을 고려한 세후 현금 수지를 지분 수익률로 현가하고 기간 말 지분 복귀액을 현가하며 합한 지분 가치와 저당 가치를 더하여 대상 부동산의 가격을 구한다.

4) 장단점

통계적인 처리 기법의 발달로 그 우수성이 입증되고 있으며, 다만 자료 선정, 처리 과정상 주관의 문제는 근본적인 가치 추계의 문제로 남는다.

Ⅳ. 結

환원 방법은 평가이론의 발달 과정에 있어서 시장 거래의 특성 및 투자자의 행태를 보다 더 적절히 반영하기 위하여 직접환원법이 보수이익환원법으로 발전하여 왔다.  각 방식은 모두 전제된 가정과 장단점이 있는바, 부동산 시장의 특성, 부동산의 특성, 순수익의 창출의 지속성, 행태 등을 적절히 고려하여 선택 적용 하여야 할 것이다.

다만 감정평가에관한규칙 제12조 (수익환원법에 의한 수익가격은 직접환원법 또는 할인현금수지분석법 중에서 대상물건에 가장 적정한 방법을 선택하여 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 결정한다.)에서는 물리적 분석에 의한 직접환원법만을 규정하였다가 현실성이 크고 그 활용이 커지는 DCF법을 추가로 규정하였다.

(문41) 할인현금수지분석법(DCF법)을 설명하여라 (15)

1. 개설

수익 환원법은 순수익을 환원하여 수익 가격을 구하는 방법으로 순수익, 환원이율 환원방법에 의해 그 가격의 적정성이 좌우된다. 이때 수익 환원방법에는 전통적 수익 환원법, 잔여 환원법, 저당 지분 환원법, 할인 현금 분석법이 있으며, 적절한 방법의 선택은 대상 물건의 종류, 순수익의 성질, 계속성, 추세 등에 의해 선택되어야 한다.

할인 현금 수지 분석법에서는 매기간 기대되는 현금 수지를 현재 가치로 환원하여 대상 부동산의 시장 가치를 구하는 방법으로 세전 현금 수지를 이용하는 세전 현금 수지 모형과 세후 현금 수지를 이용하는 세후 현금 수지 모형이 있다.

2. 할인현금수지모형

1) 세전현금수지모형

세전 현금 수지 모형에서는 세전 현금 수지와 기간 말의 세전 지분 복귀액을 현재 가치로 환원하여 지분 가치를 구하고 여기에 저당 가치를 더하여 부동산 가치를 구하게 된다. 따라서 저당지분법은 일반적인 세전 현금 수지 분석법의 변형이라 할 수 있다.

2) 세후현금수지모형

(1) 매기간 세후 현금 수지의 계산

매기간의 세전 현금 수지에서 영업 소득세를 뺀 세후 현금 수지를 현재 가치 합하여 계산한다.

(2) 기간말 세후 지분 복귀액

세후 지분 복귀액은 내부 추계법 또는 외부 추계법에 의한 추계된 재매도 가치에서 미상환 저당 잔금과 자본 이득세를 공제 후 현가화하여 추계한다.

(3) 시장 가치의 추계

세후 현금 수지 모형에 의한 시장 가치의 추계는 매기간 세후 현금 수지의 현가 합과 지분 복귀액의 현가액으로 구성된 지분 가치와 기간 초 저당 대부액인 저당가치의 합으로서 추계되어 진다.

3. 할인현금수지분석법의 유용성

1) 우수한 이론적 논리성

학자들의 연구에 의하면 직접 환원법 및 저당 지분 환원법은 결국 할인 현금 수지 분석법의 특수한 변형에 불과하다고 한다.

2) 전제된 가정의 현실적 합리성

물리적 분석을 전제한 직접 환원법이 지니는 비현실적 가정에 비해 보다 시장의 행태를 반영(저당, 세금 고려)하고 있으며 단기간 전형적 보유 기간의 가정은 오류 가능성을 축소하게 된다.

3) 부동산 투자등의 의사결정 기법으로 활용

절세 효과, 지분 수익률 극대화, 현금 소득 극대화 등의 분석이 가능하고 투자지분 기업 경영 진단, 투자 타당성 분석에 유용하다.

4) 세후 DCF 우수성

전형적인 투자자로 의사 결정 과정상 세금의 효과를 고려하며, 오늘날 현실적으로 세금의 효과를 무시할 수 없는바 이러한 세금 효과를 반영한 점에서 우수성이 인정된다.

4. 結

순수익의 환원 방법은 평가 이론의 발달 과정에 있어서 시장 거래의 특성 및 투자자의 행태를 보다 더 적절히 반영하기 위하여  전통적 수익 환원법, 잔여법, 저당 지분 환원법, DCF법으로 발전되어 왔다.   각 방식은 모두 전제된 가정과 장단점이 있는바 부동산 시장의 특성, 순수익의 지속성, 순수익의 형태 등에 따라 적절히 선택 적용하여야 한다. 다만 DCF법은 모든 것에 적용될 수 있는 장점이 있다.

(문42) 중회귀분석법의 논리와 중회귀분석에 의한 평가의 절차를 설명하라 (30)

Ⅰ. 序

시장접근법은 대상부동산과 유사한 몇 개의 매매사례를 분석, 비교하여 대상부동산의 가치를 추계 하는 방법으로서 평가주체의 주관성 배제 및 불추정의 오류 등으로 인하여 시장성, 실증성에도 불구하고 비판의 대상이 되고 있다.

이에 최근 부동산의 평가의 과학화 방안으로 통계적 기법인 중회귀 분석법의 활용이 활성화되고 있는데 이는 시장 접근법의 논리와 비슷하나, 특성 가격 접근법으로 인식되고 있다.

Ⅱ. 중회귀분석법

1. 의의

중회귀분석법은 부동산의 시장가치에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 통계적으로 분석, 변수들과 부동산 가치와의 관련성을 종합적으로 고찰하여 대상 부동산의 시장가치를 추계 하는 방법이다.

2. 유형

부동산의 가장 중요한 하나의 특성(독립변수)과 부동산 가치와 관계인 단순회귀모형과 부동산의 종별, 위치, 면적 등 여러 개의 독립변수와 부동산 가치와의 관계인 중회귀분석법이 있다.

3. 분석 자료의 충족요건

1) 일반적인 자료의 요건(수정유지)

ⓛ 자료의 수가 충분하여야 한다.

② 매매사례의 매매가격, 개별특성들의 값이 정규분포를 이루어야한다.

③ 매매사례들은 여러 가지 특성상 상당한 유사성이 있어야 한다.

④ 동일 시장지역에서의 사례이어야 한다.

2) 통계학적 자료의 요건

① 종족변수와 독립변수사이에 선형관계가 있어야 한다.(회귀식이 선형인 경우)

② 오차들 상호간에는 연관성이 없어야 한다.(자동상관 x)

③ 자료의 분포는 고른 분포를 보여야 한다.(등분포성)

Ⅲ. 중회귀분석에 의한 평가 절차 (표특코분재검)

1. 매매사례의 표본의 선정

중회귀분석을 행하기 위하여서는 우선 매매사례가 충분히 동질적인 것이 요구되는바 공간적인 범위, 시간적인 범위를 결정해야 한다. 그런 후 표본을 선정한다.

