도시계획시설 완충녹지의 이해

1. 완충녹지의 개념

1) 녹지의 정의

녹지라 함은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제6호 나목의 규정에 의한 녹지로 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 동법 제30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 결정된 것을 말하며, 용도지역인 녹지지역과는 다른 개념이다.

2) 녹지의 세분(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제35조)

녹지는 그 기능에 따라 다음과 같이 구분한다.

가. 완충녹지

완충녹지란 대기오염, 소음, 진동, 악취 기타 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 기타 이에 준하는 재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지를 말한다.

나. 경관녹지

도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원·개선함으로써 도시경관을 향상하기 위하여 설치하는 녹지를 말한다.

다. 연결녹지

도시안의 공원·하천·산지 등을 유기적으로 연결하고도시민에게산책공간의 역할을 하는 등 여가휴식을 제공하는 선형의 녹지를 말한다.

즉 완충녹지는 일반적으로 신도시 등 택지개발지역에서 또는 간선도로나 철도 주변에서 자주 볼 수 있는데, 주거지역이나 상업지역 등을 분리 시킬 목적으로 두지역 사이에 설치되거나, 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이 등에 주로 설치된다. 즉 완충녹지의 영어단어 그대로 Buffer Zone을 녹지로(Green) 조성한 것을 말한다.

참고로 도시공원법에서 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률로 재정비됨에 따라 기존 과거 시설녹지라는 개념이 지금은 존재하지 않음을 유념해 두도록하자. 물론 과거 시설녹지는 완충녹지, 경관녹지를 말하는 것이었다.

2. 도시계획시설 완충녹지 저촉 토지의 행위제한

1) 녹지의 점용허가 및 점용허가대상

가. 녹지의 점용허가

녹지 안에서 녹지의 조성에 필요한 시설외의 시설·건축물 또는 공작물을 설치하거나 토지의 형질변경, 죽목의 벌채·재식이나 토석의 채취, 물건의 적치에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 녹지를 관리하는 시장 또는 군수의 점용허가를 받아야 한다. 다만, 산림의 간벌 등 대통령령이 정하는 경미한 행위의 경우에는그러하지 아니하며 허가받은사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.

나. 녹지의 점용허가 기준

도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령 제43조는 녹지의 점용허가 대상을 열거하고 있는데 완충녹지의 점용허가를 받을수 있는 경우를 제한하였으며 특히, 건축물 또는 공작물의 설치를 목적으로 한 녹지를 가로지르는 진입도로의 설치는 일시적인 점용이 아니라 영구적인 점용이 될 수 밖에 없기 때문에 점용이 허가되지 않는 경우가 대부분이다.

따라서 완충녹지 저촉 토지주들의 가장 큰불만은 시설, 건축물 등의 설치시 녹지의 점용허가불허로 완충녹지 설치지역 내 진·출입 제한에 따라 당해 토지가 소위 ‘맹지’로 되어 재산권 행사 제한 등의 피해가 발생한다는 것이다.

2) 대지면적에서 제외(건축법시행령 제119조)

대지면적 산정방법에서 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, “건축법 제36조 제1항 단서의 규정에 의하여 대지 안에 건축선이 정하여진 경우 그 건축선과 도로사이의 대지면적, 대지 안에 도시계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는대지면적”을 대지면적의 산정에서 제외한다고 규정되어 있다.

따라서 완충녹지에 저촉된 일단의 토지에 건축행위등을 하고자 할 때 허가권자는 완충녹지에 저촉된 토지를 원 지번에서 분할시킬 것을 전제로 건축허가 하는 것이 원칙이고 분할이 되지 않는 경우에도 대지면적의 산정에서 제외되기 때문에 건폐율, 용적률 등의 산정에서 완충녹지에 저촉된 부분은 제외된다.

Ⅲ. 완충녹지 저촉토지의 담보물평가시 유의사항

완충녹지뿐만 아니라 도시계획시설 녹지는 도시계획시설 도로와는 달리 그 지정자체로 목적이 달성되는 것으로 소유권 제한이 그 어느보다도 큰 편이다.

당해 토지가 완충녹지에 저촉되면 접도구역과 마찬가지로 기존에 건물이 있는 경우는 상관이 없으나 새롭게 건물을 짓는 것은 허용 되지 않는다. 또한 접도구역은 나머지 땅에 건물을 지을 수 있는 반면 완충녹지는 이면도로가 없는 한 나머지 땅에 건물을 지을 수가 없다.

이런 이유로 완충녹지 저촉토지의 경우 그 가격조사 및 산정에도 상당한 주의를 요한다고 할 수 있다.

보통 이런경우 매도자입장에서는 당해 행위제한 정도를 최소로 부각시키려고 할 것이고 중개업자 또한 경험이 적거나 해당 지식이 없는 경우 매매시 공법상의 제한정도 보다는 인근의 평범한 간선도로에 접한 토지가격으로 매매를 성사시키려고 하여 가끔 매수자 입장에서 잘못된 판단에 의한 거래가격이 성립될 개연성이 있을수 있기 때문이다.

그렇기 때문에 담보물평가시에도 단순히 매매계약서, 개별공시지가에 의존한다거나, 전면도로의 가격수준만 탐문하지 말고 공법상 제한이 가해진 현재 상태의 적정가격 및 후면토지의 가격 등을 징구하여 종합적으로 참고가격으로 활용해야 한다. 왜냐하면 간선 도로변 전면이 완충녹지에 저촉된 토지의경우 도로조건이 맹지와 유사한 수준의 가격대가 적정가격이어야 하기 때문이다.

따라서 완충녹지 뿐만 아니라 도시계획시설 녹지 저촉토지는 당행규정에 의한 개별공시지가에 의한 자체추정가조사 대상도 아닐뿐더러, 정식담보 취득대상 여부도 재고해야 하는 물건인 것이다.(완충녹지 저촉토지는 개별공시지가가 시세보다 높은 경우가 왕왕 있으므로 영업점의 그 지나친 개별공시지가 맹신주의도 가급적 지양해야 하겠다.)

이런 이유로 가끔 완충녹지 저촉토지는 과대대출을 받기 위한 금융브러커의 집중 대상이 되고 있다는 점을 명심하자.

실무적으로 완충녹지저촉 여부확인은 토지이용계획확인서를 통해서 가능하며, 정확한 위치, 저촉범위 등 상세 확인은 ‘도시계획도면’을 통해서 확인 가능하다