2. 특성 변수의 선정

매도자와 매수자의 협상과정에서 중요시되는 요소를 중심으로 특성 변수를 설정하여야 하며 부동산의 종별 등에 따라 상이하다.

3. 부동산 특성의 코딩(Coding)

컴퓨터에 의한 분석을 용이하게 하기 위하여 부동산의 특성을 적절하게 정리하는 작업이다. 이렇게 되어 컴퓨터를 통해 회귀방정식이 도출된다.

4. 중회귀통계치의 분석

이상의 과정에 의하여 중회귀분석을 하여 도출된 회귀식이 적정한지 판단하여야 한다.

1) t검증(민감도분석과 유사)

회귀계수가 일정 *유의수준에서 통계학적으로 “0”인지 아닌지 “0”보다 큰지 작은지 등을 검증하여 회귀계수의 시장가치에 있어서 영향여부를 조사하는 작업을 의미한다.  즉, 다시 말하면 회귀계수가 “0”이라는 말은 독립변수로 채택된 당해 변수가 시장가치에 아무런 영향을 미치지 않는다는 것을 의미한다.

2) 다공선성(multicollinearity)

유사한 매매 사례 간에 두 개 이상의 특성이 동시에 공통적으로 발생하는 경우인 다공선성이 발생하면 다른 것에 비해 유의성이 높은 회귀계수의 경우에도 시장가치 추계에 중요 요소이나 통계적으로 무의미하게 나타날 수 있다. 다공선성이 있는지 여부로 상관계수를 구하여 검토하여, 처리방법은 중요변수만 회귀 분석에 포함하고 나머지를 제외시킨다. 이때 중요변수 파악은 단계적 회귀분석에 의하게 된다.

3) 결정계수(신뢰도)

종속변수가 독립변수들의 변화를 얼마나 정확하게 나타내는지를 나타내는 자료로 그 값이 높을수록 정확한 평가가 가능해 진다.(90%이상)

4) 추정의 표준오차(오차에 대한 분석)

잔차(사례의 원래가격과 회귀식에 의한 가격의 차이)의 표준편차를 말하며 추정의 표준오차를 매매가격의 평균과 비교해 보는 것으로 5%이내를 요구한다.

5) 잔차비율과 평균잔차(오차에 대한 분석)

잔차비율은 매매가격에서 잔차가 차지하는 비율로서 15%이상되면 재검토가 요구된다. 평균잔차는 잔차비율의 평균을 의미하는 것으로서 10%이상이 되면 재검토가 요구된다.

5. 투입 자료에 대한 재검토

평가모형이 적합하지 아니하는 경우에는 자료를 재검토하여 평가모형을 수정해야 하는데 매매사례의 재검토와 독립변수 검토가 있다.

1) 매매 사례에 대한 검토 및 수정

① 매매사례수를 증가시킨다.

② 재그룹, 계층화, 세분화한다.

③ 어울리지 않는 사례 제거한다.

④ 근린지역 경계를 재조정한다.

2) 특성변수에 대한 재검토

특성변수는 끊임없는 변화가 이루어지는바 실지조사를 통한 매매사례의 지형, 위치, 형상 등을 세밀히 관찰하여야 한다.

6. 평가모형의 검증과 적용

최종적인 검증은 최근 유사매매사례로서 표본에 포함되지 아니한 사례에 평가모형을 적용하여 적정성을 판단 후 대상부동산에 적용을 하게 된다.

Ⅳ. 장단점

1. 장점

①객관적, 설득적 ②대량평가 ③시점수정을 독립변수로 채택하여 시점수정이 불필요 ④개별특성의 기여도 파악이 가능하다.

2. 단점

① 자료의 수집 및 채택 곤란 ② 평가사의 경험과 판단이 완전히 배제 ③가격형성 제요인을 모두 고려하지는 못한다.

Ⅴ. 結

현재 활용되고 있는 회귀분석법은 시장접근법의 단점을 보완하는 방법으로 대안적으로 활용되고 있으며, 또한 GlM, 환원이율의 정치한 산출을 위해서 협소하게 응용적용 되고 있는바 이 방식의 폭넓은 활용은 확률을 개념을 포함하여 사례의 요인 반영에 있어 충실성을 확보할 수 있다할 것이다. 더불어 부동산관련정보체제 구축은 회귀분석을 토대로 이루어질 수 있음을 인식하여야 할 것이다.

(문43) 한국은행 금융경제연구원의 ‘우리나라 금융시스템의 발전방향’이라는 보고서에 따르면 외환위기 이후 기업체들이 필요한 자금을 은행에서 빌려 쓰는 금융시스템을 회사채 발행과 증자 등을 통해 자본시장에서 직접 조달하는 시장중심의 자율적 시스템으로 전환하려는 정부 시도가 실패했다는 분석이 나왔다.

즉, 소수의 우량기업들에게는 돈이 넘치고 70~80%에 이르는 한계기업들은 자금난에 허덕이는 빈익빈부익부현상이 고착화되면서 경기회복의 또 다른 걸림돌이 되고 있다는 지적이다. 따라서 정보통신이나 생명공학 등 성장가능성 있는 우량중소기업에 대한 기업가치를 제대로 평가해 대출을 늘려야 한다는 연구발표가 있었다. 이처럼 감정평가의 고부가가치 시장으로 성장하고 있는 기업가치의 평가에 대해 설명하라 (30)

Ⅰ. 序

국내기업에 대한 자금 대출은 대부분은 기업소유의 유형자산에 대한 담보대출을 통해 이루어지는바 권리 및 기술과 같은 무형의 자산을 가지고 있는 기업의 경우 대출이 쉽지 않은 실정이다. 따라서 대출이 극소수 대기업에 편중되어 우량 중소기업의 줄도산이 이루어지고 있으며 이는 국가경제의 주름살로 작용하고 있다. 이와 같은 기업대출이 어려운 이유 중의 하나는 기업에 대한 전문적인 평가가 이루어지지 않은데 기인한다고 할 것이다.

이와 같이 기업가치 평가란 기업에 대한 여러 가지 경제적 권익의 가치를 추계하는 것으로서, 기업가치 변화요인의 다양성, 복잡성으로 인하여 기업가치 평가에는 중립적, 전문적 평가가 요구된다. 또한 기업가치 평가는 무형자산이나 지적재산권이 기업에서 중요한 가치로 인식되고 IMF 경제체제 하에서 많은 기업의 도산과 기업의 인수. 합병과정에서 그 필요성이 대두되었으며 현재에도 인수합병 외에도 대출 관련하여 필요성이 증대되고 있다.

Ⅱ. 기업가치평가의 원리

1. 개설

기업의 평가에서 그 대상이 되는 기업 권익이 무엇이며 어떤 가치를 추계할 것이며 어떠한 할인율을 적용할 것인가의 문제가 된다.

2. 기업권익의 가치평가

기업가치란 기업이 가진 유무형의 총체적 가치를 의미하는바 평가 대상이 되는 권익 즉 증권인지, 자산에 대한 것인지를 결정하여야 한다.

3. 공정시장 가치의 평가

기업가치에는 공정시장가치, 투자가치, 계속기업가치, 청산가치 등 다원적 개념이나 통상 공정 시장 가치를 기준으로 한다. 그리고 이때 적용 할인율은 대상투자율에 자본을 끌어들이는 데 필요한 수익률로서 기회비용의 성격을 갖는다.

4. 기업자산의 소유와 부분권익의 가치

기업자산은 법인의 소유로 전체주식의 가치는 대주주의 경영권의 가치와 소액주주의 지분가치의 합으로 표시된다. 그리고 부분권익의 가치의 합이 전체가치가 되지 않는다는 점과 평가시점에 내외적인 요인의 영향을 받는다는 점도 유의해야 한다.

Ⅲ. 기업가치의 구체적 평가방법

1. 자산 접근법에 의한 평가

1) 개요

기업의 재무상태를 기초로 유무형의 가치를 재평가하여 이들의 합으로서 기업가치를 평가하는 방식이다.

2) 자산누계법

대차대조표를 평가목적으로 수정한 뒤 각 유형, 무형 등의 자산을 개별적으로 재평가하여 합한 금액에서 부채를 차감하여 평가한다.

3) 초과수익환원법

대상 기업의 순 유형 자산의 가치를 구하고 초과수익을 자본 환원한 무형 자산 가치를 더하여 평가한다.

4) 유용성과 한계

재무제표에 기초하여 이해가 쉽고 설득력이 있다고 할 수 있으나 각 개별자산의 평가에 있어 시간과 비용이 많이 소요되며 해당기업의 위치, 경쟁력 등의 개별적 요소를 고려하지 않는다는 비판이 있다.

2. 시장 접근법에 의한 평가

1) 개요

시장접근법을 사용하여 기업가치를 평가하기 위해서 다른 업체의 판매량이나 기타 재무제표상의 변수를 조사하고 분석하여야 한다. 평가에 사용되는 유사기업의 자료는 대상기업과 충분한 비교가능성이 있어야 하며, 차이가 있더라도 조정이 가능하여야 한다.

2) 지침회사법

지침회사법은 유사매매사례가 없을 때 주로 쓰이는 것으로 사전에 여러 개의 가치측정변수를 개발하고, 이것과 유사기업의 주식가격을 비교하여 수정근거를 토대로 당해 회사의 주식 또는 특정권익의 가치를 추계한다.

3) 인수합병법

기업이 가진 중요권익의 매도가격에 관한 사례를 비교분석하여 대상기업의 시산가치를 평가하는 방법이다.

4) 유용성과 한계

시장접근법은 비교방식이 장점처럼 논리적이며 실증적이지만 사례의 선택이 어렵고, 매매가격 분석시 평가사의 주관개입이 한계가 된다는 점에 유의하여야 한다.

3. 소득접근법에 의한 평가

1) 개요

기업의 장래 수익력을 근거로 미래의 예상 현금 흐름을 위험을 반영한 적정 할인율로 할인하여 추계하는 방식이다.

2) 소득환원법(1단계모형)

안정화된 한해의 소득(FCFF)을 환원이율로 영구 환원하는 방식으로([eqn: V= FCFF over WACC-g]), 환원대상소득은 통상 FCFF가 사용되고 할인율은 WACC에 의하게 된다.

3) 할인현금수지분석법(2단계모형)

일정기간의 기업소득의 현가합과 기말가치(계속기업 가정)의 현가합을 더하여 추계하는 방식이다.

[eqn: V = SUM from { { n}=1} to n FCFF_t Over {(1+WACC) ^t } + {FCFF_n times (1+g)} over {(1+WACC)^n times (WACC-g)}]

[eqn: WACC = R_e times (1- L/V) {}+{} R_d times L/V]

Re 는 CAPM에 의해

[eqn: R_e =R_f {{}}+{{}}(E(R_m) -R_f ) times beta] 로 추계되며

Rd 는 법인세절감효과를 감안하여

[eqn: R_d = (1-t) times R_d '] ( t : 법인세율) 로 추계된다.

4) 유용성과 한계

이론적으로 가장 설득적이며 현실적 시장을 반영한 방법이라 할 수 있다. 다만 미래수익, 기간 추계 등에 있어 주관개입의 문제가 있다.

Ⅳ. 기업가치 평가와 부동산 평가의 비교

1. 구하는 가치의 차이

부동산 평가에서의 시장가치란 주어진 조건이 충족된 상황에서 대상 부동산의 최고최선의 이용을 전제로 한 어떤 전형적인 가치인 반면, 기업평가에서 공정가치는 평가시점 현재 존재하는 상황에선 거래가 성립될 것으로 기대될 수 있는 가격이다.

2. 평가 범위

부동산평가에서는 특허권, 상표권, 영업권, 인허권, 프랜차이즈권 등과 같은 무형자산권의 영역은 잘 취급하지 않는 반면, 기업평가에서는 무형의 재산권이 중요한 영역이며 기업가치에 큰 영향을 미친다.

3. 평가 방법

자산접근법은 부동산 평가의 비용접근법과 유사한점이 많은 반면, 시장접근법의 경우 부동산 평가는 인근지역에서 비교매매사례를 찾아 이를 서로 비교분석하여 적용될 수 있는 가치측정변수를 찾아 이를 대상 기업에 적용하여 시산가치를 추계한다. 또한 소득접근법의 경우 부동산평가의 환원율은 일반적으로 기업평가에서의 환원율보다 낮게 추계되는 경향이 있다.

(문44) TDR(Transferable Development Right)에 대해 약술하시오(10)

1. 개설

TDR(개발권양도제도)이란 토지마다 건축물의 용적률과 건폐율에 대한 개발권을 국가가 정해주고 당해 토지의 개발권 이상으로 건축하고자하는 경우에 타인의 재산권을 매수하여 증축할 수 있도록 하는 제도이다. 이는 용도지역제에 의하여 부여된 개발의 허용범위를 분리하여 독립된 재산권의 대상으로 생각하는 데서 그 근거를 찾는다.

2. 내용

1) 우리나라 토지소유권은 토지를 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리로 규정하고 있으나, 미국에서는 사용, 수익, 처분권 외에 개발권 등이 추가되어 있다.

2) 국가재정 여건상 매수할 수도 없고 구역관리상 개발을 허용할 수도 없는 토지의 경우 구역안의 개발가능한 지역에서 개발할 수 있는 권리를 토지소유자에게 부여하는 것이기도 하다.

3. 도입효과 및 문제점

1) 도입효과

G.B.밖에서 일정범위 이상의 건축을 하고자 할 경우 G.B.내 주민으로부터 개발권을 매입하도록 하여 G.B.내 주민에게 간접적으로 보상이 되도록 하는 방안이 보상의 정책적 보완수단으로 검토가능하다고 본다.

2) 문제점

① 건축법이 허용하고 있는 건폐율, 용적률의 상한이 실제 건축물의 규모보다 충분하여 개발권 도입의 실익이 적다.(?)

② G.B. 밖의 건폐율, 용적률을 축소할 경우 건축규제의 혼란이 있을 수 있다.

③ 개발권 시장의 형성여부 및 개발권 허용범위, 개발권 관리방법 설정 등 여건조성의 곤란한 문제가 제기된다.

④ 사적보전을 위한 TDR은 개발권을 주위 건물에 이전함에 따라, 건물이 고층화되어 결국에는 사적의 경관, 채광, 통풍 등의 측면에서 보전의 의미를 악화시킬 우려가 있다.

(문45) 오염부동산의 평가(환경권침해의 평가)에 대해 설명하시오 (15)

1. 개설

부동산 가격은 가격 발생 요인에 영향을 주는 가격 형성 요인의 상호 작용에 의해 형성, 유지, 수정, 파괴의 과정을 거치며 개별화, 구체화 되어진다.

오늘날 가격 형성 요인 중 환경 요인 즉, 환경오염에 따른 오염 부동산 평가가 중요한 과제로 인식되고 있어 2003년 감정평가에관한규칙(이하 감칙)의 개정으로 신설되었다.

(감칙 제31조의2 : 소음ㆍ진동ㆍ일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 관계법령에 의한 소음 등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.)

2. 오염에 의한 가치 손실

오염에 의하여 직접, 간접적으로 영향을 받는 부동산은 2가지 요인 즉, 복구 및 관리 비용과 Stigma에 의한 영향이 있다. 전자는 계량화가 가능한 실재적 위험이나 후자는 무형 또는 양을 잴 수 없는 불리한 인식으로 측정의 어려움이 있다.

3. 오염 부동산의 평가

1) 소득접근법

오염 전 부동산의 순영업소득을 시장 할인율로 현가 합한 것과 오염 부동산의 매년 순영업소득을 위험 조정 할인율로 현가 합의 차이에 의해 추계한다. 이 때 위험할증율에는 stigma 효과가 가미되어야 하는바 추계의 어려움이 있다.

2) 시장 접근법

오염 전후의 매매 사례를 수집하여 각각의 비준 가격차로서 평가하는 방식으로 오염부동산 사례 수집의 어려움이 있다.

3) 특성 가격 방법(HPM)

비시장성요소를 통한 회귀분석으로 유용성(쾌적성, 수익성 등)상실의 정도를 측정하여 평가한다.

4) 조건부 가치 측정방법(CVM)

사람들로 하여금 환경의 질에 대한 보상여부와 보상액을 조사에 의해 적정 보상액을 추계하는 방식이다.

(문46) 부동산 투자의 목적과 필요성 및 분석기법에 대하여 설명하라 (40)

Ⅰ. 序

부동산이란 인류 생존의 기반이자 (부동산의 필수성․비탈퇴성) 현대 사회에서는 노동․자본과 함께 3대 생산요소로 꼽히고 있으며 또한 현금․주식과 아울러 투자의 대상으로서 기능하고 있다. 부동산의 투자란 이익증진․효용증대 등을 목적으로 하여 부동산을 취득․운영․처분하기까지의 일련의 과정을 말하며 이는 운영의 단계가 부재하는 투기와 이론적으로 구분된다.

투자란 축적된 저축으로 장래 이익을 가져올 자산을 매입하는 것을 말한다. 즉 장래의 더 큰 현금수입을 기대하여 현재의 소비로부터 얻을 수 있는 효용을 포기하는 교환행위라고 할 수 있다.

Ⅱ. 부동산 투자의 목적(절인소지자)

1. 소득의 절세 효과

안정된 노후생활을 위한 투자가나 자식에 대한 상속을 염두에 둔 투자자들은 당장의 소득이 아니라 일정 기간 후 소득의 실현을 보다 희망하게 되고 또한 이로써 소득세의 감소 효과를 얻을 수 있다. 수익성 부동산에서 저당상환액 중 이자상당액과 감가상각분은 과세 대상에서 제외되게 되는데 특히 감가상각분이 공제된다는 사실은 부동산의 투자에서 절세 효과를 크게 하는 요인이 된다.

2. inflation에 대한 Hedging

inflation이 심한 시기에는 화폐자산보다 실물자산을 소유함이 유리한 것으로 경험적으로 알려져 있는 바, 부동산은 inflation 시에 유력한 방어수단으로 기능하므로 부동산은 예금․주식과 달리 훌륭한 투자 수단이 된다.

3. 소득이득(income gain)의 극대화

부동산으로부터 투자자가 획득 가능한 이득에는 부동산의 운영으로부터 생기는 매년의 소득이득과 기간말 부동산의 매도시 기대 가능한 자본이득(capital gain)이 있다. 매년 높은 수준의 소득이득을 요구하는 투자자는 투자수익률을 주식, 예금 등의 다른 투자대안과 비교하여 투자를 결정하게 된다.

4. 지분소득의 극대화

대부분의 투자자들은 자기 자본 이외에 금융기관으로부터 대부를 받아 이를 이용하여 투자를 하는데 그럼으로써 지분수익률의 증대가 가능하여진다. 이와 같이 저당자본을 이용하여 지분자본의 수익률을 증폭시키는 것을 지렛대 효과(leverage effect)라 한다.

5. 자본이득(capital gain)의 획득

대부분의 부동산 투자자들은 보유기간 말 처분으로 인한 양도 차익을 목적으로 부동산을 매수하게 되는바 매기간의 소득이 적은 부동산이라도 양도 차익이 크게 발생하는 경우 기꺼이 투자자들은 투자하려 한다. 이러한 부동산의 가치 증가성은 투기의 요인으로도 작용한다.

Ⅲ. 부동산 투자 분석의 필요성(개불고환)

1. 부동산 투자의 개별성

모든 부동산은 위치의 고정성으로 인하여 개별성을 가지며 따라서 이를 대상으로 하는 모든 부동산 투자의 내용․성격․조건도 개별․구체적으로 형성되는 독자성을 가지게 되므로 예금, 주식과 같이 동일 수익률을 보장하지만 동일한 투자 조건을 갖는 부동산은 부재하게 되기 때문에 이에 투자 분석의 필요성이 있다.

2. 부동산 시장의 불완전성

부동산은 소수의 시장참여자, 정보의 비공개성, 시장진입과 탈퇴의 부자유성, 정보의 비공개, 불완전성이 있는 대표적인 불완전시장으로서 시장에서의 수요공급 조절 또한 쉽게 이루어지지 아니한다. 따라서 시장의 표면적 상황만으로는 투자의 방향을 잡을 수 없어 부동산의 투자에 앞서 투자 대상인 부동산에 대해 전문가적 수준에서 흡수율 분석, 시장동향분석, 최유효이용분석 등이 필요시 되는바 투자 분석의 필요성은 절대적이라 본다.

3. 부동산 투자의 고정성

부동산의 특성으로 인해 부동산의 수명은 영속적이거나 또는 매우 장기성을 가진다. 이러한 부동산의 특성으로 인해 부동산 투자도 단기적, 일회적 성격이 아니라 고정적이고 장기적 측면을 갖게 되었는바 이에 따라 부동산 투자 분석의 필요성이 제고된다 볼 것이다.

4. 환금의 난이성

부동산 투자는 자산 3분법에서 보이듯이 수익성과 안전성은 다른 투자 대상에 비하여 유리하나 환금성에 있어 열위에 놓이게 되는바 부동산은 거래 과정이 복잡하고 전문적이며 장기를 요하기 때문에 유동성문제에 능동적으로 대처하기 위해 부동산 투자분석시에는 이러한 점이 고려되어야 한다.

Ⅳ. 투자 분석 기법

1. 개요

부동산 투자(개발)분석이란 당해 투자사업의 물리적․경제적․법률적 타당성을 분석하는 것으로 이중 경제적 타당성 분석이 부동산 투자 분석의 중심을 이룬다.

2. 전통적 분석기법

1) 회수기간법

회수기간이란 투자로부터 현금수입이 투자액을 완전히 회수하는데 걸리는 시간을 의미한다. 투자안의 회수기간이 허용 가능한 목표회수기간보다 짧으면 투자안을 택하고 이보다 길면 기각하는 분석을 의미한다. 이는 이해하기 쉽고 유동성 제고 효과, 설비의 빠른 진부화와 위험의 감소 등의 이점이 있으나 회수기간 이후의 현금흐름이 고려되지 않으며 화폐의 시간적 가치가 무시되고 있다는 단점도 있다.

2) 회계적이익률법

회계적이익률이란 회계적 방법으로 측정된 투자안의 연평균 순이익을 평균투자액으로 나눈 값을 말하며 산출된 회계적 이익률이 미리 정한 목표 이익율보다 높으면 이 투자 안을 채택하고 낮으면 이를 기각한다. 이는 간단하고 이해하기 쉬우며 회계 장부상의 자료를 쉽게 구하여 그대로 사용할 수 있으나 화폐의 시간적 가치가 반영되고 있지 않으며 객관성이 결여 됐다는 단점이 있다.

3. 단순화 분석기법

1) 어림셈법

복잡한 DCF법 대신 단순하면서도 현실성 있는 어림셈법 또한 실무상 유용하게 사용되고 있는데 어림셈법은 승수법과 수익률법으로 구분 가능하며 승수에는 GIM, EGIM, BTCFM, ATCFM 등이 있으며 수익률에는 종합환원이율(overal capitalization rate : R), 지분 배당률(equity divided rate : EDR), 세후수익률(after-tax return : ATR)의 세 가지가 있다. 어림셈법은 시간의 경과를 무시하고 개별성이 반영되지 않아 가치 왜곡의 여지가 존재한다.

2) 비율분석법

일반 투자자나 금융기관들은 투자 분석기법으로 여러 재무비율을 사용하고 있는데 그 예로는 저당비율(대부비율: L/V, 부채 감당률: DCR), 영입비율(손익분기점, 경비비율(OER), 순영업비율, 총자산 회전율) 등이 있으며 회계학적 개념에서 차용한 것과 부동산 고유의 개념들이 혼용되어 사용된다.

4. 계량화분석기법

1) 순현가법(net present value)

(1) 정의

순현재가치(NPV)란 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값을 의미한다. 계산에 사용되는 할인율는 요구수익률을 의미하며 무위험수익률과 위험할증율의 합계로 이루어진다. 투자안의 순현재가치가 0보다 크면 채택하고 0보다 작으면 기각한다.

(2) 장단점

NPV는 투자가치의 평가기준을 모두 충족하고 있으나 투자 규모의 차이를 충분히 반영하지 못한다. 투자액의 차이를 무시하고 순현재가치만을 비교하는 단점을 보완하기 위한 방안으로 수익성지수를 이용한다. 이는 순현금흐름의 현재가치를 최초 투자액으로 나눈 비율로서 투자안의 판정을 1을 기준으로 하며, 1이상일 때 채택한다.

2) 내부수익률법(internal rate of return)

(1) 정의

내부수익률(IRR)이란 투자안의 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 일치시키는 할인율을 말한다. 즉 순현재가치를 0으로 만드는 할인율이 내부수익률인 것이다. 내부수익률이 투자자가 다른 투자안에 투자하기위해 최소한으로 요구하는 수익률인 요구수익률은 상회하는 경우에만 투자가 이루어지게 된다.

(2) 장단점

현금흐름의 시간가치와 위험이 반영되는 장점이 있으나 계산이 번거롭고 재투자 수익률을 불합리하게 가정하고 있다. 복수의 내부 수익률이 얻어지는 경우 어느 것이 타당한 내부수익률인지 판단하기 어려우며 때로는 IRR값을 구할 수 없는 경우도 발생한다.

3) 감응도 분석법(sensitivity analysis)

부동산투자개발시 투자가치에 영향을 미치는 요인이 어떤 것이며, 어느 정도의, 얼마 만큼의 영향을 미치는지 분석하는 투자분석을 의미한다.

투자가치에 어떤 요인이 중대한 영향을 미치는지 파악이 용이하며 또한 파악된 요인을 집중관리하여 투자상의 의사결정에도 활용이 가능하다는 장점을 갖는다.

4) 확률 분석법(probability analysis)

여러 투자가치에 영향을 미치는 요인들마다 확률을 부여하여 확률에 따라 일정범위값으로 투자가치를 산출하면서 표준편차로 신뢰도를 검증하는 분석기법이다.   여기에는 독립변수와 종속변수의 선형관계를 통한 분석인 선형분석(LP)과 Network 방식인 CPM, PERT방식 그리고 3D방식인 Monte Carlo Simulation기법 등이 있다.    확률개념이 포함되어 가치추계시 범위(range)에 의해 파악되며 범위에 대한 신뢰도를 표준편차와 같은 수치로 알 수 있어 위험성관리에도 유용할 수 있으나 확률부여시 주관성개입을 어떻게 해결하느냐가 주요한 문제이기도 하다.

Ⅴ. 結語

부동산의 투자 분석은 서비스 시장, 부동산 시장 개방과 관련하여 감정평가업계의 활로가 되는 가장 중요한 분야로 대두될 것으로 전망되는 바, 부동산 컨설팅 개념의 등장은 곧 부동산 투자 분석의 시대적 필요성을 반영하는 것으로 보여진다.   따라서 감정평가사는 매우 개별․구체적인 부동산 투자의 성격․목적․의뢰인의 개별적 사정 등을 면밀히 파악․분석하고 이에 부합하는 투자분석기법을 활용하여 고객이 요구하는 조건에 부응하는 정보를 제공할 수 있어야 할 것이다.    종래 일반적으로 사용되던 어림셈법, 승수법과 아울러 컴퓨터의 활용을 통한 감응도분석, 확률분석, DCF법 등의 기술 습득이 중요한 과제로 대두되고 있으므로 평가사는 21세기를 대비하여 자신만의 전문적 평가분야의 개발과 더불어 끊임없는 학습, 고민, 연구의 자세가 요구된다 하겠다.

(문47) 부동산시장이 급격히 하락하는 현재 서울시내 아파트가격의 소득수익률 및 자본수익률의 합인 종합수익률이 전년대비 상당히 감소한 평균 5.41% 정도를 나타내고 있다. 이와 같은 임대료 및 수익률조사는 수익방식의 조기정착을 촉진하며 외국투자자들에게 투자의 index 역할 등을 하게 된다. 또한 이러한 조사는 수익방식의 순수익과 환원이율과 그 맥을 같이 하며 할인현금수지분석법(DCF법)에서 세후현금수지(ATCF)의 값을 할인하는 할인율을 결정하는데도 중요한 역할을 하게 된다. 할인현금수지분석법으로 산출되는 순현가(NPV)와 할인율과의 관계를 설명하라 (20)

Ⅰ. 개설

장래 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비지출을 희생하는 것을 투자라 하는데 이러한 투자를 통해 소득이득, 자본이득, 지분수익률을 극대화하기 위해서는 과학적이면서 객관적으로 인정된 투자분석이 요구 되며 이러한 투자분석의 중심에는 NPV에 의한 NPV법이 주로 활용된다.

NPV 또한 수익 방식의 기본 산식의 변형으로 순수익과 환원이율(할인율)의 지대한 영향을 받는바 이하에서는 NPV와 할인율과의 관계를 살피기로 한다.

Ⅱ. 순현재가치와 할인율의 의미

1. 순현재가치(NPV)

투자로 기대되는 현금유입의 현가합에서 현금유출의 현가합을 공제한 값으로 수식으로는 NPV = 으로 표현 된다. NPV는 가치 가산의 원리가 적용되며 시간의 개념이 고려 되어 있으며 적정한 할인율로 재투자를 가정하는 장점을 갖는다.

2. 할인율

할인율이란 미래와 현재의 시간가치에 있어서 교환비율로 무위험할인율에 위험할증율이 더해진 형태로 구성되어 있으며 종류로는 여러 가지 이자율인 시장이자율, 요구수익률, 기대수익률, 사채이자율 등이 있다.

Ⅲ. NPV와 할인율과의 상관관계

1. 수식(formula)을 통한 검토

NPV =  로 표시되는데 독립변수중의 하나인 할인율(r)과 종속변수 NPV와는 반비례관계가 성립함을 수식을 통해 알 수 있다. 즉 할인율이 감소하면 NPV가 증가하고 할인율이 증가하면 NPV가 감소하게 된다.

2. 그래프를 통한 검토

NPV

r

IRR

그래프를 통해 알 수 있듯이 우하향형태의 직선을 나타내는바 NPV와 r은 반비례관계임을 알 수 있으며 빗금친 부분에서는 NPV가 양수가 되어 타당성을 인정받게 되며 직선과 r축과의 교점이 내부수익률(IRR) 이 되게 된다.

3. 투자안에 따른 검토

1) 단일 투자안

단일 투자안에서는 상기의 그래프처럼 할인율이 높아지면 NPV 값이 감소하고 할인율이 낮아지면 NPV 값이 증가하는 반비례 관계임을 명확하게 알 수 있으며 이는 단순하게 단일 투자안에서만 적용되는 것이 아니라 복수 투자안에서도 적용이 가능하다.

r

NPV   NPV

Fisher수익률

A투자안

B투자안

2) 복수 투자안

복수 투자안에서도 NPV 와 r의 관계는 반비례관계임을 알 수 있으며 양 투자안을 비교하는 과정에서 가치가산의 원리가 적용 되는바 NPV 값이 더 큰 투자안이 경제적 타당성 또한 높다고 할 수 있을 것이다.

하지만 IRR법에서는 Fisher수익률 (NPV가 동일해질 때의 할인율)을 중심으로 좌측에서는 NPV와는 다른 투자분석 결과를 도출하게 되는데 이는 투자안간의 투자규모 차이와 현금흐름의 차이에 의해 발생한다.

Ⅳ. 관련 내용

부동산 투자 분석에서 중요한 위치를 점하고 있는 NPV법에서 할인율의 정치한 도출을 위하여 자본 시장의 가격 결정모형인 CAPM, APT, OPM 등의 불확실하에서의 투자분석기법을 포섭하는 것처럼 감정평가사도 할인율의 중요성을 인식하여야 한다.

(문48) NPV법과 IRR법을 비교하라 (25)

Ⅰ. 序

오늘날 감정평가에 있어서 개발사업의 투자분석이 중요한 업무로 취급되고 있는데 이때 투자 분석은 사업의 타당성 분석을 전제로 하고 있다.   개발 사업의 타당성 분석에서 중요한 자리를 차지하며 감정평가와도 밀접한 관련성이 있는 경제적 타당성 분석은 개발 사업에 대한 매년의 현금 수입과 지출을 비교하여 투자자의 요구수익률을 충족시킬 수 있는지 여부를 분석하는 것으로서 계량적 분석 기법으로 할인현금수지분석법, 순현가법, 내부수익률법, 감응도분석법, 확률분석법 등이 있으나 이하에서는 순현가법과 내부수익률법을 고찰하여 본다.

Ⅱ. 순현가법과 내부수익률법의 개념

1. 순현가법(Net Present Valve)

순현가법은 부동산 투자에 투입되는 비용의 현가합과 창출되는 수익의 현가합의 차이에 의하는 방법으로 NPV > 0 이면 투자자의 요구수익률을 충족하고도 남는다는 의미이며, NPV < 0이면 대상 부동산으로부터 장래 창출되는 수익이 투자자의 요구 수익률을 만족시킬 수 없음을 의미한다.

2. 내부수익률법(Internal Rate of Return)

내부수익률법이란 투자에 대한 수익의 현재가치와 비용의 현재가치를 같도록 하는 할인율, 즉 NPV = 0로 만드는 할인율을 의미한다.  따라서, 내부수익률과 투자자가 투자시 최소한으로 요구하는 요구수익률과 비교하여 큰 경우에 투자가 이루어지게 된다.

Ⅲ. 순현가법과 내부수익률법의 비교

1. 동일점

1) 확실성하의 투자분석

투자분석은 변동가능성이라는 위험의 감안여부에 따라 확실성하의 투자분석과 불확실성하의 투자분석으로 나뉘는데 양자는 위험이 거의 감안되지 않은 확실성하에서 이루어지는 투자분석기법으로 수익방식의 양축인 순수익과 환원이율 중 순수익에 더욱 초점을 맞추고 있다.

2) DCF기반

매기의 현금흐름을 적정한 수익률로 할인하여 여기에 기간말의 지분복귀액의 현가와 합산하여 산출하는 DCF법을 기반으로 한다는 공통점이 있다.

3) 독립투자안에서 분석결과의 동일성

NPV법과 IRR법에 의한 경제적 타당성 분석시 독립적 투자안의 경우 분석결과는 항상 일치한다. 즉 NPV > 0으로 추계되었다면 IRR이 투자자의 요구수익률보다 높아 타당성이 있는 것으로 분석되고, NPV < 0으로 추계되었다면 IRR은 투자자의 요구수익률보다 낮아 투자의 타당성은 없는 것으로 항상 동일한 결과에 이르게 된다.

2. 차이점

1) 우수성(재내할가)

(1) 재투자 수익률의 가정

NPV법에서는 적정한 할인율로 재투자를 가정하지만 IRR법에서는 특정 투자안의 내부수익률로 재투자를 가정한다. 즉 IRR법에서는 현재와 같은 투자 기회가 미래에도 계속 존재할 것이라고 가정하므로 타당성이 결여된다.

(2) 내부수익률의 부재 및 복수해

내부수익률법은 투자안으로부터 장래 창출할 것으로 예상되는 현금 흐름의 양상에 따라 내부수익률이 전혀 존재하지 않거나 여러 개의 해가 존재할 수 있다.

(3) 할인율의 변동

매기 창출되는 현금 흐름에 대한 매기의 할인율(요구수익률)이 상이할 경우 IRR법에서는 어떤 할인율을 기준으로 투자를 결정할지 문제가 되지만 NPV법에서는 매년 다른 할인율을 적용하면 된다.

(4) 가치의 가산원리

여러 투자 대상을 결합하여 투자 분석을 행하는 경우 순현가법에서는 가치의 가산원칙이 성립하므로 각 투자안의 개별 순현가를 큰 순서에 따라 선택하면 가능하지만 IRR법에서는 가능 투자의 조합의 수 모두를 다시 투자 분석하여야 한다.

2) 배타적 투자안에서 다른 분석

r

NPV   NPV

Fisher수익률

A투자안

B투자안

대부분의 경우 IRR과 NPV에 의한 분석 결과는 동일하지만 투자 규모가 현저한 차이가 있거나, 투자 수명의 상이 및 현금 흐름의 양상이 현저히 상이한 경우에는 다름 결과가 나타날 수 있다.

즉 순현가곡선이 교차하는 Fisher 수익률을 기준으로 하여 Fisher 수익률의 좌측에서는 NPV분석시 A안이 유리하지만 IRR분석시는 B안이 유리하게 분석된다.   하지만 Fisher 수익률의 우측에서는 NPV분석과 IRR 분석이 동일한 결과에 이르게 된다.

Ⅳ. 감정평가에서의 활용

1. 수익방식의 정착

가치의 정의에 부합하며 객관성이 유지되는 수익방식을 기초로 하는 양 투자분석기법은 수익방식의 활용의 폭을 넓히는 역할을 한다.

2. Consulting의 활성화

과거의 신뢰성이 없는 주먹구구식 투자분석에 의한 투자로 인한 손실로 많은 신뢰성을 잃었으나 NPV법, IRR법에 의한 정확한 투자분석은 비가치추계를 활성화 시킬 것이다.

3. 자본시장과의 연계

더욱 정확한 투자분석을 위해 자본시장의 가격결정모형인 CAPM, APT, OPM 등을 활용하여 부동산시장에서의 투자분석도 가능하게 될 것이다.

(문49) 정부는 2003년말 한국주택금융공사법을 공포하고 한국주택금융공사를 설립하였다. 주택금융공사는 서민중산층의 내집마련을 촉진하고 가계대출 연착륙과 장기채권시장육성을 위해 설립되는 것이다. 주택금융공사는 1차시장에서 금융기관이 대출한 장기대출채권을 매입하여 2차시장에서 주택저당증권(MBS)을 발행하고, 다시 그 자금을 다시 1차시장에 투입하는 방식으로 제도를 운영한다. 이와 같이 운영되는 모기지론의 효과 및 MBS에 대해 설명하라 (15)

Ⅰ. 序

정부는 부동산에 대한 투기를 규제하면서 직접적인 투자는 제한하면서 증권 및 채권에 대한 투자인 간접투자는 활성화시키고자 노력하고 있다. 또한 이러한 정부의 움직임 가운데 한국주택금융공사법에 의한 모기론의 도입과 MBS의 발행이 있다.

부동산의 매입시 최초에는 일정금액만을 지불하고, 나머지 금액은 그 부동산을 담보로 제공하여 15년에서 30년의 기간동안 갚아나가는 대출방식인 모기지론은 한국주택금융공사법을 법률적 근거로 하고 있다. 또한 주택금융공사법에는 공사의 공신력 제고를 위하여 정부 전액출자 및 손실보전의 근거를 마련하고 있다. 또한 주택금융공사법은 MBS 발행 원활화를 위해 주택저당채권의 양도통지 간소화 및 주택저당채권의 유동화 대상을 전체 주택담보대출로 확대하는 등의 특례를 규정하고 있다.

이하에서는 주택금융공사법에 의한 모기지론과 MBS에 대해 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 모기지론의 효과

1. 정책적 효과

모기지제도의 경우는 현재 부동산 시장의 안정화와 서민들의 주택마련, 장기채권 시장의 활성화 등 여러 가지 효과를 거두기 위해 정부에서 정책적으로 추진하는 사업과 그 맥을같이 하는바 정책적으로도 포지티브효과가 가능하다 할 것이다.

2. 부동산 시장에의 효과

주택금융 확대로 전·월세 거주자의 내 집 마련이 확대되면 전·월세 수요가 축소돼 전세금 및 월세금의 이율(가격)이 하락하게 되어 투자목적의 주택수요를 축소시킬 수 있게 된다. 따라서 실수요 확대와 투자수요축소에 따른 전체적인 효과는 예단하기 어려우나 장기적으로는 주택가격하락을 유도할 수 있어 부동산 시장의 안정을 가져올 것이다.

3. 금융시장 활성화

단기 주택대출의 리스크를 분산함으로써 가계대출 문제를 해소하는 한편 장기고정금리제도 정착, 원화 유동성비율 제고, 금융기관 수익 선진화 등의 효과도 동반할 것으로 예상되며 또한 모기지론을 대상으로 발행하는 MBS는 신용도가 높고 장기채여서 국고채를 보완해 장기채시장 활성화에도 크게 기여할 것이다.

Ⅲ. 장기주택저당증권(MBS)

1. MBS의 개념 및 발행

1) 개념

저당대출기관이나, 기관투자자들이 주택자금을 대출한 후 보유하게 되는 저당을 담보로 해서 발행하는 새로운 형태의 증권을 말하며 투자자들은 MBS를 매수함으로써 여러 가지 위험의 회피가 가능하며 차입자가 채무를 불이행해도 투자자는 매기간마다 원리금을 보장받을 수 있다.

2) 발행

개별저당을 투자 포트폴리오의 일부로 보유 또는 2차시장에 팔기도 하여 일정규모의 저당풀로 만들고 저당풀을 담보로 새로운 금융상품을 만든다.

2. MBS의 종류

1) MBB(저당채권 담보부채권)

주택저당채권을 담보로 하되 발행기관의 신용으로 발행되는 채권형 MBS로 저당차입자의 만기전 변제의 위험을 줄이기 위해 일정기간 동안 저당담보증권의 매수자가 발행자의 만기전 변제에 대해 방어할 수 있는 부분적 콜 방어가 허용되는 채권이다.

2) MPTS(저당채권지분 이체증권)

MBB와는 달리 채권이 아니라 모기지 집합에 대한 지분권적 성격을 갖는 증권으로 발행기관이 주택저당채권을 기초로 발행하며, 저당채권의 원리금 수취권과 저당권을 투자자에게 모두 이전시키는 것을 내용으로 한다.

3) MPTB(저당채권 원리금 이체증권)

MPTS를 담보로 발행되는 채권으로, 발행기관은 저당권을 보유하되 원리금 수취권은 투자자에게 이전 시키는 것으로 MBB와 MPTS가 혼합된 형태이다.

발행기관은 저당권만 보유하고 원리금 수취권은 투자자에게 이전되는바 투자자는 이자율 위험과 조기상환 위험을 부담한다.

4) CMO(다중계급 담보 저당채권)

MPTS 또는 저당대출의 집합을 몇 개의 그룹(트렌치)으로 나눈 후, 각 그룹마다 서로 상이한 이자율과 원금 지급순서를 정하여, 원리금 지불이 단계적으로 이루어지도록 한 저당채권을 말한다.

3. 부동산시장에서의 영향

1) 도입효과

투자상품의 다양화 및 주택의 담보에 따른 신용위험도의 낮음으로 투자자의 선택폭이 넓어지고 주택자금 대출금리 하락으로 금융비용이 감소하며 주택저당채권의 유동화로 자금조달 수단이 확대된다.

2) 문제점

자산유동화에 관한 법률은 주택저당채권유동화 제도를 포괄하고 있는바, 동법에서 이를 포괄하여 소극적으로 다루고 있는 점, 금융기관이 직접유동화 증권을 발행할 수 없는 점 등의 개선과 주택저당채권 유동화제도가 주택정책과 관련되므로 유동화 중개회사의 공공성이 강조되어야 할 것이다.

Ⅳ. 결

이와 같은 새로운 제도가 정착되기까지는 시장참여자들의 적극적인 역할수행과 노력이 뒤따라야 할 것이다. 특히 이 제도를 소비자가 편리하게 이용할 수 있도록 대출상품의 다양화, 대출기관의 확대, 모기지 브로커의 활용 등 관련된 제반환경의 활성화가 반드시 필요하다고 생각된다. 또한 정부의 주택담보대출을 취급하는 금융기관의 확대 조치도 바람직하다고 판단된다.

(문50) 열린우리당과 정부는 재건축에 따른 아파트가격 상승 등의 폐해를 줄이기 위한 방법 중의 하나로 Remodeling에 대한 인센티브확대를 골자로 하는 개정안을 발표하였다. 즉, 과거 전용면적을 최대 9평까지 확장할 수 있었던 것을 전용면적의 30%까지 확장이 가능하도록 하여 중대형 평형거주자의 좋은 호응 얻을 것으로 판단된다. 확대가 예상되는 Remodeling 에 대해 감정평가와 연관하여 설명하라 (10)

1. 의의

건물의 기능과 성능을 고도화하는 대규모의 개보수 공사를 말하며, 시간이 흘러 노후화된 건축물에 재투자해서 부동산 가치를 극대화 하는 것을 의미한다.

2. 발생원인

1) 리모델링에 대한 사회적 요구 증대

주택 및 비주택의 재고축적에 따라 양적 공급 중심에서 질적 개선으로 정책전환이 필요해졌으며 인구구조 및 사회 환경 변화에 부응하는 재고주택 및 건물의 질적 수준의 개선이 시급하기에 리모델링이 요구되게 되었으며 환경보전 및 에너지절약을 유도하기 위한 건물관리 및 개선정책이 요청되어 리모델링이 요구되게 되었다.

2) 건설산업의 안정적 발전과 역할증대

리모델링은 사회적 필요에 부응하면서 새로운 건설수요를 창출하며 미래지향적 건설산업을 유도하게 하며 친환경확산 및 난개발방지라는 정책적 필요도 충족시킬 수 있어 요구되게 되었다.

3. 파급효과

1) 자원절약과 환경보전

건물의 수명을 연장시킴으로써 건설분야에 투입되는 막대한 자원을 절약할 수 있으며 건물의 수명이 연장됨으로써 건물폐기에 따른 각종 환경오염을 방지할 수 있다.

2) 건축시장의 확대

신축건물위주의 건축시장을 기존건물까지 크게 확장함으로써 건설경제의 활성화에 기여하며 이는 침체기에 있는 한국경제 전반을 견인하는 견인차 역할을 할 수도 있을 것이다.

4. 평가시 유의 사항

1) 원가방식

건물의 내용년수 판정에 있어, Remodeling작업이 대상부동산의 내용년수에 미치는 영향을 정확히 판단하여야 한다. 즉 대상부동산의 물리적, 경제적 내용년수는 시공의 질, 관리의 정도 및 개보수 작업을 통해 각기 달라지게 되므로 실제경과년수보다 유효경과년수나 잔존내용년수를 기준으로 평가하는 것이 더욱 정확한 결과를 유도할 수 있다.

2) 비교방식

대상과 유사한 매매사례를 적용하되 유효경과년수법이나 잔존내용년수법 등의 적용시 사례와의 잔가율 비교에 유의하고 배분법에는 토지가격의 정확한 추계를 요한다.

3) 수익방식

수익환원법에서 대상으로 하는 순수익은 필요제경비를 제외한 잔여법으로써 이때의 필요제경비는 부동산의 운영과 직접 관계가 있는 지출을 의미한다.  따라서 부동산의 가치, 수명을 증진시키는 시설의 비용은 자본적 지출에 해당되어 필요제경비에서 제외되어야 하며 부동산의 효용이나 가치를 유지시키는 데 소요되는 경비는 유지수선비로 계상되어 필요제경비에 포함된다.

5. 餘言

현재 리모델링활성화의 가강 큰 걸림돌은 관련법의 비체계성, 관련법간의 상충, 수익성 위주의 리모델링접근이라 할 것이다. 따라서 관련법의 현실적 개정 및 체계정비를 도모하고 리모델링사업추진위원회도 수익성 위주의 접근보다는 주거환경개선이나 사용기간의 연장에 초점을 맞춰야 한다.